Le promoteur immobilier et la bataille des fonds propres !
Les fonds propres, un besoin essentiel pour le promoteur immobilier !
Au-delà des compétences nécessaires à la réalisation d’un programme immobilier, les promoteurs, qu’ils aient 30 ans d’expérience ou bien s’ils se lancent à peine, sont tous confrontés à la même problématique : le besoin en fonds propres. On dit de la promotion immobilière que c’est une des activités les plus « capitalistiques ». En d’autres termes, pour réaliser un programme immobilier il faut disposer de sommes très conséquentes, dont font partie les fonds propres du promoteur immobilier.
Le financement d'un programme immobilier
Les promoteurs immobiliers n’ont bien évidemment pas attendu le financement participatif pour trouver des solutions à cette problématique. Mais avant de détailler les plus courantes, et pour une bonne compréhension, voici brièvement comment se finance un programme immobilier :
Prenons un exemple concret : un immeuble de 20 appartements pour un coût de revient global de 5 000 000€.
Chronologiquement, le promoteur immobilier est le premier à engager des frais pour faire naître le projet. Une fois le projet bien avancé (permis de construire obtenu et purgé, commercialisation bien entamée), il va contracter un emprunt bancaire qui finance bien souvent l’acquisition du terrain et les premiers travaux.
Enfin, les acquéreurs dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) paient au promoteur leur appartement au fur et à mesure de l’avancée du chantier, conformément à un calendrier d’appels de fonds. Par exemple, à la signature officielle de l’acte de vente, l’acquéreur verse 5% du prix total du bien.
Le crédit bancaire
Pour accorder un crédit, toutes les banques demandent en moyenne au promoteur immobilier d’engager 10 à 20% du montant du coût de revient global du projet (ce qu'on appelle généralement les fonds propres du promoteur immobilier). Ramené à l’exemple décrit au-dessus, cela signifie que le promoteur va devoir investir entre 500 000€ et 1 000 000€. Si vous avez déjà acquis un bien immobilier, vous pouvez comparer cela au montant minimum que la banque vous demande d’apporter. L’emprunt bancaire reste la solution la moins onéreuse et un promoteur a donc tout intérêt à contracter un emprunt vu les taux actuels (2-3% seulement) pour financer la majorité de son besoin.
Lorsque nous abordons la thématique des fonds propres, nous désignons finalement la somme que le promoteur immobilier doit engager pour pouvoir obtenir son crédit bancaire, les 10 à 20% donc.
A l’échelle d’une opération, le montant peut paraître faible mais lorsque le promoteur à plusieurs opérations, les besoins en fonds propres deviennent rapidement très conséquents. La question du financement de ses fonds propres se pose donc !
Les autres dispositifs de financement
Le crowdfunding immobilier
Face à la pression des fonds propres, de nombreux professionnels de l'immobilier se tournent vers le crowdfunding immobilier, une méthode alternative de financement. Cette plateforme met en relation les promoteurs immobiliers avec des investisseurs prêts à financer une partie de l'opération immobilière. En échange, les investisseurs espèrent un retour sur investissement.
Le principal avantage du crowdfunding est sa souplesse. Contrairement à un prêt bancaire traditionnel qui demande des garanties importantes, les plateformes de crowdfunding mettent l'accent sur le potentiel de l'opération et sa viabilité. Cela peut accélérer la phase de pré-commercialisation, en démontrant l'intérêt du marché pour le projet.
Les apports des partenaires
Un autre mécanisme pour pallier le manque de trésorerie est de collaborer avec d'autres professionnels de l'immobilier. Ainsi, un promoteur peut s'associer à un autre professionnel pour co-financer un projet immobilier, réduisant ainsi la charge des fonds propres pour chacun. Bien sûr, cela implique de partager les profits, mais cela peut également diviser les risques.
Les garanties financières
Certaines banques proposent des mécanismes de garantie financière, permettant au promoteur de sécuriser son investissement et de faciliter l'accès au crédit. Ces garanties peuvent être sous forme de caution ou d'autres types de garanties qui rassurent la banque sur la viabilité de l'opération immobilière.
La nécessité de diversifier ses fonds et ses investissements
Il est important pour un promoteur immobilier de diversifier ses sources de financement. S'appuyer uniquement sur le crédit bancaire peut être risqué, en particulier si le marché immobilier connaît des fluctuations. La diversification peut inclure le crowdfunding, des partenaires d'investissement, ou même la vente anticipée de certains actifs.
La trésorerie joue également un rôle crucial dans la promotion immobilière. Avoir un flux de trésorerie sain garantit que le projet peut avancer sans interruption. Pour cela, anticiper les besoins et avoir plusieurs options de financement à portée de main est essentiel.
Apprendre à financer son projet en tant que promoteur immobilier, c’est possible avec ou sans fonds propres !
En résumé, la bataille des fonds propres est centrale dans le monde de la promotion immobilière. C'est un défi constant pour les promoteurs, qu'ils soient novices ou expérimentés. Mais avec la montée des plateformes de crowdfunding et la collaboration croissante entre professionnels de l'immobilier, il existe aujourd'hui plus d'options que jamais pour relever ce défi. Le succès réside dans la capacité du promoteur à naviguer judicieusement dans ces options et à construire un portefeuille de financement solide pour mener à bien ses projets.
Vous êtes promoteur immobilier et recherchez une solution pour le financement de vos fonds propres ? Contactez-nous !
