Découvrir le Bail Réel Solidaire

Après Lille, Rennes et Lyon, Paris s’est également mis au dispositif Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dernier permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété et à contrecarrer la spéculation immobilière. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les obligations des acheteurs ? Que se passe-t-il en cas de décès ? Nous tenterons de répondre à toutes vos interrogations sur ce dispositif qui fait couler beaucoup d’encre.

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Lancé en 2016, le BRS est un type de bail dédié à l’activité des Organismes Fonciers Solidaires (OFS). Ces dernières ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains (bâtis ou non) destinés à la construction de logements ou d’équipements collectifs.

Plus concrètement, lorsqu’un OFS conclut un bail réel solidaire avec un acheteur, ce dernier obtient la propriété immobilière, celle du bâti. Alors que l’OFS conserve la propriété du terrain : celle du foncier. En dissociant le foncier du bâti, nous arrivons à faire baisser le prix du logement. C’est ainsi qu’à Paris, les investisseurs ont pu acheter des biens à 5 000 € le m².

À noter que ce bail est conclu sur une période comprise entre 18 et 99 ans.

Quel est le rôle de l'OFS ?

Créée en 2014 par la loi ALUR, l’OFS est une structure agréée par le Préfet dont l’objectif est d’acquérir et de gérer des terrains. Et en tant que propriétaire du terrain, il émet les quittances pour la redevance et est l’interlocuteur du propriétaire pour tout changement de situation, en cas de revente ou de transmission.

Voici une cartographie des organismes présents en France et aux DOM-TOM : 

Les conditions pour en bénéficier 

L’intérêt premier étant de rendre accessible l’achat d’un bien immobilier aux ménages modestes, il faut cocher quelques conditions pour en profiter :

• Justifier d’un certain niveau de ressources. Le plafond varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier et du nombre de personnes composant le foyer.

Pour rappel :

Zone A : Paris, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

• Le logement doit être la résidence principale et vous ne pouvez pas en faire de l'investissement locatif.
• S’acquitter d’une redevance, d’un loyer pour le foncier, tout en remboursant le prêt immobilier.

Les avantages de ce bail

Si beaucoup de ménages s’intéressent au bail réel solidaire c’est parce qu’il comprend de nombreux avantages, en voici quelques-uns :

• Le prix final de l’acquisition est entre 15 et 30 % moins cher que le prix du marché
• Une TVA à taux réduit (5,5 %) s’il s’agit d’un bien neuf
• En fonction de la commune, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % de la taxe foncière
• Les avantages d’un bien neuf (aucun travaux à prévoir, nombreuses garanties, etc.)
• Possibilité de financer votre achat immobilier avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Selon les professionnels, le BRS ferait économiser 25 à 40 % du prix d’achat du logement par rapport au marché local.

Au-delà des avantages pour l’acquéreur, le bail réel solidaire apporte des aspects positifs pour le secteur de l’immobilier en France. En effet, il permet de :

• Participer activement au développement et à la pérennisation d’un parc de logements accessibles aux plus modestes
• Constituer un patrimoine immobilier pérenne
• Contribuer à tenir éloigné le foncier de la spéculation

Quelles sont les obligations de l'acquéreur ? 

En achetant un bien sous un bail réel solidaire, l’acquéreur se soumet à plusieurs obligations : 

• Le logement est obligatoirement sa résidence principale.
• À l’entrée dans les lieux, il faut respecter les plafonds de revenus du PSLA.
• Il faut s’acquitter, en plus de la mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.

En cas de décès, qui peut hériter du logement ?

En cas de décès, il existe deux possibilités :

• Si votre conjoint est encore présent dans le logement, rien ne change.
• Si les logement est inoccupé, vos ayant-droits héritent du logement. Toutefois, il existe deux possibilités en fonction de son éligibilité :

- Si l’héritier répond aux conditions d’éligibilité au BRS, et que celle-ci souhaite effectivement résider dans le logement au titre de sa résidence principale. Le bail se renouvèlera automatiquement.

- S’il ne répond pas aux conditions d’éligibilité. L’héritier doit vendre le bien auprès d’un ménage éligible dans un délai de 12 mois. Si passé ce délai, le logement n’est pas vendu, l’OFS rachètera le logement aux conditions et montants prévus par le bail.

Est-il possible de revendre son logement ?

Oui, il est tout à fait possible de revendre son bien immobilier mais sous certaines conditions. Aussi, l'OFS peut encadrer la revente en fonction des cas de figure (chômage, décès, divorce, etc.). 

Si vous n'êtes pas éligible au Bail Réel Solidaire mais que vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf, Homunity Patrimoine vous accompagne dans votre projet d'investissement. De la sélection du bien à sa mise en location, nous vous aidons à chaque étape pour réussir votre achat.