Club Deal Immobilier

L'investissement immobilier évolue, et le club deal immobilier s'impose comme une option intéressante pour les investisseurs. Cette approche innovante vous permet de participer à des projets immobiliers d'envergure, souvent réservés aux grands acteurs du marché. 

En mutualisant vos ressources avec d'autres investisseurs privés, vous pouvez accéder à des opportunités uniques et potentiellement plus rentables que les investissements traditionnels.

Dans ce guide complet, vous découvrirez les rouages du club deal immobilier. Nous aborderons sa définition, son fonctionnement, et les avantages qu'il peut vous apporter. Vous apprendrez aussi à évaluer les risques associés et à naviguer dans les aspects juridiques et fiscaux. Que vous soyez un investisseur chevronné ou novice, ce guide vous donnera les clés pour envisager cette stratégie d'investissement prometteuse.

Qu'est-ce qu'un Club Deal Immobilier ?

Le club deal immobilier est une approche innovante d'investissement qui vous permet de participer à des projets immobiliers d'envergure. Cette solution se situe à mi-chemin entre l'investissement immobilier en direct et l'investissement indirect via des véhicules plus traditionnels comme les SCPI ou les OPCI.

Définition et principes

Un club deal immobilier consiste à réunir un groupe limité d'investisseurs, généralement entre 10 et 40 personnes, pour réaliser un projet immobilier en commun. Vous mutualisez vos ressources financières au sein d'une structure juridique dédiée, souvent une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société Civile Immobilière (SCI), pour accéder à des actifs immobiliers de grande valeur.

Cette approche vous offre l'opportunité d'investir dans des biens prestigieux tels que des immeubles haut de gamme, des hôtels de luxe, ou même des EHPAD, qui seraient normalement hors de portée pour un investisseur individuel. Le ticket d'entrée est généralement élevé, les sommes levées pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros. Ce qui est bien supérieur au crowdfunding immobilier. 

Dans un club deal, vous devenez actionnaire ou associé de la société d'investissement. Cela vous donne un rôle actif dans la sélection et la gestion des projets, ainsi qu'une transparence sur les actifs. 

Les décisions sont prises collectivement, ce qui vous offre un contrôle plus important sur vos investissements par rapport aux fonds gérés de manière centralisée.

Différences avec les SCPI et OPCI

Le club deal immobilier se distingue des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) par plusieurs aspects clés :

Les clubs deals regroupent un nombre limité d'investisseurs, contrairement aux SCPI et OPCI qui sont ouverts à un plus grand nombre de participants.

De plus, vous bénéficiez d'une plus grande implication dans la gestion et les décisions d'investissement au sein d'un club deal.

Les clubs deals offrent aussi plus de souplesse dans la sélection des actifs et les stratégies d'investissement. Ils sont également moins réglementés que les SCPI et OPCI, bien qu'ils doivent tout de même respecter certaines règles, notamment en matière d'appel à l'épargne publique.

Contrairement aux SCPI et OPCI, il est généralement impossible de quitter un club deal avant son terme, qui est fixé à l'avance (souvent entre 4 et 10 ans).

Différence avec le crowdfunding

Le club deal immobilier se distingue du crowdfunding immobilier par plusieurs aspects. Alors que le crowdfunding permet à un grand nombre d'investisseurs de participer avec de petits montants, souvent à partir de 1000 euros, le club deal se concentre sur un groupe restreint d'investisseurs disposés à engager des capitaux beaucoup plus conséquents. 

De plus, dans un club deal, les investisseurs jouent un rôle actif dans la sélection, la gestion et la prise de décisions stratégiques concernant les projets, offrant ainsi un contrôle et une transparence nettement supérieurs. En revanche, le crowdfunding, bien qu'il soit plus accessible, implique généralement une gestion centralisée par la plateforme, avec une implication limitée des participants dans la gestion quotidienne des actifs.

Enfin, le club deal, par sa nature plus exclusive, permet d'accéder à des opportunités immobilières de plus grande envergure, souvent inaccessibles via les plateformes de crowdfunding. En effet, les plateformes de crowdfunding agréé PSFP sont limitées à des collectes de 5 millions d’euros. 

Types de Club Deals immobiliers

Il existe plusieurs types de club deals immobiliers, chacun avec sa propre stratégie d'investissement :

1. Opérations de marchand de biens : Basées sur l'achat et la revente en l'état, souvent à la découpe.
2. Opérations de portage : Achat d'un foncier suivi de l'obtention des permis et autorisations avant revente.
3. Opérations de promotion immobilière : Acquisition d'un terrain, obtention du permis de construire, puis vente des constructions futures.
4. Opérations de restructuration : Achat d'un bien immobilier, transformation de son usage ou modifications substantielles avant revente.
5. Opérations d'achat et de gestion d'actifs : Similaire aux SCPI de rendement, mais avec une réglementation différente.

Ces différentes stratégies vous permettent de choisir le type d'investissement qui correspond le mieux à vos objectifs, que ce soit la génération de revenus locatifs, la réalisation de plus-values, ou une combinaison des deux. Le club deal immobilier vous offre ainsi une opportunité unique de diversifier votre portefeuille immobilier tout en participant à des projets d'envergure aux côtés d'autres investisseurs avertis.

Comment fonctionne un Club Deal Immobilier ?

Le club deal immobilier vous offre une approche unique pour investir dans l'immobilier, à mi-chemin entre l'investissement direct et les solutions plus traditionnelles comme les SCPI ou les OPCI. Cette méthode vous permet de participer à des projets immobiliers d'envergure en mutualisant vos ressources avec d'autres investisseurs partageant les mêmes objectifs.

Structure juridique

Pour mettre en place un club deal immobilier, vous créez généralement une structure juridique dédiée. Celle-ci prend souvent la forme d'une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou, dans certains cas, d'une Société Civile Immobilière (SCI). Cette entité a pour but de réunir les fonds nécessaires à l'acquisition d'actifs immobiliers de grande valeur.

En tant qu'investisseur, vous devenez actionnaire ou associé de cette société. Ce statut vous confère des droits importants :

1. Participation aux décisions : Vous avez la possibilité de voter lors des assemblées générales sur les grandes orientations du projet.
2. Perception des revenus : Vous bénéficiez des revenus générés par l'investissement immobilier.
3. Implication dans la gouvernance : Vous jouez un rôle actif dans la gestion du projet sans pour autant assumer la gestion quotidienne.

Processus d'investissement

Le processus d'investissement dans un club deal immobilier se déroule généralement comme suit :

Étape 1 : Il faut d’abord constituer un groupe. Un nombre limité d'investisseurs (généralement entre 10 et 40) se réunissent autour d'un projet commun.

Étape 2 : Ces investisseurs définissent ensuite leur stratégie. Vous vous accordez avec les autres investisseurs sur des éléments clés tels que :

• La durée de l'investissement
• Le type de bien immobilier ciblé
• Le niveau de rentabilité espéré
• Le profil de risque
• La stratégie d'investissement (rénovation, division, etc.)
• Les avantages fiscaux recherchés

Étape 3 : La société gérante lève les capitaux nécessaires auprès des investisseurs participants.

Étape 4 : Le club deal procède à l'achat du bien immobilier ciblé, qu'il s'agisse d'un immeuble haut de gamme, d'un hôtel de luxe, ou même d'actifs plus atypiques comme des campings ou des commerces.

Étape 5 : Le club deal met ensuite en place sa stratégie. En effet, selon l'approche choisie, le club deal peut opter pour différentes stratégies :

• Core : Investissement défensif dans des actifs de qualité, avec des baux longs, pour un rendement stable à long terme.
• Core+ : Similaire à Core, mais avec la possibilité de petites améliorations pour augmenter la valeur.
• Value add : Stratégie à risque modéré visant à créer de la valeur par des rénovations importantes ou des changements de gestion.
• Opportuniste : Approche à haut risque ciblant des actifs sous-exploités ou des localisations émergentes pour un potentiel de rendement élevé.

Etape 6 : Distribution des performances : Le club deal peut adopter deux méthodes de distribution :

• Par distribution : Versement régulier de revenus aux investisseurs.
• Par capitalisation : Valorisation du capital dans le temps, avec un objectif de plus-value à la revente.

Gestion et gouvernance

La gestion d'un club deal immobilier se caractérise par une approche collaborative et transparente :

1. Prise de décision collective : Contrairement aux fonds gérés de manière centralisée, les décisions importantes sont prises collectivement par les investisseurs.
2. Pacte d'actionnaires : Les relations entre les co-investisseurs sont régies par un pacte qui définit les modalités de gestion, de cession des parts et la stratégie d'investissement.
3. Transparence : Vous bénéficiez d'une visibilité accrue sur les actifs et les opérations du club deal.
4. Gestion déléguée : Dans le cas d'un club deal auprès d'une société de gestion, celle-ci prend en charge l'ensemble du montage de l'opération, de l'investissement initial à la liquidation du véhicule d'investissement.
5. Conformité réglementaire : La gestion doit se conformer à des règles strictes, notamment en obtenant les accréditations nécessaires et, dans le cas d'appels à l'épargne publique, en rédigeant un document conforme aux exigences de l'Autorité des Marchés Financiers.

Cette structure de gouvernance vous permet de participer activement à votre investissement tout en bénéficiant de l'expertise d'une équipe de gestion professionnelle.

Avantages et inconvénients du Club Deal Immobilier

Avantages pour les investisseurs

Le club deal immobilier vous offre plusieurs avantages significatifs en tant qu'investisseur. Tout d'abord, il vous permet d'accéder à des actifs immobiliers de grande envergure, généralement réservés aux investisseurs institutionnels. Cette opportunité vous ouvre la porte à des biens prestigieux comme des immeubles de bureaux haut de gamme ou des hôtels de luxe, qui seraient normalement hors de portée pour un investisseur individuel.

Un autre avantage majeur réside dans la mutualisation des ressources. En unissant vos forces avec d'autres investisseurs, vous pouvez participer à des projets d'envergure tout en limitant votre exposition financière individuelle. Cette approche vous permet de diversifier votre portefeuille immobilier de manière plus efficace.

La transparence est également un point fort du club deal immobilier. Contrairement à certains véhicules d'investissement plus opaques, vous bénéficiez ici d'une grande visibilité sur les actifs et les opérations. Vous avez un accès direct aux informations concernant la gestion du bien, ce qui vous permet de suivre de près l'évolution de votre investissement.

De plus, le club deal vous offre un niveau de contrôle et d'implication supérieur à celui des SCPI ou des OPCI. Vous participez activement aux décisions importantes concernant l'acquisition, la gestion et la cession des actifs. Cette gouvernance partagée vous donne un rôle plus actif dans la gestion de votre investissement.

Enfin, le club deal immobilier peut vous apporter des avantages fiscaux intéressants. Selon la structure juridique choisie (SAS ou SCI), vous pouvez bénéficier d'une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières.

Risques et limitations

Malgré ses nombreux avantages, le club deal immobilier comporte aussi certains risques et limitations dont vous devez avoir conscience. 

Le principal inconvénient est le manque de liquidité. Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, il est généralement impossible de sortir d'un club deal avant son terme, qui est fixé à l'avance (souvent entre 4 et 10 ans). Cette immobilisation de votre capital peut être problématique si vous avez besoin de liquidités à court terme.

Le ticket d'entrée élevé constitue une autre limitation. Les montants minimums d'investissement sont souvent importants (plusieurs centaines de milliers d’euros), ce qui peut rendre cette option inaccessible pour certains investisseurs. De plus, la concentration des risques sur un seul actif ou un nombre limité d'actifs peut augmenter votre exposition en cas de difficulté sur le marché immobilier.

La gestion collective peut également présenter des défis. Bien que la prise de décision partagée soit un avantage, elle peut aussi être source de conflits ou de désaccords entre les investisseurs. Il est crucial d'avoir une bonne entente et une vision commune avec vos co-investisseurs pour assurer le succès du projet.

Enfin, le cadre réglementaire des club deals est moins strict que celui des SCPI ou des OPCI. Bien que cela offre plus de flexibilité, cela peut aussi signifier moins de protection pour les investisseurs. Il est donc essentiel de bien comprendre les termes du pacte d'actionnaires et les risques associés avant de vous engager.