La foncière immobilière
Dans le monde de l'investissement immobilier, les foncières immobilières occupent une grande place. En effet, ces sociétés spécialisées sont assez populaires auprès des investisseurs et vous offrent l’opportunité de diversifier votre patrimoine. Elles permettent également de bénéficier des avantages du marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Elles permettent aux investisseurs de participer à des projets d'envergure et profiter de revenus réguliers sous forme de dividendes, tout en bénéficiant d'une mutualisation des risques.
Vous vous demandez peut-être comment fonctionne une foncière immobilière et quels sont ses avantages ? Dans cet article nous vous expliquerons ce qu’est une foncière immobilière, comment cela fonctionne, ainsi que ses avantages et inconvénients..
Définition d'une foncière immobilière
Une foncière immobilière est une société spécialisée dans l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Ces types de sociétés sont dîtes ouvertes. En effet, elles proposent aux investisseurs particuliers ou professionnels d'acquérir des parts de leur société. En achetant des actions ou des parts de cette société, vous bénéficierez alors d’une partie des revenus générés grâce à leur portefeuille immobilier diversifié.
Concept de base
Le principe fondamental d'une foncière immobilière est de mutualiser les investissements immobiliers. En regroupant les capitaux de nombreux investisseurs, ces sociétés peuvent acquérir et gérer un parc immobilier important et varié. Vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens, car c'est la foncière qui s'en charge pour vous. L’objectif principal d’une foncière immobilière est de permettre aux investisseurs de placer leur argent sans s’occuper de la gestion des biens immobiliers.
Types de biens gérés
Les foncières immobilières gèrent généralement un large éventail de biens immobiliers, tels que :
- Immeubles de bureaux
- Centres commerciaux
- Entrepôts logistiques
- Résidences étudiantes
- Établissements de santé
Cette diversification vous permet de répartir les risques et de bénéficier de différents segments du marché immobilier.
Objectifs principaux
Les objectifs d'une foncière immobilière sont multiples :
- Générer des revenus locatifs réguliers
- Valoriser le patrimoine immobilier à long terme
- Optimiser la gestion des biens
- Assurer une distribution de dividendes aux actionnaires
En investissant dans une foncière immobilière, vous visez à obtenir un rendement stable tout en profitant de la plus-value potentielle des actifs immobiliers détenus par la société.
Fonctionnement d'une société foncière
Comme le mentionne la définition d’une foncière immobilière du début de l'article, une société foncière est une entité commerciale spécialisée dans l'acquisition, la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. Son fonctionnement vise à générer des revenus locatifs et à valoriser son patrimoine immobilier. Voici comment ces sociétés opèrent :
Acquisition et gestion des biens
Les foncières immobilières possèdent un portefeuille diversifié de biens immobiliers : immeubles de bureaux, résidences étudiantes, entrepôts logistiques, centres commerciaux, EPHAD…
Ces sociétés gèrent activement leur parc immobilier, s'occupant de la location, de l'entretien et de l'optimisation des biens.
D’autres foncières adoptent une stratégie de détention indirecte, investissant dans des parts de SCPI ou d'autres sociétés immobilières pour augmenter encore plus leur niveau de diversification.
Valorisation du patrimoine
Pour augmenter la valeur de leur patrimoine, les foncières immobilières mettent en œuvre diverses stratégies :
- Réalisation de travaux de rénovation pour embellir et rendre les biens plus fonctionnels
- Investissement dans la rénovation énergétique pour améliorer l'efficacité des bâtiments
- Aménagement des espaces extérieurs pour accroître l'attrait des propriétés
- Construction d'annexes ou d'extensions pour augmenter la surface habitable
Ces actions ont pour but d'améliorer l'attractivité des biens et, par conséquent, d'augmenter leur valeur locative et de revente.
Distribution des revenus
Les sociétés foncières, notamment celles bénéficiant du statut SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée), ont l'obligation de distribuer une part importante de leurs bénéfices aux actionnaires :
- 85% des bénéfices provenant des opérations de location
- 50% des bénéfices issus de la cession des immeubles
Cette distribution doit intervenir l'année suivant la réalisation des profits pour les revenus locatifs, et avant la fin du deuxième exercice pour les plus-values de cession.
En tant qu'investisseur, vous pouvez ainsi bénéficier de revenus réguliers sous forme de dividendes, tout en profitant de la valorisation potentielle du patrimoine immobilier à long terme.
Pour rappel ces dividendes seront soumis, comme tout autre dividende, au prélèvement forfaitaire unique dont le taux est de 30%.
Avantages et inconvénients des foncières immobilières
Diversification du risque
En investissant dans une société foncière, vous bénéficiez d'une diversification importante du risque, rarement accessible aux investisseurs individuels. Ces sociétés gèrent un portefeuille varié de biens immobiliers, comprenant des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts logistiques et bien d'autres types de propriétés. Cette diversification vous permet de répartir les risques et d'optimiser les rendements. Si un segment du marché connaît une baisse, les autres peuvent compenser, offrant ainsi une stabilité accrue à votre investissement.
Liquidité des parts
Contrairement à l'immobilier traditionnel, les parts des sociétés foncières cotées offrent une grande liquidité. Vous pouvez acheter ou vendre rapidement vos actions sur les principales bourses, ce qui vous confère une flexibilité importante dans la gestion de vos investissements. Cette liquidité est particulièrement avantageuse par rapport à la vente d'un bien immobilier physique, qui peut prendre plusieurs mois.
Fiscalité avantageuse
Les sociétés foncières, notamment celles bénéficiant du statut SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée), jouissent d'un cadre fiscal avantageux. Elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés pour leurs revenus locatifs et leurs plus-values immobilières. En contrepartie, elles ont l'obligation de distribuer une part importante de leurs bénéfices aux actionnaires comme nous l’avons évoqué précédemment (85% des bénéfices provenant des opérations de location et 50% des bénéfices issus de la vente).
Cette distribution généreuse profite directement à vous, en tant qu'investisseur, améliorant ainsi la rentabilité de votre investissement.
Exposition au marché financier
Bien que les foncières cotées offrent de nombreux avantages, elles présentent également un inconvénient majeur : l'exposition à la volatilité du marché financier. En tant qu'investissement boursier, les SIIC sont sujettes aux fluctuations du marché, ce qui implique un risque réel de perte en capital. Les variations de valeur peuvent être influencées par des facteurs externes au marché immobilier, comme les tendances économiques générales ou les sentiments des investisseurs.
Conclusion
Les foncières immobilières offrent une façon intéressante d'investir dans l'immobilier sans les tracas de la gestion directe. Elles permettent aux investisseurs de profiter d'un portefeuille diversifié, de revenus réguliers et d'une liquidité accrue par rapport à l'achat direct de biens. Cependant, il est important de garder à l'esprit que ces sociétés sont exposées aux fluctuations du marché boursier, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de l'investissement.
FAQs
1. Comment est structurée et gérée une foncière immobilière ?
Une foncière immobilière est une entreprise constituée dans le but de rassembler des capitaux pour acheter et administrer des biens immobiliers. Elle sélectionne des propriétés, les gère, les vend si nécessaire et s'occupe également de la gestion des locataires.
2. Quelle forme juridique peut prendre une foncière immobilière ?
Pour un particulier souhaitant créer une foncière, il est généralement recommandé d'opter pour une société par actions simplifiée (SAS) ou une société à responsabilité limitée (SARL), qui sont des statuts juridiques adaptés à ce type d'activité.
3. Qu'entend-on par foncière patrimoniale ?
Une foncière patrimoniale est une entité qui possède un ensemble d'immeubles comprenant des bureaux, des locaux commerciaux, des logements résidentiels à louer ainsi que des structures d'accueil pour hôtels et étudiants.
