Loi ELAN : quelles conséquences pour le secteur de la promotion immobilière ?

Libérer le foncier, sécuriser les autorisations d’urbanisme, simplifier certaines règles de construction… La récente loi ELAN apporte avec elle un important lot de nouveautés pour le secteur de la promotion immobilière. Découvrez ci-dessous l’essentiel à retenir !

Loi ELAN : quels enjeux et motifs pour la promotion immobilière ?

La loi portant sur « l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique », plus connue sous le diminutif de loi ELAN, est officiellement entrée en application le 23 novembre 2018. Destiné notamment à limiter la pénurie de logements, en particulier dans les zones les plus tendues, ce texte législatif s’appuie sur un important travail préalable de discussions avec les principaux acteurs du marché du logement et avec les collectivités territoriales.   

La loi ELAN aborde de nombreux aspects du secteur de l’immobilier et de la construction, et se décline en quatre grands enjeux :

• Augmenter le volume de production et la qualité de l’immobilier neuf, tout en diminuant son coût au mètre carré.
• Développer l’offre de logement social et accompagner les mutations de ce secteur.
• Favoriser la mixité sociale au sein des quartiers résidentiels.
• Améliorer le cadre de vie général de la population.

Loi ELAN : sécuriser les autorisations d’urbanisme

Afin de venir en aide aux promoteurs et favoriser un regain d’activité, la loi ELAN s’attaque notamment aux principales lourdeurs liées à la délivrance des permis de construire et autres documents d’urbanisme. Les recours potentiellement abusifs de riverains ou associations sont désormais mieux encadrés. En premier lieu, le promoteur peut dorénavant prétendre à une indemnisation, représentative de son préjudice financier, en démontrant le simple « comportement abusif » de l’auteur du recours. D’autre part, les recours déposés par les associations bénéficiaient jusque-là d’une présomption de caractère non abusif : ce n’est plus le cas depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN.   

La loi encadre également la pratique consistant, pour le promoteur, à verser une indemnité pour régler à l’amiable un recours contre une autorisation d’urbanisme avant une décision de justice. La démarche reste autorisée, mais toute transaction de ce type doit désormais faire l’objet d’une déclaration et d’un enregistrement pour ne plus encourager les recours abusifs.

Certaines bonnes pratiques, enfin, sont consacrées par la loi :

• Le service instructeur d’une demande d’urbanisme ne peut plus réclamer d’autres pièces et justificatifs que ceux dûment prévus par la réglementation.
• La possibilité de déposer deux demandes successives pour le même terrain, sans caducité de la première demande, est confirmée.
• L’annulation ou la non-conformité de l’un des documents fournis n’entraîne plus nécessairement l’infirmation de l’autorisation délivrée, qui peut faire l’objet d’une régularisation au cours des travaux.

 

Quelles références légales ?   
L’article L600-7 modifié du Code de l’urbanisme encadre les conditions dans lesquelles le promoteur peut bénéficier d’une indemnisation en cas de recours abusif.  
L’article L600-8 du même code encadre quant à lui le régime de la transaction à l’amiable entre le promoteur et l’auteur du recours.

 

Pourquoi la loi ELAN simplifie certaines règles de construction ?

L’une des mesures les plus médiatisées de la loi ELAN consiste à diminuer les contraintes et normes pesant sur la construction de nouveaux bâtiments résidentiels. La mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, en particulier, ne s’impose plus que pour 20 % des biens au sein d’une copropriété. Auparavant ceux-ci devaient représenter 100 % des nouveaux logements. Cette nouvelle règle de construction tend naturellement à baisser le coût global du mètre carré.             

En cas de transformation d’un immeuble de bureaux en bâtiment résidentiel, par ailleurs, le promoteur bénéficie d’office de l’autorisation d’augmenter la surface totale de 30 %.           

La création d’un nouveau statut d’immeuble de « moyenne hauteur », enfin, s’accompagne de règles de sécurité incendie certes strictes, mais moins drastiques que pour les très grands immeubles.

Mieux protéger l’acquéreur en VEFA par la loi ELAN

Afin de faciliter la mise en œuvre éventuelle de la garantie financière d’achèvement en cas d’insolvabilité du constructeur, la loi ELAN apporte des précisions utiles à la notion de défaillance financière via un nouvel article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation. En l’occurrence, le garant financier de l’opération est censé intervenir dès lors que le vendeur en l’état futur d’achèvement fait état d’une « absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».           

La loi ELAN se conçoit comme un texte équilibré et incitatif, qui cherche à protéger non seulement l’acquéreur primo accédant, mais aussi le promoteur pour redynamiser le marché de l’immobilier neuf.