Investir avec une SCI dans l’immobilier

On parle de SCI (société civile immobilière) pour désigner une structure juridique permettant la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Investir avec une SCI dans l’immobilier se présente comme une solution intéressante dans le cadre de la gestion et de la transmission du patrimoine, ainsi que de la fiscalité.

Pourquoi investir avec une SCI dans l’immobilier ?

Pour bien comprendre comment investir avec une SCI dans l’immobilier, il faut d’abord comprendre les points forts de cette structure pour vos investissements.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière se compose d’au moins deux personnes qui partagent le statut d’associé. L’objectif de cette structure juridique est d’assurer la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’ensemble du patrimoine est possédé par la SCI elle-même, les associés recevant des parts sociales en proportion de leur apport individuel.

Le fonctionnement de la structure est régi par la rédaction de ses statuts. Ces statuts définissent par exemple si les décisions sont prises à la majorité ou à l’unanimité, quels sont les objectifs de la structure, et plus globalement l’ensemble de ses règles. À noter qu’un gérant doit être nommé par les associés : ce gérant assure la gestion courante du patrimoine détenu.

Quel est l’avantage d’acheter un bien immobilier en SCI ?

Les avantages d’investir avec une SCI dans l’immobilier sont les suivants :

·  La transmission du patrimoine est simplifiée : les parents peuvent successivement céder les parts de leur SCI à leurs enfants. Ils profitent ainsi des abattements pour les droits de succession en ligne directe, jusqu’à 100 000 euros par enfant à chaque donation.

·  Une meilleure fiscalité : dans le cas d’un investissement locatif, un déficit peut survenir si des travaux de rénovation sont mis en œuvre. Ces derniers sont en effet déductibles des loyers et on parle de déficit lorsque leur montant est supérieur aux loyers. Ce déficit peut être déduit du revenu imposable des associés.

·  Vous vous soustrayez aux contraintes du régime de l’indivision : habituellement, une succession impliquant plusieurs héritiers se voit automatiquement appliquer l’indivision. Chaque propriétaire, « indivisaire », possède alors une quote-part tandis que ses droits concernent la totalité de la propriété. Cependant, acheter un bien immobilier en SCI attribue à chaque associé des parts sociales limitant ses droits.

·  Les dettes et les coûts, comme les bénéfices générés par le patrimoine, sont répartis entre chaque associé, en proportion des parts sociales détenues.

·  Il est nécessaire d’obtenir l’accord des associés disposant de la majorité des parts de la société pour céder un bien. Idéal pour une gestion de patrimoine familial !

On l’aura compris, les points forts d’investir dans l’immobilier avec une SCI sont nombreux, en matière de succession, de protection du patrimoine personnel, ou encore de fiscalité.

Comment investir dans l’immobilier avec une SCI ?

Il existe plusieurs typologies de sociétés à connaître pour savoir comment investir avec une SCI dans l’immobilier :

·  Le modèle « de gestion » : le modèle le plus répandu, généralement pour des investissements locatifs.

·  Le modèle « d’attribution » : les biens construits ou achetés sont divisés par lots entre les associés.

·  Le modèle « familial » : seuls deux membres d’une même famille peuvent créer cette société.

·  Le modèle « de construction vente » : conçu pour construire et revendre des logements. À raison d’une opération par an, les associés peuvent éviter une requalification en activité commerciale.

·  Le modèle « de jouissance à temps partagé » : ce type de société est utilisé pour acquérir un bien immobilier, et d’en partager l’occupation entre les associés en fonction des parts investies.

Comment être rentable avec une SCI ?

Être rentable avec une SCI implique de savoir gérer les différences entre les coûts et les bénéfices.

Quel est le coût annuel d’une SCI ?

Les coûts incompressibles d’une SCI sont les suivants :

·  L’annonce légale de constitution d’une SCI est d’environ 200 euros TTC.

·  L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est d’environ 80 euros TTC.

En passant par un professionnel du droit (notamment pour la rédaction des statuts), vos dépenses globales de création peuvent varier entre 1 500 et 3 000 euros. Les coûts variables changent quant à eux en fonction des décisions prises quant à la gestion de la société et du patrimoine, des éventuelles acquisitions et travaux de rénovation réalisés. Bien sûr, l’imposition entre également en ligne de compte. La SCI peut être imposée de deux façons :

·  Comme évoqué précédemment, à l’IR (impôt sur le revenu), amenant chaque associé à déclarer le résultat de sa quote-part net avant impôt.

·  A l’IS (impôt sur les sociétés), c’est alors la société qui déclare son résultat et qui règle le montant d’imposition. Les associés ne déclarent alors que leurs dividendes éventuels. L’IS s’applique automatiquement dans le cas où la société loue des biens meublés. 

Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez sans aucune difficulté légale le vendre à votre propre société civile immobilière. Une seule règle doit toutefois impérativement être respectée : la SCI ne peut pas avoir été créée uniquement pour vous exonérer fiscalement, ou plus largement dans un but exclusivement fiscal. Son but doit être de partager le patrimoine et d’en simplifier la gestion.

Les avantages de revendre son bien immobilier à sa propre SCI sont nombreux, par exemple, déduire les intérêts de l’emprunt contracté par la société de son revenu foncier imposable. Pensez toutefois à ce qu’un véritable changement de propriétaire ait lieu : dans l’idéal, le « vendeur » doit donc détenir moins de la moitié des parts de la société lorsqu’a lieu l’acquisition par la société.

Une SCI génère-t-elle une rentabilité attractive ?

Une SCI devient rentable lorsque plusieurs facteurs convergent : le régime fiscal le plus avantageux selon les objectifs de la société, le nombre de biens immobiliers possédés et gérés, ou encore les flux entrants à l’aide d’éventuels investissements locatifs.

Certaines structures font également le choix de mettre en place une holding immobilière. Dans ce cas, il est possible de bénéficier d’une véritable optimisation fiscale et de rentabiliser encore davantage la SCI utilisée dans le cadre de vos investissements immobiliers.