Investir dans l'immobilier avec une SAS
La Société Civile Immobilière (SCI) a toujours été considérée comme le véhicule juridique de référence pour investir dans l’immobilier et les principaux arguments sont la souplesse de gestion et les avantages fiscaux accordés dans le cas d’une donation.
De nombreux investisseurs ne pensent pas pour autant directement à la donation lorsqu’ils investissent dans un bien immobilier pour le louer mais simplement comme un complément de revenu et un potentiel de plus-value à la revente. Dans ce cas, la fiscalité des loyers perçus et de la plus-value réalisée est déterminante. La SCI est-elle toujours aussi avantageuse ? Quelle autre société peut convenir ?
Les solutions possibles
Pour réunir des investisseurs et éviter le système de l’indivision qui possède de nombreux défauts, il existe trois types de sociétés :
- La SCI (que nous vous avons présentée dans plusieurs articles)
- La SARL de famille
- La SAS
Si vous n’investissez pas avec vos proches, la SARL de famille n’est par déduction pas une solution envisageable.
Présentation de la SAS
La Société par Actions Simplifiée est un type de société très en vogue dernièrement pour la simple et bonne raison qu’elle offre une grande souplesse aux créateurs. En effet, il existe très peu de règles obligatoires à insérer dans les statuts, c’est à la création et à la rédaction des statuts que va s’organiser la vie de la société. Très concrètement, on va pouvoir adapter les statuts d’une SAS presque à l’identique de ceux d’une SCI.
A première vue, la gestion d’une SAS paraît également plus complexe et notamment avec la nomination d’un commissaire aux comptes obligatoire, ce qui implique une tenue de comptabilité stricte. Cependant, cette mesure n’est en fait obligatoire que si la société respecte les 3 critères suivants :
- Bilan supérieur à 1 000 000€
- Chiffre d'affaires supérieur à 2 000 000€
- Plus de 20 salariés
Avec Homunity, pour chaque projet nous créons une SAS et la probabilité que ces critères soient respectés est nulle puisque nous vous proposons des logements de petites surfaces ou bien des commerces. Dans les deux cas, 20 salariés ne seront jamais nécessaires et le chiffre d’affaire sera inférieur à 2 millions d’euros ! La "SAS immobilier" est à ce titre régulièrement employée pour de l'investissement.
Les autres règles telles que la tenue d’une assemblée générale annuelle, une comptabilité … sont identiques à celle de la SCI.
Et fiscalement ?
Lorsque l’on parle d’investissement, ce qui est primordiale, c’est la fiscalité. En effet, la France n’est pas réputée pour être un paradis fiscal et vous vous en êtes probablement rendu compte bien avant nous !
La SAS n’offre, contrairement à la SCI, pas de possibilité de transparence fiscale. La SAS classique peut le permettre par dérogation, pour une période de 5 ans, à la condition qu’elle ne soit pas créée pour gérer un patrimoine immobilier, ce qui est le cas lorsque vous investissez avec nous…
Nous nous retrouvons donc dans la situation d’une double imposition : une première au niveau de la société, qui va payer un impôt sur le bénéfice réalisé, puis les actionnaires percevront des dividendes et devront alors s’acquitter d’impôts au titre des revenus de capitaux mobiliers.
Au premier abord, qui dit double imposition, dit payer plus d’impôts ! Pas forcément !
Bénéficier de l’imposition réduite (IS)
En termes d’imposition du bénéfice, il est possible, si le résultat est inférieur à 38 120 €, de bénéficier du taux d’imposition réduit de 15 % contre 33,3 % en temps normal.
Chez Homunity, un bien = une SAS et nous proposons des biens de petites surfaces. A titre de comparaison, pour arriver à un tel résultat, il faut un appartement avec des loyers de plus de 50 000€ soit plus de 4 000 € de loyers par mois !
L’imposition sur le revenu
Les dividendes sont soumis aux cotisations sociales (15,5%) et à l’imposition sur le revenu après un abattement de 40%. La "SAS immobilier" à ainsi de véritables atouts.
Plan Epargne Action
Investir dans une SAS avec le PEA est autorisée et accorde des avantages fiscaux très intéressants puisque s’il reste ouvert plus de 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur le revenu lorsque vous retirerez les fonds. Il ne vous restera uniquement les cotisations sociales de 15,5% à régler, aussi bien sur les dividendes perçus que sur la plus-value que vous réaliserez. L’avantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans l’immobilier au travers d’une SAS que d’une SCI.
Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque.
Chiffres à l’appui !
Dans cet exemple, nous prenons comme hypothèse que votre taux marginal d'imposition est de 30% et que vos revenus sont compris entre 25 000 et 75 000 €.
Imposition sur les sociétés
Imposition des associés
Investir au travers d'une SCI n'est donc pas le plus avantageux lorsque l'on parle d'imposition sur le rendement annuel. En effet, même la SAS sans le PEA permet une meilleure optimisation de son imposition.
Concernant la plus-value, la SAS avec un PEA est également la solution la plus avantageuse si vous conservez le bien entre 5 et 15 ans car avant 15 années, les abattements fiscaux accordés via une SCI ne sont pas encore assez forts.
L'inconvénient principal du PEA étant l'obligation de conserver les fonds durant 5 ans afin de pouvoir bénéficier de l'exonération mais au vu des gains que cela permet de réaliser, la question mérite tout du moins d'être posée ! Une fois ce délais passé, plusieurs solutions pour revendre vos parts.
