Tout savoir sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie
L’état des lieux est un document écrit, produit en 2 exemplaires, dont le but est d’établir un comparatif de l’état d’un logement, à deux moments distincts. Entre l’entrée et la sortie d’un locataire, de nombreuses années s’écoulent parfois. L’état des lieux d’entrée entérine l’état du logement au départ, pour mettre en valeur d’éventuelles dégradations plus tard. Un état des lieux s’effectue de manière contradictoire entre un locataire et un propriétaire. Voyons un peu comment.
Pourquoi faire un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée permet au propriétaire d’établir noir sur blanc l’état de son logement, de manière à se protéger des éventuelles dégradations dont il pourrait souffrir lors de la location. Pour le locataire, cet état des lieux permet au contraire de repérer d’éventuels défauts préexistants dans le logement, de manière à ne pas en être considéré comme responsable à la sortie.
On conseille au propriétaire de fixer une date et une heure précise en convoquent leur locataire par courrier recommandé. Il convient de choisir un moment en journée, et de procéder sous un bon éclairage.
Un propriétaire aura, tout comme son locataire, intérêt à se montrer vigilant. Cependant, il est rare qu’un état des lieux d’entrée soit litigieux. Propriétaires et locataires doivent se mettre d’accord sur l’état du logement et sur les défauts qui méritent d’être relevés
C’est le locataire qui a le plus intérêt à ne pas négliger l’état des lieux d’entrée. Le but pour lui sera de traquer chaque imperfection en passant le logement au peigne fin. Car cette attitude prudente conditionne la restitution de son dépôt de garantie, par le propriétaire par la suite.
Tous les détails de l’appartement doivent donc être passés au crible : sols, plafonds, murs, placards, serrures, radiateurs, fenêtres… Chacun doit figurer sur le document, avec un état correspondant qu’il faut préciser, sans avoir peur des détails. Un équipement tel qu’un radiateur par exemple, doit figurer sur un état des lieux d’entrée, en précisant sa marque, son modèle et son état. Les associations de défenses des locataires sont là pour les épauler dans cette étape, voir le blog : https://www.immoz.info/).
Négocier état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est plus sujet à caution que l’état des lieux d’entrée. La loi prévoit, en effet, qu’un locataire doit s’acquitter des réparations courantes dans le logement et de l’entretien des équipements. Pour récupérer sa caution, il faudra donc qu’il ait entretenu ses évacuations, huilé ses gonds de fenêtre, renouvelé ses joints de salle de bains, entretenu la chaudière… Beaucoup de choses auxquelles ne pensent spontanément pas tous les locataires. Toutefois, l’ancienneté du locataire dans les lieux lui donne le droit de négocier une grille de vétusté. Autrement dit, il ne peut être tenu responsable de l’usure des équipements dus au temps. Bien souvent, les dégradations résultent de la conjugaison des 2 facteurs : usure du temps et manque d’entretien.
On observe donc fréquemment des litiges lors d’un état des lieux de sortie. Si le logement et ses équipements ont été dégradés, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie. Il a le devoir cependant d’adresser à son locataire les factures relatives au coût des travaux. Il est aussi en droit de demander une somme complémentaire si le montant du dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir l’ensemble des réparations.
Bon à savoir pour le locataire : depuis le 27 mars 2014, la loi Alur l’autorise à demander une modification de l'état des lieux d'entrée, dans les 10 jours qui suivent sa signature.
En cas de désaccord avéré lors d’un état des lieux de sortie, propriétaires et locataires ont toujours la possibilité de recourir à l’huissier pour établir un constat impartial, qui prévaudra devant la justice.
