Investir dans une résidence étudiante : bon plan ?

Comme chaque année, la recherche d’un logement étudiant est un véritable problème en France. Et pour cause, nous comptons plus d’un million d’étudiants qui vivent en dehors du foyer familial dans le cadre de leurs études et la France dispose d’un parc immobilier de seulement 350 000 logements dont la moitié est gérée par le CROUS.

Déséquilibre entre l’offre et la demande, loyer mirobolant et logement de mauvaise qualité, les étudiants ne sont pas gâtés par le marché. Pourtant entre rentabilité locative intéressante et fiscalité attractive, les résidences étudiantes semblent être un investissement immobilier judicieux. Retour sur ce marché porteur.

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Une résidence étudiante est une habitation qui offre des prestations : accès sécurisé, service de ménage, petit-déjeuner, etc. Les appartements sont déjà équipés et meublés pour être prêts à vivre.

Contrairement aux résidences du CROUS, les résidences privées fonctionnent comme une location classique : vous signez un bail, déposez une caution et avez des garants.

Le montant du loyer inclut les charges, l’électricité, internet, la taxe d’habitation et l’assurance. Aussi, certaines résidences incluent dans le loyer une place de parking ou encore l’accès à la salle de sport.

Quelles sont les caractéristiques d’une résidence étudiante ?

Pour être considérée comme une résidence de services « étudiante », il existe quelques caractéristiques pour avoir ce statut :

• La résidence doit être occupée à 70 % minimum d’étudiants
• La résidence doit proposer 3 des 4 prestations suivantes : accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, nettoyage des appartements.
• Les équipements nécessaires à la vie courante doivent être en état d’usage ainsi que les services proposés (salle de sport, etc.).

Les avantages fiscaux des résidences de services 

Lorsque vous réalisez de l’investissement locatif dans une résidence étudiante, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux via deux dispositifs :

Le dispositif Censi-Bouvard

La Loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier :

• Une réduction d’impôts de 11 % du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 €
• La possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat 6 mois après la livraison du logement neuf
• Une déduction des frais réels
• Une déduction de 100 % des intérêts d’emprunts

Le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les investisseurs dans la mesure où le bien immobilier entre dans la qualification d’une location meublée. Voici ses avantages fiscaux :

• la possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
• la possibilité de récupérer la TVA sur le bien, soit 19,6 % du prix d’achat
• un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus BIC, s’ils sont inférieurs à 23 000 € HT/an.

Des résidences très convoitées

Selon le ministère de l’Enseignement supérieur de la Recherche et de l’innovation, 7 étudiants sur 10 sont confrontés à des difficultés de logement. Rien d’étonnant quand nous voyons que 1,6 million d’entre eux doit trouver un logement et que le CROUS n’accueille que 10 % d’entre eux. La demande est tellement soutenue que certaines villes font appel à leur imagination pour y répondre. Par exemple, Nantes avait recouru aux mobil-homes de certains campings pour loger des étudiants.

Si beaucoup se bousculent pour avoir une place dans une résidence de services, cela sous-entend que l’investisseur n’aura pas de souci pour le louer et il ne connaîtra pas de vacances locatives. Aussi, le point fort des résidences privées c’est qu’elles sont de plus en plus privilégiées par les étudiants et leurs parents parce qu’avec leurs services, leurs équipements et leurs commodités, elles représentent la solution « tout-en-un » idéale pour la réussite des étudiants.  La demande des locataires est donc forte et des opportunités sont à saisir ! Mais encore faut-il bien choisir la résidence dans laquelle vous allez investir.

Comment bien investir en résidence spécialisée ?

Où investir ?

Toutes les grandes villes disposent de ses universités, grandes écoles et classes préparatoires. Mais toutes ne souffrent pas de la crise du logement pour les étudiants. C’est pourquoi il est nécessaire de se tourner vers les villes où la demande est plus forte que l’offre.

Les villes à privilégier sont :

• Paris
• Bordeaux
• Marseille
• Aix-en-Provence
• Toulouse
• Lyon
• Lille

À noter : contrairement à la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard n’est pas soumis aux contraintes du plafonnement de loyer et de la zone géographique.

La qualité de l’emplacement

Comme pour une location classique, l’emplacement est un élément très important. En effet, les étudiants vont privilégier les résidences à proximité de leur école ou bien d’un transport en commun afin de gagner du temps.

Au-delà de rendre le bien plus attractif, il faut également penser à la valeur du bien à la revente. Mieux il sera placé plus la plus-value sera significative.

Vous pouvez également prêter attention aux services proposés par la résidence : accueil, petit-déjeuner, etc. Plus il y aura de prestations pour faciliter la vie des étudiants plus elle sera convoitée.

La solidité du gestionnaire

L’investissement en résidence étudiante implique de signer un bail commercial avec une société de gestion. Cette dernière gérera les visites, les contrats de location, les loyers et les éventuels impayés, il faut donc être vigilant sur le choix du gestionnaire, car vous serez pieds et poings liés avec lui et cela pendant plusieurs années. Nous vous recommandons de retenir un gestionnaire solide tel que Nexity, leader sur ce marché, ou de Fac-Habitat.

Investir dans l’achat d’un petit appartement

Certains investisseurs préfèrent directement investir dans un studio afin de gérer le bien par eux-mêmes. Dans ce cas, il est plus judicieux d’opter pour un quartier à proximité du centre-ville avec une desserte facile jusqu’aux écoles plutôt qu’un quartier proche, mais pas animé ou mal fréquenté.

Aussi, nous vous recommandons d’investir dans un grand studio ou un deux-pièces plutôt qu’un petit studio. L’avantage de cette stratégie est simple : si la demande étudiante se tarit, vous pourrez viser les jeunes actifs.

Enfin, si vous optez pour un immeuble ancien, nous vous conseillons de faire très attention à la qualité du bâtiment. En effet, dans certaines villes un grand nombre d’immeubles ont besoin d’être rénovés, car ils n’ont pas été entretenus pendant des années. Et dans certains cas, le coût des travaux de remise en état de la copropriété représente trois ou quatre fois le prix d’un studio. Pour éviter cela, faites-vous accompagner par un professionnel ou bien privilégier les logements neufs.

Homunity Patrimoine est spécialisé dans l'immobilier neuf, n’hésitez pas à nous contacter à paul@homunity.fr afin que l’on échange sur vos envies d’investissement que ce soit pour une résidence de service ou de l’immobilier classique.