Programme immobilier de A à Z : comment ça marche ?

Un programme immobilier, ça se prépare ! Ou du moins, vous pouvez laisser des professionnels s’en charger pour vous. Il faut dire que les avantages ne manquent pas : avantages fiscaux, supervision des travaux par des experts et aucun coût caché. Avant de vous lancer dans l’aventure du crowdfunding immobilier et de l’ensemble de ses avantages, Homunity vous donne toutes clés pour choisir son programme immobilier judicieusement. 

Quelles sont les différentes étapes d'un programme immobilier ?

Le promoteur immobilier est un acteur récent dans la construction de logements en France. Le rôle que nous lui connaissons de nos jours date d’après la seconde guerre mondiale, dans les années 1950. Avec le temps, le promoteur est bien plus qu’un simple commercial, puisque son rôle est de superviser et d’assurer la rentabilité des biens qu’il vend. 

La promotion immobilière a une place centrale dans la plupart des projets de construction de logements. De nos jours, on estime qu’elle est actuellement à l’origine de près de 40% des logements construits chaque année en France. Un programme immobilier réunit un nombre conséquent d'acteurs autour d'un acteur central, le promoteur. Nous verrons ici les différentes étapes d'un programme immobilier.

Le saviez-vous ?

Selon une étude menée par la FPI, 500 000 logements seraient nécessaires chaque année pour absorber la demande. Ainsi, il faudrait construire d’ici 2033 près de 5 millions de logements - notamment Aix-Marseille et la région parisienne. 

1ère étape : la recherche du foncier

C’est la base du métier de promoteur immobilier ! Sans terrain, il ne peut pas construire d’immeubles ou de maisons et ne peut donc pas vendre… En vue d’obtenir des terrains constructibles, les promoteurs immobiliers passent par des réseaux d’apporteurs d’affaires ou bien directement par les propriétaires de terrains à vendre. 

La création d’un programme d’investissement immobilier de qualité nécessite donc de posséder et développer un beau réseau, si on souhaite réussir dans ce domaine. C’est pourquoi faire appel à un promoteur immobilier est vivement conseillé, car si les fondations ne sont pas solides, votre programme immobilier ne risque pas de tenir !  

2nd étape : Définition du projet

Une fois le terrain trouvé, une étude de marché est réalisée pour déterminer les besoins précis de la zone sur laquelle se situe le terrain. En parallèle, le promoteur fait appel à un architecte et des bureaux d’études pour concevoir l’architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. 

L’objectif de cette étape est de constituer un dossier de demande de permis de construire qui sera présenté à la mairie afin d’obtenir une autorisation. En général, le promoteur immobilier est en discussion avec la mairie bien avant le dépôt de la demande, afin de prendre en compte ses attentes.

3e étape : la commercialisation

C’est la phase de vérité pour chaque programme immobilier. L'étude de marché et les orientations prises par le promoteur immobilier doivent avoir été bonnes pour que les appartements se vendent. Bien souvent, le promoteur n’attend pas l’obtention définitive du permis de construire pour lancer la commercialisation du programme immobilier. 

4e étape : la construction

Pour lancer la construction, la banque qui octroie le crédit demande, en général, que plus de 60% des lots aient été vendus. Le promoteur, en tant que maître d’ouvrage, va gérer l’avancement du chantier et peut, en cas de retard du chantier, être pénalisé financièrement en devant payer aux acquéreurs des pénalités de retard. 

Le promoteur est accompagné de son maître d'œuvre (architecte ou bureau d'études) voir d'un assistant maître d'ouvrage (AMO) qui vont l’aider à faire avancer le chantier et à coordonner l’intervention des différents acteurs. La phase de construction est également soumise aux aléas climatiques qui peuvent faire prendre un retard conséquent au projet. 

Nous vous proposons d’en apprendre plus à ce sujet, en consultant notre article dédié sur les différentes étapes de la construction.

5e étape : la livraison

Une fois l’ouvrage réalisé, les lots sont livrés aux acquéreurs et des visites de livraison sont donc organisées. C’est à ce moment que l’acquéreur dresse une liste de réserves qui attestent d’un défaut de fabrication. L’entreprise de construction dispose de 60 jours pour lever ces réserves. Une fois le procès-verbal de réception signé par les parties, les différentes garanties commencent à courir : Garantie de parfait achèvement (1an), garantie décennale…

Il faut en général entre 24 et 36 mois entre le moment où le promoteur dispose d’un terrain constructible et la livraison de l’appartement à son acquéreur.  La difficulté pour le promoteur étant bien entendu de réussir à bien enchaîner les étapes pour réduire au maximum la durée du programme immobilier.

Voici donc les grandes étapes d'un programme pour investir en immobilier. Si le sujet vous intéresse et que vous souhaitez le creuser, nous vous invitons à consulter notre infographie promotion, qui vous en dira plus à ce sujet.