Quel est le rôle du conseil syndical de copropriété ?

Le conseil syndical de copropriété joue un rôle essentiel dans le fonctionnement et la gestion de l’immeuble. Nous vous donnerons toutes les informations nécessaires à savoir pour saisir pleinement son rôle.

Qu’est-ce qu’un conseil syndical de copropriété ?

Un conseil syndical est un conseil dont les membres, élus, font partie de la copropriété. Il permet de coordonner les relations entre le syndic et les copropriétaires et est doté de missions consultatives, d’assistance et de contrôle auprès du syndic. 

Bien qu’il n’y ait pas de nombre minimum obligatoire concernant les membres, il est généralement recommandé d’avoir au moins trois membres. Ils sont élus pour une durée de 3 ans renouvelables. Les personnes pouvant être élues sont : 

• un copropriétaire, 
• son époux/épouse, partenaire de pacs…,
• ses ascendants,
• ses descendants, 
• le représentant légal d’un copropriétaire,
• un usufruitier,
• un acquéreur à terme. 

Cependant, certaines personnes ne peuvent pas faire partie du conseil syndical. Il s’agit :

• du syndic,
• d’un de ses salariés,
• de l’entourage jusqu'au 2e degré d’un salarié ou la personne avec qui il vient en couple.

Les membres du conseil sont élus à la majorité absolue. Sans majorité ou en l’absence de candidat, le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal afin que ce dernier désigne les membres du conseil syndical ou qu’il constate l’impossibilité de le mettre en place. 

Lorsque les membres du conseil ont été élus, la désignation du président est effectuée parmi les membres du conseil selon les règles fixées par le règlement de copropriété ou à la majorité si rien n’est indiqué dans ce dernier. Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic de copropriété et des copropriétaires. Il est en charge de recevoir et de transmettre les informations fournies par ceux-ci aux membres du conseil. Dans le cas d’une égalité, la voix du président du conseil est prépondérante. 

Malgré la présence du conseil syndical, le syndic reste en charge de la gestion de l’immeuble en copropriété. 

À noter: le syndicat de copropriété peut renoncer à constituer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité. 

Comment fonctionne le conseil syndical ?

Les règles du fonctionnement du conseil sont soit fixées par le règlement de copropriété soit par les copropriétaires lors d’un vote à la majorité simple. 

Dans le cadre de la bonne exécution de sa mission, il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à tout professionnel spécialisé lorsqu’il considère que cela est nécessaire.

Il n’y a pas de rémunération pour les membres du conseil syndical. Toutefois, l’ensemble des dépenses nécessaires pour la réalisation des diverses missions qui lui sont confiées sont réglées par les copropriétaires dans le cadre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel. Tous les frais exposés par le conseil syndical ainsi que les honoraires des professionnels consultés sont réglés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Si les membres du conseil engagent des frais personnels pour réaliser leurs missions, ils sont remboursés. 

Chaque année, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires doivent déterminer le montant maximum qu’ils souhaitent allouer à des travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Bien que la durée du mandat soit de 3 ans, un membre du conseil est libre de rompre son mandat à tout moment en démissionnant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au syndic. Un membre peut également être révoqué à tout moment par les copropriétaires à l’issue d’une majorité absolue. 

Toutefois, il est important de noter que le départ d’un membre n’empêche pas le bon fonctionnement du conseil puisque ce dernier peut continuer à fonctionner. Si plus d’¼ des sièges sont vacants, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour désigner de nouveaux membres pour que le conseil puisse continuer de fonctionner efficacement. 

Chaque année, le conseil syndical doit rendre compte de ses missions à l’ensemble des copropriétaires durant l’assemblée générale. Il donne alors son avis sur le contrôle et le bilan qu’il a réalisé concernant la mission du syndic, et sur les questions soumises à l’AG. Cela permet aux copropriétaires de voter les nouvelles mesures à prendre en toute connaissance de cause. 

La responsabilité du conseil syndical ne peut pas être engagée, car ce dernier est dépourvu de personnalité juridique. Cependant, en cas de faute ou de négligence dans l’exercice de leurs missions, la responsabilité individuelle des conseillers syndicaux peut être engagée. C’est la raison pour laquelle le syndicat doit souscrire à une assurance de responsabilité civile pour tous les membres du conseil. 

Quel est le rôle du conseil syndical ? 

Le rôle du conseil syndical a beaucoup évolué depuis 2014, notamment grâce à la loi Elan du 24 novembre 2018 qui lui permet de bénéficier d’une possibilité de sanction envers le syndic en cas de problème, ainsi que les décrets d’application et l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui sont venus renforcer le rôle qu’il avait dans la copropriété. 

Les missions spécifiques du président du conseil syndical :

Le président du conseil syndical se voit attribuer des missions spécifiques afin de garantir le bon fonctionnement et la bonne organisation du conseil. Nous retrouvons notamment les missions suivantes:
 

• préparer et convoquer les réunions du conseil syndical, 
• animer les débats,
• répartir les tâches entre les conseillers,
• faire voter les résolutions portées à l’ordre,
• transmettre les avis du conseil syndical au syndic, aux copropriétaires et aux tierces personnes si nécessaire,
• recevoir les informations de la part du syndic et les diffuser aux conseillers,
• réaliser le rapport d’activité du conseil syndical lors de l’assemblée générale afin de se prononcer sur les comptes, 
• convoquer l’assemblée générale annuelle en cas d’inaction du syndic,
• préparer l’AG avec la coopération du syndic puisque ce dernier doit préparer l’ordre du jour,
• convoquer une assemblée générale et mettre en demeure le syndic de la convoquer en lui précisant les questions à porter à l’ordre du jour,
• mettre en concurrence le syndic à la fin de son mandat. 

À noter: si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale dans les huit jours après la mise en demeure du conseil syndical, le président du conseil est tenu de convoquer lui-même l’assemblée. 

Les missions de contrôle du conseil syndical :

Le conseil syndical a une fonction de contrôle sur certains aspects de la copropriété. Il doit notamment s’occuper de : 

• contrôler la gestion du syndic de copropriété,
• s’occuper de la comptabilité du syndicat de copropriétaires,
• organiser la répartition des dépenses,
• décider des conditions dans lesquelles sont passées et exécutées les contrats, 
• élaborer le budget prévisionnel qu’il suivra,
• vérifier la bonne exécution des missions dont le syndic est responsable et en informer les copropriétaires. 

Dans le cas de travaux à réaliser d’urgence, le conseil syndical donne son avis au syndic qui  procède, de sa propre initiative, aux réparations nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les missions consultatives du conseil syndical : 

Le conseil syndical est également chargé de réaliser des missions consultatives, notamment avec le syndic. Il peut : 

• donner son avis ou être consulté pour toutes les questions concernant le syndicat de copropriétaires, 
• être consulté, de manière obligatoire, pour les frais dépassant le budget prévisionnel,
• être consulté, de manière systématique, pour la conclusion des contrats.

Les missions d’assistance du conseil syndical : 

Enfin, le conseil syndical peut également avoir des missions d’assistance, notamment envers le syndic. Parmi elles, il peut : 

• apporter son assistance sur le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés lors de l’assemblée générale,
• réaliser une mission d’assistance définie par le règlement de copropriété ou lors d’une décision spécifique durant une assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, les missions du conseil syndical peuvent être diversifiées si l’assemblée générale décide de lui confier d’autres missions ou lui procure des délégations tout en respectant les limites de ses attributions. Il peut, par exemple, être chargé de l’étude des devis ou de trouver des prestataires lors de travaux. 

La délégation des pouvoirs par l’assemblée générale : 

Lors de l’assemblée générale, il peut être décidé de déléguer certains pouvoirs au conseil syndical. Il peut être conclu que ce dernier prendra seul les décisions relevant des votes à majorité simple. Cette décision est valable deux ans renouvelables. Toutefois, certaines décisions sont exclues de cette délégation. Cela concerne: 

• l’approbation des comptes,
• la détermination du budget prévisionnel,
• l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires. 

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, appliquée depuis le 1er janvier 2020, l’assemblée générale peut autoriser le conseil syndical à prendre toute décision relevant normalement d’un vote d’assemblée générale à la majorité simple. Cependant, certaines décisions sont exclues de cette délégation, comme :

• les décisions relatives à l’approbation des comptes de la propriété
• les décisions relatives à l’approbation du budget prévisionnel, 
• les décisions relatives à l’approbation des adaptations du règlement de copropriété.

Cette délégation est valable pour deux ans maximum. L’assemblée générale doit voter le montant maximum des sommes allouées à la mise en place de cette délégation. 

L’ordonnance prévoit également de donner mandat au président du conseil pour mener une action à l’encontre du syndic si ce dernier est défaillant ou afin d’obtenir réparation après un préjudice subi. Il peut alors saisir le juge pour obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc aux frais de la copropriété. Ce dernier est désigné lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles. Dans le cas des copropriétés de plus de 200 lots, il est désigné lorsqu’ils atteignent les 15%.

L’objectif de cette mesure est d’améliorer la prévention de copropriété dégradée.

Avec la loi Macron, datant du 6 août 2015, le conseil syndical doit procéder tous les trois ans à la mise en concurrence obligatoire de plusieurs projets de contrat de syndic afin que l’assemblée générale décide s’il souhaite confier ou non la gestion à un autre syndic.