Tout savoir sur la loi Denormandie

Au lendemain d'une année record pour le nombre de transactions dans l'immobilier ancien (1,2 million), les Français réalisent souvent après coup qu’ils ont sous-évalué le montant des travaux. Mais la bonne nouvelle, c’est que l’ État a mis en place des aides destinées à l’acquéreur d’un bien à rénover. Entre autres, la loi Denormandie, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour tout achat réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Mais tous les biens anciens sont-ils éligibles ? Les travaux sont-ils plafonnés ? Nous tenterons de répondre à toutes vos questions afin que ce dispositif n’ait plus de secret pour vous.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, également appelé « Pinel de l’ancien », est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Cette loi permet à l’acquéreur de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’un impôt sur le revenu en cas d’achat d’un bien à rénover dans un quartier ancien dégradé (habitation en centre-ville) et destiné à la location. À l’inverse de la loi PINEL qui concerne des biens neufs, ce dispositif est éligible uniquement sur de l’immobilier ancien.

Il est destiné à encourager les investissements dans l’ancien et la rénovation des biens afin de répondre à la forte demande locative. Aussi, selon l’ONU, le secteur du bâtiment et de la construction est l’un des plus mauvais élèves en matière de réduction d’empreinte carbone.

Ce dispositif permet de réduire ces émissions et ainsi limiter l’impact climatique que nous avons en évitant la construction en masse de nouveaux immeubles, et en remettant aux normes de logements pour une consommation énergétique plus responsable.

 À noter : le dispositif devait prendre fin le 31 décembre 2022, mais le 3 novembre 2021, l’Assemblée nationale a fait le choix, à l’instar de la loi Pinel et le Prêt à Taux Zéro, de le prolonger d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

Quels types de biens sont concernés par ce dispositif ?

Deux types de biens sont éligibles au dispositif de la loi Denormandie :

• Les logements anciens ayant fait l’objet d’une rénovation dans le cadre de travaux d’amélioration.
• Les locaux ayant été transformés en usage d’habitation.

Toutefois, il est important de noter que les travaux réalisés doivent représenter à minima 25 % du prix total de l’opération et doivent être réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Il est donc primordial de s’assurer que la facturation des travaux couvrira bien, au minimum, ¼ du montant total et que ces derniers seront achevés avant la date butoir de la fin d’année 2023.

Par exemple, si l’ensemble de l’opération comprenant l’acquisition du bien et la rénovation vous revient à 300 000 €, le montant des travaux doit être, au minimum, de 75 000 €.

 À noter : dans le cas où les conditions ne seraient pas respectées, le propriétaire-bailleur se retrouverait alors inéligible au dispositif.

Quels sont les autres critères d’éligibilité ?

La nature du bien initial et des travaux réalisés

Le bien initialement acheté ne doit pas être aux normes de décence pour au moins 4 critères sur les 15 cités en référence :

• la surface minimum habitable ;
• la hauteur minimale sous les plafonds ;
• un problème de gros œuvre ;
• un problème d’étanchéité du toit ;
• une charpente ou une toiture posant un problème de sécurité ;
• l’absence ou un défaut sur les garde-corps et rambardes ;
• la présence de composés connus et incompatibles avec la destination tels que du plomb ou de l’amiante ;
• l’électricité ;
• le gaz ;
• l’alimentation ou l’évacuation des eaux ;
• les installations sanitaires ;
• la ventilation et l’ouverture ;
• les parois et les menuiseries extérieures.

Les titres de travaux éligibles au dispositif de la loi Denormandie

Bien qu’il soit question de travaux dans le cadre d’une amélioration du parc immobilier, tous les aménagements ne sont pas pris en compte dans l’éligibilité du dispositif.

Il doit y avoir :

• Soit des travaux visant à améliorer les performances énergétiques pour qu’elles soient à minimum 20 % pour les logements et 30 % pour les logements individuels.
• Soit, au minimum, deux travaux parmi l’isolation des murs, des combles ou des fenêtres, le changement de la chaudière ou de la production d’eau chaude.
• Soit la création d’une nouvelle surface habitable intérieure ou extérieure.

Par ailleurs, il est également important de souligner que les travaux doivent être réalisés par des professionnels et non par le propriétaire lui-même. Au vu de l’importance des travaux à réaliser, il convient d’analyser les prix et la fiabilité des professionnels à qui vous souhaitez faire affaire. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à demander plusieurs devis.

La localisation du bien

L’ensemble du territoire français n’est pas éligible au dispositif de la loi Denormandie. En effet, elle est applicable dans seulement 244 villes de France telles que Chambéry, Saint-Malo, Montbéliard, Rambouillet... Les territoires concernés sont répartis en quatre zones, semblables à celle du dispositif de la loi Pinel :

• la zone A ( Meaux, Évry, Ajaccio…)
• la zone B1 ( Coulommiers, Chambéry,Chartres…)
• la zone B2 qui est uniquement sur agrément ( Quimper, Bourg-en-Bresse, Lorient…)
• la zone C ( Aubenas, Vitré, Vesoul…)

Pour déterminer si votre commune est éligible, il faut savoir que cette dernière doit avoir certaines caractéristiques :

• Soit le besoin en réhabilitation de l’habitat est important.
• Soit elle est labellisée Coeur de ville.
• Soit la commune a passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Vous souhaitez savoir si votre commune est éligible, nous vous invitons à cliquer ici.

Quelles sont les conditions de location pour être éligible ?

Pour profiter de la loi Denormandie, le logement doit être loué nu comme habitation principale dans les douze mois suivant l’acquisition du bien et l’achèvement des travaux. Il faut également que l’engagement de location soit de minimum 6 ans et peut aller jusqu’à 12 ans.

Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires fixés par le dispositif.

Les plafonds des revenus fiscaux sont les suivants :

• En zone A : 38 377 € pour une personne seule et 57 357 € pour un couple.
• En zone B1 : 31 280 € pour une personne seule et 41 772 € pour un couple.
• En zone B2 et C : 28 152 € pour une personne seule et 37 594 € pour un couple.

Par ailleurs, il faut rappeler que le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire-bailleur.

Comme pour le dispositif de la loi Pinel, les loyers mensuels sont également plafonnés et le propriétaire-bailleur se doit de respecter ces plafonds.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?

Le calcul de la réduction d’impôt

Plusieurs critères sont pris en compte pour réaliser le calcul de la réduction d’impôt que vous percevrez. Tout d’abord, le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 €. Le dispositif est bien évidemment éligible à des biens dont le prix est supérieur, mais la différence entre le prix et le plafond ne sera pas prise en compte.

Au-delà du plafond du montant global de l’acquisition, il y a un second plafond installé, celui du prix au mètre carré. Il ne doit pas dépasser 5 500 €, au risque que la différence entre le prix réel et le plafond ne soit pas comptabilisée.

Toutefois, il faut également prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux.

Le taux de la réduction d’impôt

Ce dernier est calculé selon la durée de l’engagement de la location :

• Si l’engagement de la location est de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien.
• Si l’engagement de la location est de 9 ans, elle sera de 18 % du prix du bien.
• Si l’engagement de la location est de 12 ans, elle sera de 21 % du prix du bien.

Si le dispositif Denormandie est intéressant pour les travaux de rénovation énergétique. Dans le cas de travaux de restauration complète d’un bien, il existe la loi Malraux. Celle-ci prévoit, sous conditions, une réduction d’impôt sur le revenu, plafonnée à 400.000 euros sur une période de quatre années consécutives. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le bien nu à usage de résidence principale pendant neuf ans.

La réduction de l’impact écologique

Si a priori, le dispositif Denormandie est un avantage fiscal, c’est aussi un véritable facteur dans la lutte du réchauffement climatique. Actuellement, on dénombre pas moins de 1,7 million de logements en locatifs privés comme étant des « passoires thermiques ».

Dans ce contexte, le gouvernement a adopté le 8 novembre 2019 la loi Énergie – Climat afin d’obtenir la neutralité carbone d’ici 2050. Le secteur de la construction doit donc trouver de nouvelles solutions afin de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre qui est, à lui seul, produit un cinquième de ces émissions. 

 À titre d’information, l’impact carbone est mesuré durant quatre étapes majeures de la vie d’un bâtiment : au moment de sa construction, de son exploitation, de sa rénovation et de sa destruction. Si tenter de baisser l’impact énergétique au moment de la construction est au cœur des préoccupations depuis quelques années, le dispositif Denormandie s’intéresse aux mesures prises pour les diminuer au moment de la rénovation. D’ailleurs, la loi Énergie – Climat encourage les propriétaires à rénover leurs appartements qui ne sont pas aux normes. Il serait donc regrettable de ne pas bénéficier de la loi Denormandie tant qu’il est encore temps et de s’exposer à des sanctions qui seront définies par le prochain gouvernement.