Comprendre la fiscalité des SCPI : le guide

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une méthode populaire pour se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans des biens immobiliers diversifiés, générant des revenus réguliers sous forme de dividendes. Ces revenus, souvent stables et attractifs, proviennent de loyers perçus sur des immeubles de bureaux, des commerces, des logements ou encore des établissements de santé. Pour optimiser pleinement cet investissement, il est nécessaire de comprendre la fiscalité associée. En effet, la fiscalité des SCPI, bien que transparente, comporte des spécificités qui peuvent avoir un impact significatif sur votre rendement net. Ce guide complet vous aidera à mieux cerner les complexités fiscales des SCPI et à maximiser vos rendements tout en minimisant vos impôts. Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, comprendre la fiscalité des SCPI est une étape incontournable pour optimiser vos placements immobiliers.

Comprendre les différents types de revenus des SCPI

Revenus fonciers issus des loyers

Les revenus fonciers constituent la principale source de revenus pour les investisseurs en SCPI. Ces revenus proviennent des loyers versés par les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI. Les loyers sont collectés par la société de gestion et redistribués sous forme de dividendes trimestriels.

Exemple : En 2022, les SCPI de rendement ont affiché un taux de distribution moyen de 4,5 % selon l'ASPIM, illustrant la capacité des SCPI à vous générer des revenus réguliers.

Revenus financiers issus des placements de trésorerie

Outre les revenus fonciers, les SCPI peuvent également générer des revenus financiers. Ces revenus proviennent des placements de trésorerie effectués par la SCPI, tels que des dépôts à terme ou des investissements en instruments financiers à court terme. Bien que marginaux par rapport aux revenus fonciers, ces revenus financiers peuvent compléter les dividendes qui vous sont versés.

Exemple : certaines SCPI, notamment en période de transition d'achat de biens, placent temporairement leurs fonds disponibles sur des livrets ou des comptes à terme, vous générant ainsi des revenus financiers supplémentaires.

Revenus des plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles

Les SCPI peuvent également générer des revenus sous forme de plus-values immobilières. Ces plus-values sont réalisées lorsque la SCPI vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d'achat. Les gains obtenus vous sont alors redistribués.

Exemple : En investissant dans une SCPI de plus-value, vous pouvez bénéficier de la revalorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI. Par exemple, une SCPI qui investit dans des zones en forte croissance peut réaliser des plus-values significatives lors de la revente des biens.

Investir dans une SCPI permet donc de diversifier ses sources de revenus, en générant des revenus fonciers, financiers et des plus-values. Les SCPI Pinel, par exemple, peuvent offrir un rendement locatif annuel moyen de 2 % en plus des avantages fiscaux, illustrant la diversité des revenus potentiels.

Quelle est la fiscalité des revenus des SCPI ?

Pour les Personnes Physiques

Les personnes physiques ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer les revenus fonciers issus des SCPI : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Régime micro-foncier : ce régime est applicable si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Régime réel : ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées aux revenus fonciers, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les travaux de réparation. Il est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an.

L'impôt sur les revenus fonciers est calculé en fonction du régime fiscal choisi et de la tranche marginale d'imposition (TMI). Les revenus fonciers nets sont ajoutés aux autres revenus imposables et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Exemple : si vous percevez 10 000 € de revenus fonciers bruts et optez pour le régime micro-foncier, un abattement de 30 % s'applique, réduisant la base imposable à 7 000 €. Ces 7 000 € seront soumis à l'impôt sur le revenu selon votre TMI et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Bon à savoir !

Certaines SCPI placent provisoirement les fonds sur des livrets qui génèrent des intérêts. Ceux-ci seront par la suite reversés aux détenteurs de parts de SCPI, qui seront alors non pas imposés au régime des revenus fonciers mais seront ajoutés au revenu net global et imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis janvier 2018, le contribuable peut opter pour la flat tax de 30 %, ce qui sera avantageux s’il est soumis à un taux marginal d’imposition supérieur à 30 %.

Pour les Personnes Morales

Les personnes morales, telles que les sociétés, sont soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) sur les revenus fonciers perçus par les SCPI. Le taux de l'IS est actuellement fixé à 25 % pour les exercices ouverts à partir de 2022.

Exemple : une société qui perçoit 20 000 € de revenus fonciers sera imposée au taux de 25 %, soit une imposition de 5 000 €.

Pour les Non-Résidents

Les non-résidents bénéficient souvent de conventions fiscales internationales qui visent à éviter la double imposition et à définir les règles de répartition des droits d'imposition entre les pays.

Selon les conventions fiscales, les revenus fonciers peuvent être exonérés d'impôt en France ou bénéficier d'un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.

Exemple : Un non-résident percevant des revenus fonciers de 20 000 € peut être imposé à un taux minimum de 20 % pour des revenus inférieurs à 27 794 €, conformément aux conventions fiscales. Si ces revenus dépassent ce seuil, le taux d'imposition peut augmenter.

Fiscalité des Plus-Values de SCPI

Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La plus-value imposable est calculée en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente, après application des abattements pour durée de détention.

L’imposition des Plus-Values

Les plus-values sont imposées au taux de 19 % pour l'impôt sur le revenu, et les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent également. Des abattements s'appliquent en fonction de la durée de détention des parts : 6 % par an à partir de la 6e année, et 4 % la 22e année, pour une exonération totale après 22 ans. Vous pourrez également être soumis à une surtaxe si votre plus-value nette est supérieure à 50 000 €.

Exemple : vous revendez des parts de SCPI après 10 ans de détention, réalisant une plus-value de 50 000 €. L'abattement pour durée de détention est de 6 % par an, soit 60 % sur 10 ans. La plus-value imposable est donc de 20 000 €. Cette somme sera soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Attention néanmoins au risque d’illiquidité si vous vous intéressez à la fiscalité d’une SCPI. En effet, les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts.

Pour plus d’informations sur le calcul de la plus-value des parts de SCPI à la revente consultez le site officiel des impôts à la rubrique des plus values imposées.

SCPI Fiscales : quelle fiscalité ? 

Les Différents dispositifs de SCPI fiscales

La SCPI Pinel

Elle permet de bénéficier de réductions d'impôt en investissant dans des biens immobiliers résidentiels neufs ou rénovés, situés dans des zones éligibles.

• Conditions : les biens doivent être loués à des particuliers pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Avantage fiscal : la réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 63 000 € pour un engagement de 12 ans.

Exemple : en investissant 300 000 €, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt de 63 000 € (21 % de 300 000 €) étalée sur 12 ans.

Les SCPI Malraux

Elles sont orientées vers la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.

• Conditions : les travaux de rénovation doivent respecter les critères de sauvegarde du patrimoine.
• Avantage fiscal :lLa réduction d'impôt est comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 100 000 € par an.

Exemple : pour des travaux de rénovation de 80 000 €, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt allant de 17 600 € à 24 000 €.

Les SCPI de déficit Foncier

Elles investissent dans des biens nécessitant des travaux de rénovation importants, permettant aux investisseurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers.

• Conditions : les travaux doivent être éligibles au régime du déficit foncier.
• Avantage fiscal : la limite de déduction d’impôt est de 10 700 € par an.

Exemple : si les travaux de rénovation s'élèvent à 15 000 €, vous pouvez déduire 10 700 € de ses revenus fonciers, réduisant ainsi sa base imposable.

Les SCPI Denormandie

Elles se concentrent sur la rénovation de biens immobiliers situés dans des quartiers anciens dégradés.

• Conditions : les biens doivent être situés dans des zones éligibles et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Avantage fiscal : la réduction d’impôt peut aller jusqu'à 21 % du montant investi pour une période de 12 ans.

Exemple : en investissant 150 000 € dans une SCPI Denormandie, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 31 500 € (21 % de 150 000 €) sur 12 ans.

Les avantages et Inconvénients des SCPI Fiscales

Les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux significatifs, mais elles présentent également des limitations à prendre en compte.

Avantages des SCPI Fiscales

1. Réductions d’impôts : les différents dispositifs fiscaux permettent de réduire considérablement l'impôt sur le revenu.
2. Placement clé en main : la gestion des biens est entièrement déléguée à la société de gestion, simplifiant l'investissement.
3. Diversification et mutualisation des risques : investir dans une SCPI permet de diversifier son portefeuille et de mutualiser les risques locatifs.

Inconvénients des SCPI Fiscales

1. Rentabilité potentielle moins élevée : les SCPI fiscales offrent généralement un rendement locatif inférieur à celui des SCPI de rendement.
2. Risque de perte en capital : comme pour tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital.
3. Faible liquidité : les parts de SCPI fiscales sont moins liquides, et il peut être difficile de les revendre rapidement sans perte.
4. Risque de requalification fiscale : le non-respect des conditions des dispositifs fiscaux peut entraîner une requalification et la perte des avantages fiscaux.

Le cas du démembrement de propriété en SCPI

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.

• Usufruit : c’est le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus (dividendes des parts de SCPI).
• Nue-propriété : c’est le droit de disposer du bien, sans en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (généralement au terme d'une durée déterminée).

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?

Le démembrement de propriété en SCPI est aussi destiné à ceux qui optimiser leur fiscalité et possède 3 avantages :  

1. L’exonération des revenus : le nu-propriétaire n'est pas imposé sur les revenus fonciers générés par les parts de SCPI pendant la période de démembrement, puisque ces revenus reviennent à l'usufruitier.
2. La réduction de l'assiette de l'IFI : les parts de SCPI en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette taxable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui permet de réduire la base imposable.
3. L’optimisation de la succession : le démembrement permet de transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à ses héritiers tout en conservant l'usufruit, optimisant ainsi les droits de succession.

Exemple concret : 

Supposons que vous décidiez d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée de 10 ans.

• Prix d'achat des parts en nue-propriété : 60 % de la valeur en pleine propriété.
• Durée du démembrement : 10 ans.
• Valeur en pleine propriété : 100 000 €.
• Montant investi en nue-propriété : 60 000 €.

Pendant les 10 ans de démembrement, vous ne percevez pas les revenus locatifs (qui reviennent à l'usufruitier), et n'est donc pas imposé sur ces revenus. À l'issue des 10 ans, il récupère la pleine propriété des parts de SCPI et commence à percevoir les revenus locatifs sans avoir été imposé pendant toute la période de démembrement.

Investir en nue-propriété permet de ne pas être imposé sur les revenus correspondants pendant la durée de l’investissement. Si les parts de SCPI génèrent un rendement de 4,5 % par an, l'usufruitier percevra 4 500 € de revenus annuels pour une valeur de 100 000 € en pleine propriété. Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie d'une valorisation de son investissement sans imposition sur les revenus pendant 10 ans.

Quelle fiscalité pour les SCPI européennes ?

Les SCPI européennes, également appelées SCPI internationales, investissent dans des actifs immobiliers situés dans divers pays de l'Union européenne. Ces investissements présentent des particularités fiscales qui peuvent être avantageuses pour les investisseurs.

• Double imposition évitée : les conventions fiscales signées entre la France et les autres pays de l'UE permettent généralement d'éviter la double imposition des revenus fonciers. Cela signifie que les revenus perçus sont principalement imposés dans le pays où se situe l'immeuble et bénéficient souvent d'un crédit d'impôt en France pour éviter une seconde imposition.
• Taux d'imposition locaux : les revenus fonciers sont soumis aux taux d'imposition des pays où les biens sont situés, qui peuvent être plus favorables que les taux français.

Conventions fiscales et crédits d'impôt

Les conventions fiscales bilatérales entre la France et d'autres pays européens jouent un rôle crucial dans la fiscalité des SCPI investissant à l'étranger. Ces conventions permettent :

1. Le crédit d'impôt : vous bénéficiez d'un crédit d'impôt en France équivalent à l'impôt payé à l'étranger, réduisant ainsi leur charge fiscale totale.
2. L’exonération de certains revenus : dans certains cas, les revenus fonciers étrangers peuvent être exonérés d'impôt en France, évitant une double imposition.
3. L’absence de prélèvements sociaux : les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,20 %, augmentant ainsi votre rendement net.

Exemple concret :

Supposons que vous placiez 100 000 € dans une SCPI européenne qui investit principalement en Allemagne et en Espagne.

1. Revenus fonciers générés : 5 000 € par an (avec un rendement annuel de 5 %).
2. Imposition en Allemagne et en Espagne : taux d'imposition moyen de 15 %.
3. Crédit d'impôt en France : vous bénéficiez d'un crédit d'impôt en France pour l'impôt payé à l'étranger, évitant ainsi la double imposition.

Les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,20 %. Donc, sur les 5 000 € de revenus fonciers générés annuellement, vous payez 750 € d'impôt à l'étranger (15 % de 5 000 €) et recevez un crédit d'impôt équivalent en France. Par conséquent, l'imposition en France est neutralisée par ce crédit, et les prélèvements sociaux ne sont pas applicables.

Ce mécanisme rend les SCPI européennes particulièrement attractives pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. De plus, la diversification géographique permet de réduire les risques liés à un seul marché immobilier.

Fiscalité des SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil au 1er janvier de chaque année. L'IFI remplace l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 et se concentre exclusivement sur les biens immobiliers. Son application dépend de deux critères :

1. Le seuil d'imposition : l'IFI s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
2. Le taux d'imposition : les taux de l'IFI sont progressifs, allant de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur du patrimoine net taxable.

Intégration des parts de SCPI dans l'assiette IFI

Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette de l'IFI, car elles représentent une propriété immobilière indirecte. La société de gestion de la SCPI fournit chaque année aux associés la valeur à déclarer pour l'IFI.

La valeur des parts de SCPI à déclarer à l'IFI correspond généralement à leur valeur de marché ou à une valeur calculée par la société de gestion, en tenant compte des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

En général, environ 95 % de la valeur des parts de SCPI est considérée comme de l'immobilier et donc taxable à l'IFI. Cela peut varier légèrement en fonction de la composition du portefeuille de la SCPI.

Exemple concret :

Supposons que vous possédiez des parts de SCPI dont la valeur totale est de 1 000 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.

1. Valeur taxable : si 95 % de la valeur des parts de SCPI est considérée comme de l'immobilier, alors la valeur à inclure dans l'assiette de l'IFI sera de 950 000 € (1 000 000 € x 0,95).
2. Calcul de l'IFI :
   • Supposons que l'ensemble du patrimoine immobilier de l'investisseur (y compris les parts de SCPI) s'élève à 2 000 000 € après déduction des dettes éligibles.
   • Le barème de l'IFI s'applique comme suit (les taux et seuils sont indicatifs et peuvent varier légèrement) :

Tranche de patrimoine net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,5 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,7 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,5 %

• Calcul détaillé :
  • 0,5 % sur 500 000 € (de 800 001 € à 1 300 000 €) = 2 500 €
  • 0,7 % sur 700 000 € (de 1 300 001 € à 2 000 000 €) = 4 900 €
• Total de l'IFI à payer : 2 500 € + 4 900 € = 7 400 €

En conclusion, pour des parts de SCPI valorisées à 1 000 000 €, environ 950 000 € seront pris en compte pour l’IFI, et l'impact fiscal total dépendra de l'ensemble de votre patrimoine immobilier net taxable.

Optimiser sa fiscalité en investissant en SCPI

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut offrir plusieurs avantages fiscaux, mais il est essentiel de connaître et d'utiliser les bonnes stratégies pour minimiser l'impôt sur vos revenus et maximiser vos rendements.

1. Utiliser le régime micro-foncier : 

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Cela simplifie la déclaration et réduit la base imposable.

Exemple : pour des revenus fonciers de 10 000 €, le régime micro-foncier permet un abattement de 30 %, imposant donc 7 000 €.

2. Profiter du régime réel : 

Pour les investisseurs ayant des charges importantes (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux), le régime réel permet de déduire ces charges de vos revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.

Exemple : si vous avez contracté un prêt pour l'acquisition de parts de SCPI, les intérêts de ce prêt sont déductibles de vos revenus fonciers.

3. Investir en SCPI fiscales :

Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques comme les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier, qui permettent de bénéficier de réductions d'impôt en contrepartie de certaines conditions de location et de conservation des parts.

Exemple : une réduction d'impôt maximale de 63 000 € pour un engagement de 12 ans en SCPI Pinel.

L’Importance de la diversification

La diversification est une stratégie clé pour optimiser la fiscalité et réduire les risques associés à l'investissement en SCPI.

• Diversification géographique : investir dans des SCPI ayant des actifs répartis dans différentes régions ou pays peut réduire le risque lié à un marché immobilier local.

Les SCPI européennes permettent de diversifier son patrimoine sur le plan géographique et de bénéficier de conventions fiscales favorables.

• Diversification sectorielle : Investir dans des SCPI diversifiées qui possèdent différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences) peut stabiliser les revenus et diminuer les risques liés à un secteur particulier.

En 2022, les SCPI de rendement ont délivré un taux moyen de distribution de 4,53 %, en combinant divers types de biens.

• Démembrement de propriété : acquérir des parts en nue-propriété permet de ne pas être imposé sur les revenus correspondants pendant la durée de l’investissement, ce qui peut être avantageux si vous cherchez à réduire votre imposition à court terme.

3 Conseils pour choisir la bonne SCPI en fonction de sa situation fiscale

Choisir la bonne SCPI dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs d’investissement et de votre horizon de placement. Voici 3 conseils : 

1. Analysez votre tranche marginale d'imposition (TMI) : 

Si votre TMI est élevée, les SCPI fiscales offrant des réductions d'impôt immédiates peuvent être avantageuses.

Exemple : les SCPI Pinel ou Malraux permettent de réduire immédiatement votre impôt sur le revenu.

2. Évaluez vos besoins de liquidité : 

Si vous avez besoin d’une certaine liquidité, privilégiez les SCPI à capital variable ou celles ayant une forte demande sur le marché secondaire.

Exemple : les SCPI à capital variable permettent une meilleure liquidité que les SCPI à capital fixe.

3. Consultez un conseiller fiscal : 

Un conseiller fiscal peut vous aider à identifier les meilleures SCPI en fonction de votre situation spécifique et des évolutions législatives.

Investir dans des SCPI demande une bonne compréhension de la fiscalité pour optimiser les rendements et minimiser les impôts. En diversifiant vos investissements et en choisissant les bonnes stratégies fiscales, vous pouvez maximiser les avantages offerts par ces véhicules d’investissement.