Dommages-ouvrage : des conditions pour cette garantie ?

En 1978, la loi Spinetta a instauré la mise en place d’un régime d’assurance obligatoire afin de pouvoir couvrir et indemniser des dommages survenant sur un ouvrage jusqu’à 10 ans après sa réception. Cette assurance dommages-ouvrage permet une réactivité auprès des occupants du bâtiment dans les démarches de réparations notamment, la responsabilité de la malfaçon étant gérée ensuite entre l’assureur et le constructeur.

Souscrite obligatoirement par le maître d’ouvrage avant le démarrage des travaux, l'assurance « dommages-ouvrage » fait partie des garanties existantes pour protéger les futurs acquéreurs ou locataires de défauts de construction compris dans le champ d’exécution des articles L242-1 et L242-2 du code des assurances. Dommages-ouvrage vient compléter toute une série de garanties mises en place dans le secteur de la construction comme la GFA (Garantie Financière d’Achèvement), les garanties biennale ou décennale ou encore la TRC (Tous Risques Chantier).

Qu’est-ce que l’assurance « Dommages-ouvrage » ?

La loi de 1978 sur l’assurance dommages-ouvrage stipule que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction (ou de restructuration), doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. 

Il est précisé plus loin que cette garantie dommages-ouvrage s’exerce pour une durée de 10 années après réception de l’ouvrage. Elle permet ainsi de protéger efficacement le maître d'ouvrage pour les éventuels dommages dont le ou les constructeurs (responsabilité décennale) seraient responsables et ce sans franchise. La garantie DO se déclenche à partir du moment où il est constaté (par les occupants ou propriétaires de l'ouvrage en question) un quelconque dommage entrant dans le cadre de la loi applicable.

Tous les ouvrages ne rentrent pas dans le cadre de la loi de 1978. En effet, les ouvrages d’art par exemple ou ouvrage du génie civil ne sont pas soumis à cette obligation. Les principales constructions soumises à une obligation de souscription d’assurance DO sont généralement les maisons individuelles, la majorité des bâtiments commerciaux et industriels, et bien sûr les immeubles d’habitation ou de bureaux. Lorsqu’un marchand de biens entreprend des travaux de réhabilitation, rénovation ou réfection sur des bâtiments existants, il est lui aussi soumis à cette assurance DO si l’ampleur des travaux à réaliser l’impose.

Qui doit souscrire à une DO ?

Généralement on s’entend pour dire que c’est au maître d’ouvrage de souscrire à l'assurance Dommages-Ouvrage. En fait, toute personne, agissant en qualité de propriétaire ou mandataire du propriétaire de l’immeuble et étant à l’origine de la construction de l’ouvrage ou faisant réaliser les travaux, doit souscrire à cette garantie sous peine de sanctions et condamnations pénales (amende et/ou emprisonnement dans certains cas).

Ainsi, peuvent souscrire à la DO les personnes suivantes :

Le promoteur immobilier ou vendeur (type marchand de biens)

C'est le cas le plus fréquent dans le cadre d’immeubles d'habitations, de maisons individuelles ou de bureaux d’entreprise.

Celui-ci souscrit l'assurance au bénéfice des futurs propriétaires et acquéreurs des biens constituant l'ouvrage.

Le maître d’ouvrage

S’il traite en direct avec l’architecte ou l’entrepreneur en charge des travaux.

Le constructeur de maisons individuelles

Celui-ci est d’ailleurs tenu de souscrire une garantie responsabilité civile décennale également. Ce dernier doit en effet indiquer sur l’ensemble des factures le nom, les coordonnées et la couverture géographique de son assurance.

Une tierce partie comme un organisme ou un professionnel (exemple du syndicat de copropriété)

Le maître d’ouvrage peut dans certains cas demander à une tierce partie de se charger des démarches administratives, juridiques ou financières. Il souscrit l’organisme doit souscrire l’assurance DO en qualité de mandataire. C’est en général le cas pour des travaux sur les parties communes d’un immeuble d’habitations et relevant de la garantie décennale.

Quel est le coût d’un contrat d’assurance Dommages ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est souscrite auprès de compagnies d’assurance classiques. Le caractère obligatoire de l’assurance DO a beau être fixé dans le texte de loi, sa tarification en revanche ne l’est pas. Les tarifs restent aujourd’hui plus ou moins libres et les assureurs sont en concurrence sur le montant de la garantie proposée même si le calcul global repose sur un ensemble d’éléments communs qui sont les suivants :

• Le coût total définitif de construction de l’ouvrage : c’est notamment sur ce coût qu’est calculée la cotisation unique à régler à l’assureur.
• La qualification professionnelle, le savoir-faire et l’expérience du constructeur.
• La présence d’une étude de sol dans le dossier et l’existence de missions de contrôle technique des travaux par un organisme agréé.
• La souscription à d’autres garanties facultatives (garantie de bon fonctionnement, dommages immatériels après réception de l’ouvrage comme la perte des loyers si un bien est inhabitable)...

Il existe un bureau central de tarification qui permet à tous les souscripteurs de satisfaire à la loi au cas où l’assureur tarderait à répondre à la demande de souscription et de tarification. En effet, passé 45 jours après la demande d’assurance par le promoteur, si l’assureur dommages-ouvrage n’a pas proposé une tarification, on considère son silence comme un refus et c’est le Bureau qui fixera le montant à payer.

Quelles sont les garanties couvertes par la DO ?

L’assurance DO permet de financer rapidement les réparations d’éventuels dommages qui remettraient en cause la solidité du bâtiment ou le rendraient inhabitable. L’intérêt essentiel est qu’elle permet la mise en œuvre et l’indemnisation des travaux de réparation avant même de savoir les causes ou l’entité responsable (les décisions juridiques pouvant prendre un certain temps avant le verdict final).

Evidemment tous les dégâts ne sont pas couverts dans la dommages-ouvrage ! L’assurance DO obligatoire couvre uniquement les frais liés aux éléments suivants :

Dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et donc mettant en péril la sécurité même du bâtiment pour ses occupants (effondrement de toiture, fissures profondes des murs…).

Dommages rendant l’ouvrage inhabitable ou nuisant à son occupation normale (rupture des canalisations, infiltrations intérieures sévères…).

Dommages affectant les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage (qu’on ne peut ni enlever, ni démonter ou remplacer sans détériorer la construction dans son ensemble).

Des garanties dites « facultatives » peuvent être souscrites en plus. Ces dernières couvrent :

Le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, soit les éléments hors fondations gros œuvre, clos ou couvert de l’ouvrage (valable uniquement sur un délai de 2 ans après réception et soumise parfois à certaines clauses).

La garantie des dommages immatériels comme une perte de jouissance du bien subie par le propriétaire résultant d’un dommage garanti survenu après la réception de l’ouvrage (valable 10 ans comme la dommages-ouvrage obligatoire mais souvent soumise à certaines clauses).

La garantie des dommages aux existants (correspondant aux parties anciennes de la construction) du fait de travaux neufs.

L’assurance dommages-ouvrage ne couvre en aucun cas des dégâts causés par l’assuré lui-même, par l’usure naturelle, un incendie ou autres catastrophes naturelles.

Quelle procédure en cas de sinistre ?

Si des dommages sont constatés après la réception de l’ouvrage, l’assuré peut déclencher la garantie assurance Dommages-Ouvrage pour financer le coût des travaux de réparation avant même que la décision juridique soit rendue. Ce dernier doit suivre la procédure et notamment faire une déclaration dans le délai imparti dans le contrat (5 jours minimum). Dans le cas d’une copropriété, c’est le syndicat qui peut être en charge de déclarer le sinistre, surtout si les dommages touchent les parties communes.

Un expert est alors envoyé sur place pour constater et évaluer le sinistre et définir si les dommages entrent bien dans le champ de la garantie. Après un premier rapport préliminaire, l’assureur devra se prononcer sur le droit à cette garantie. Tout refus d'indemnisation devra être motivé par écrit et spécifié en détails. Le rapport final fixe le montant actualisé et revalorisé de l’indemnisation pour le sinistre. Il pourra être ventilé si besoin afin de prendre en compte si des frais de réparation urgents ont déjà été avancés par l’assuré par exemple.

L'assurance « Dommages-Ouvrage » a donc pour but de protéger l'assuré contre tout sinistre survenant sur l'ouvrage et le mettant en conflit avec le constructeur ou la société de rénovation. C'est une garantie à double volet : d'un côté elle permet à l'assuré d'être dédommagé sans recherche de responsabilité préalable, de l'autre l'assureur se fera lui-même remboursé auprès de l'assureur responsabilité décennale du constructeur (processus beaucoup plus long) d'où des durées de validité similaires (10 ans).