La surélévation : une solution intéressante mais souvent complexe à mettre en place
Depuis quelques décennies, on assiste dans l’univers de la construction et de l’immobilier à une réorientation des politiques urbaines. Le temps n’est plus à l’exploitation au maximum de tous les terrains constructibles mais au contraire des efforts sont fait pour limiter l’étalement urbain qui a des conséquences sur l’environnement (perte des espaces verts, plus de pollution car plus de transports pour relier ces nouvelles zones urbaines aux épicentres économiques…) et sur le confort de vie des Français (source de stress, temps de trajets…). Pour autant, la demande en nouveaux logements ne faiblit pas au sein des grandes villes. Ainsi, la surélévation représente une solution très intéressante pour répondre à cette problématique de manière verticale. L’idée est désormais de densifier les villes plutôt que de les étaler.
En France, en 2018, le parc de logements représentait 35,4 millions d’unités (incluant à la fois les logements individuels et collectifs)[1]. Rien que pour le parc privé, on recense 8,4 millions d’unités en logements collectifs qui appartiennent à des copropriétés et qui peuvent potentiellement représenter des possibilités de surélévation. Malgré ces constats, les opérations de surélévation en zones urbaines ne sont pas si nombreuses. Quels sont les avantages pour les différentes parties prenantes ? Quelles sont les modalités techniques ou réglementaires associées à la surélévation ? Pourquoi ces projets sont souvent plus complexes à mettre en œuvre, notamment dans le cadre d’immeubles en copropriété ?
En quoi consiste une opération de surélévation ?
Avant d’aller plus loin, il convient de rappeler ce qui caractérise une opération de surélévation. Il s’agit d’élever d’un ou de plusieurs niveaux un bâti déjà existant (maison privée, immeuble ou toiture). On parle aussi d’exhaussement. Cette technique de construction a l’avantage de ne pas modifier l’emprise au sol. L’idée est de venir rehausser la toiture, parfois en modifiant la pente du toit si la réglementation en vigueur dans la ville l’autorise, pour obtenir une hauteur suffisante et ainsi ajouter un ou plusieurs niveaux.
Différents types de surélévation sont possibles selon le bâti existant : maison ou immeuble, structure et fondations, solidité des murs actuels, matériau constituant l’ossature du bâti existant (béton, bois, acier…), type de charpente et pente du toit existant (surtout dans le cas d’une maison ou de chalets de montagne). Suite à l’étude de toutes ces composantes, le promoteur pourra alors opter pour une surélévation totale ou partielle[2] et il pourra également choisir le matériau adéquat : béton classique ou cellulaire (plus léger mais plus coûteux), bois ou encore acier.
Ces chantiers sont dans la plupart des cas confiés à des promoteurs immobiliers ou sociétés spécialisées dans ce type d’opération et qui auront une vision d’ensemble avec une connaissance parfaite des étapes à mener (étude du bâti d’origine, démarches administratives, construction en milieu urbain…). Pour ceux qui se lancent seuls dans ces travaux, il est vivement conseillé d’être accompagné d’un architecte et d’une assistance à maîtrise d’ouvrage pour établir une étude de faisabilité pointue et respecter toutes les contraintes (administratives, réglementaires, juridiques, financières…).
Quels sont ses intérêts ?
Outre le fait que la surélévation permet de répondre aux problématiques d’espaces en milieu urbain, on peut citer d’autres avantages qui tournent autour de trois grands axes : la création de valeur, l’optimisation des coûts de fonctionnement (surtout dans le cas d’immeuble en copropriété) et enfin l’impact environnemental.
En se plaçant dans le cadre d’un immeuble, une surélévation a effectivement un intérêt en matière de valorisation du bâti puisque l’opération permet un agrandissement de la surface habitable en profitant d’un foncier aérien ou droit à bâtir (gratuit si pleine propriété et moindre coût en copropriété). Cela peut être l’occasion de créer des surfaces atypiques (loggias, rooftops, jardins suspendus…) ou encore d’allier au renouvellement urbain des touches architecturales innovantes et esthétiques (dans le respect des règles imposées par les PLU en vigueur selon les communes ou zones). Par exemple, historiquement et étonnamment, les premières copropriétés à avoir eu recours à la surélévation se situent en montagne. En accord avec les municipalités, une des motivations était de redessiner le paysage montagnard pour oublier les toits plats.
Si les pouvoirs publics encouragent de plus en plus la surélévation dans les zones urbaines c’est notamment pour ses avantages en termes d’impacts environnementaux. Elle permet en effet de loger la population croissante des villes en verticalité et donc en évitant l’étalement urbain qui sous-entend plus de pollution, moins d’espaces verts… Elle permet également de rénover et réhabiliter l’ancien parc immobilier privé afin de mieux répondre aux nouveaux objectifs de performances énergétiques de la loi Grenelle 2. Ainsi une opération de surélévation peut permettre d’améliorer l’isolation thermique du bâtiment pour réduire la facture énergétique globale du bâtiment, d’intégrer en toiture des panneaux solaires ou photovoltaïques… Dans le cas d’une copropriété, une surélévation permet également de générer du profit grâce à la vente des droits à bâtir (cas de la copropriété) ou des nouveaux logements créés (cas de la pleine propriété). Ces profits seront redistribués entre les propriétaires ou serviront à couvrir les coûts de fonctionnement de l’immeuble (rénovations, ravalement, installation d’ascenseurs…) afin de participer encore à la revalorisation globale de l’immeuble. In fine, la surélévation dans une copropriété permet également de réduire les charges individuelles de chaque propriétaire puisque réparties sur davantage de lots.
Réglementations et négociations : des projets plus compliqués
Malgré les nombreux avantages de la surélévation, encore trop peu de projets aboutissent, notamment dans le cadre des logements collectifs privés (plus de 8 millions d’unités).
Les contraintes liées à la réglementation et aux démarches administratives sont une des principales causes régulièrement mises en avant. En effet, avant de considérer tout projet de surélévation, que ce soit d’une maison individuelle ou d’un immeuble en copropriété, il est impératif de s’assurer que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune en question l’autorise. Le PLU permet de fixer certaines règles de construction comme la hauteur des bâtiments, le respect de la cohérence architecturale d’une région... Par exemple, dans le Sud, certaines communes ou régions n’autorisent pas la modification de la pente des toits. Une demande de permis de construire est obligatoire si la superficie totale est accrue de plus de 40m² (dans zone soumise à un PLU) ou 20m² (si pas de PLU en vigueur). Dans les zones protégées, les projets doivent également être soumis à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui peut exiger des modifications ou refuser la surélévation. Pour les immeubles, le permis de construire est également obligatoire avec un délai de recours de 2 mois. Les nouveaux logements rentrant dans le cadre de constructions neuves doivent en plus respecter les normes RT 2012[3]. L’ensemble du bâtiment peut également être impacté, notamment lorsque la surélévation implique un bâtiment en R+4 ou plus, il est en théorie obligatoire de créer un sas entre l’escalier et les portes des appartements et de prévoir un ascenseur accessible aux handicapés. Des dérogations sont possibles en Préfecture notamment pour les anciens immeubles (la plupart des cas à Paris par exemple).
Les négociations avec la copropriété sont enfin une des raisons qui font que la surélévation en ville est une opération complexe à mettre en place pour les promoteurs. En effet, obtenir l’adhésion d’une copropriété n’est pas chose facile pour ce genre de projet. Pourtant, ces dernières années, les règles d’urbanisme ont été assouplies et des mesures ont été adoptées pour faciliter la surélévation et d’une manière générale pour encourager les travaux de rénovation et de réhabilitation du parc ancien. On peut citer notamment la loi Duflot qui autorise en zone tendue les collectivités à déroger aux règles du PLU en vigueur, et surtout la loi ALUR (mars 2014) qui supprime le droit de véto des propriétaires du dernier étage, le remplaçant par un droit de priorité (pour acheter les nouvelles surfaces habitables créées). Cette modification de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 met également en place une majorité aux deux tiers pour voter un projet de surélévation conformément à l’article 26 de cette même loi et la possibilité de vendre le droit à construire à un tiers (promoteur ou spécialiste de la surélévation). Dans ce cas, ce sera la société de promotion qui se chargera des démarches administratives et des études de bâtiment. Afin d’éviter des recours sur le permis de construire, il est important de prendre en compte tous les préjudices possibles pour les copropriétaires mais aussi pour les résidents des immeubles voisins (comme la perte d’ensoleillement ou la gêne occasionnée par les travaux par exemple). Un vrai parcours du combattant pour les professionnels de l’immobilier !
Environnement et technicité : un véritable savoir-faire
La surélévation requiert un véritable savoir-faire et certains professionnels de l’immobilier se sont spécialisés sur ce type d’opérations, que ce soit en ville ou dans des zones spécifiques comme la montagne. Certains promoteurs ou marchands de biens développent même des filiales spécifiques dédiées uniquement à ces opérations techniques. C’est le cas d’Adamia, acteur lyonnais majeur qui réalise des surélévations d’immeubles urbains (principalement sur Lyon mais aussi Paris) via la société Mon toit et moi. Ainsi, plutôt que de faire appel à des promoteurs ou sociétés de construction plus généralistes, les membres d’une copropriété peuvent directement faire appel à ces spécialistes pour leur vendre leurs droits à construire et de surélévation.
En quoi une opération de surélévation nécessite-t-elle un savoir-faire particulier ? Outre les règles de gabarit ou d’aspect extérieur imposées par les PLU et qui restreignent considérablement la marge de manœuvre des promoteurs, la technicité requise est également importante. Tout repose sur l’analyse du bâti existant, ainsi chaque cas est différent. L’étude de structure est l’élément central d’une surélévation. Elle met en avant la nature des sols, qui permet de rendre compte de la stabilité du bâtiment, et la solidité des fondations qui permet de s’assurer de la capacité porteuse du bâtiment. Il arrive que des travaux de renforts soient nécessaires avant même de procéder à la surélévation ou que des anomalies soient révélées. À partir de son diagnostic, le promoteur pourra ainsi choisir la solution technique la mieux adaptée pour la surélévation et le matériau adéquat (acier, béton, bois, modules pré-fabriqués). De ces choix constructifs découlent ensuite la préparation du chantier en lui-même et notamment la question du relogement temporaire des habitants qui peut parfois être nécessaire et qui doit donc être anticipée et budgétée.
C’est donc une analyse à 360° qui est menée par les professionnels de la surélévation, ce qui explique que ces projets soient plus compliqués et complexes à mettre en place.
Aujourd’hui les constructions neuves exploitent au maximum la totalité des gabarits autorisés par les PLU mis en place dans les communes de France. Mais pour le parc immobilier ancien, il reste des opportunités à saisir avec des « droits à construire » encore inexploités. Malgré les difficultés que peuvent représenter ces opérations, les sociétés de promotion sont de plus en plus en quête de ces « trésors cachés » ou encore « dents creuses ».
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Sources :
http://www.qualiteconstruction.com/sites/default/files/2018-08/qc170-06.pdf
[1] https://www.lemoniteur.fr/article/la-surelevation-un-nouvel-art-de-batir.1969374
[2] On parle de surélévation totale lorsqu’un étage complet est construit avec la possibilité de créer plusieurs pièces (dont des pièces d’eau). On parle de surélévation partielle lorsque l’opération ne consiste qu’en la création d’une pièce supplémentaire au-dessus d’une autre existante.
[3] https://www.travauxlib.com/surelevation-maison
