Le chantier : entreprise générale ou corps d'état séparés ?
Tout promoteur se pose à un moment du projet cette question : dans le cadre d'un chantier, réalise-t-on le projet en entreprise générale ou en corps d’état séparés ?
Pour bien comprendre les deux possibilités, nous vous présentons chacune des manières, ses avantages mais aussi ses inconvénients.
La construction d’un immeuble, que ce soit un immeuble d’habitation ou de bureaux, est divisée en plusieurs lots correspondant aux métiers intervenants : les terrassements, le gros œuvre, la plomberie, l’électricité ou encore la peinture sont des exemples de lots. C’est de l’attribution de ces lots qu’il est question lorsque l’on parle d’entreprise générale ou corps d’état séparés.
L’entreprise générale
Bien que n’ayant pas de définition légale, une entreprise générale se définit comme une entreprise disposant d’au moins une spécialité dans le domaine de la construction et qui peut répondre et est capable de gérer un marché tous corps d’états. Soit l’entreprise générale dispose en interne de l’ensemble des compétences pour réaliser un chantier entièrement, soit elle fait appel à des partenaires avec qui elle soustraite certains lots.
Dans les faits, aucune entreprise en France dispose de l’ensemble des compétences, même les plus importantes entreprises de bâtiment comme Bouygues, Vinci ou Eiffage font appels à des sous-traitants. Bien souvent, on considère l’entreprise générale comme le chef d’orchestre sur un chantier. En prenant la responsabilité de répondre à l’ensemble des lots qui concourent à la construction d’un bâtiment, c’est à elle que revient la responsabilité du bon déroulement du chantier.
L’avantage principal pour le promoteur immobilier est de ne traiter qu’avec un seul interlocuteur lors de la phase chantier et surtout de ne pas avoir à réaliser la coordination des différents acteurs. Les risques liés à la mauvaise coordination des acteurs est plus faible mais tout cela à un coût… C’est le point négatif lorsque l’on fait appel à une entreprise générale, le coût de revient est en moyenne 10% plus élevé et au vue des montants en jeu, l’économie peut s’avérer conséquente.
Corps d’état séparés
Par opposition à l’entreprise générale, opter pour la solution des corps d’état séparés revient pour un promoteur à sélectionner directement une entreprise pour chacun des lots d’un chantier. Le promoteur immobilier n’aura alors pas un seul interlocuteur mais un grand nombre, ce qui se traduit en général par une gestion de la phase chantier qui nécessite plus d’attention. Lorsque le promoteur opte pour cette solution, il fait bien souvent appel à un AMO (assistant maître d’ouvrage). Ce dernier va assister le promoteur (maître d’ouvrage) et le maître d'oeuvre (architecte ou bureau d'études) pour piloter et gérer le chantier et son avancement.
Vous l’aurez compris, l’avantage principal de cette solution est l’économie potentielle. Traitement directement avec chacune des entreprises permet d’éviter les intermédiaires. Une vigilance doit tout de même être portée notamment sur l’expérience du promoteur immobilier.
Chacune des solutions possèdent ses avantages mais également ses inconvénients et surtout, aucune des deux solutions ne garantit à 100% le bon déroulement d’un chantier. L’expérience du promoteur, du maitre d'oeuvre ou de son AMO est bien souvent la clé qui permet au chantier d’être réalisé dans le temps imparti.
C'est pourquoi un audit du promoteur est toujours important dans le cadre de la réalisation d'un chantier. C'est ce qu'applique Homunity pour chacun de ses projets.
