Comprendre le financement de la promotion immobilière

Difficile, voire impossible, de compter sur une unique source de financement pour engager un programme de construction. Le financement de la promotion immobilière s’appuie en règle générale sur trois principaux piliers, auxquels s’ajoute de plus en plus souvent le recours au crowdfunding. Explications.        

Financement de la promotion immobilière : un enjeu central

Le financement du promoteur immobilier est la condition première au succès de son projet. Le renchérissement du coût du foncier au cours des dernières années, associé à celui des prix de l’immobilier, implique qu’aucun promoteur ne peut se permettre – ni prendre le risque – de financer l’intégralité d’une opération sur ses fonds propres, en espérant rentrer ultérieurement dans ses frais. Le financement de la promotion immobilière, dans son schéma traditionnel, repose sur trois principaux piliers : les fonds propres du promoteur bien sûr, mais aussi le crédit bancaire et le revenu tiré des premières réservations effectuées par des acquéreurs qui s’engagent dans une procédure de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)              .

Le crédit bancaire

Le crédit accordé par un établissement bancaire à un promoteur immobilier, souvent surnommé « crédit promoteur », est soumis à un cadre bien spécifique. Pour le promoteur, il suppose non seulement d’estimer au mieux le coût de revient de l’opération et celui des éventuels imprévus (retard de chantier, ralentissement des réservations…), mais aussi d’apporter au banquier un certain montant de fonds propres en guise de garantie.        La somme débloquée par l’octroi du crédit permet de régler les premières dépenses liées à l’opération, dont notamment l’acquisition du terrain, la réalisation des diverses études techniques obligatoires et les premières phases du chantier. L’endettement bancaire occupait autrefois une place prépondérante dans le financement du promoteur immobilier : depuis 2008, les banques sont nettement plus frileuses et refuseront généralement de couvrir plus de 40 % du montant de l’opération.              

Crédit et déblocage dégressif           Le crédit accordé par la banque au promoteur fait l’objet d’un déblocage progressif, au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Le promoteur s’acquitte d’un taux d’intérêt différent selon que le capital a déjà été débloqué ou non.       

Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La signature du contrat de réservation par les premiers acquéreurs constitue une rentrée d’argent particulièrement précieuse pour le financement de la promotion immobilière. Rappelons que ce dépôt de garantie peut atteindre 5 % du montant de l’acquisition si la livraison est prévue dans un délai inférieur à 12 mois, et 2 % pour un délai compris entre 12 et 24 mois.   Au-delà des sommes collectées lors de la réservation, le promoteur sait qu’il peut compter sur un apport de fonds supplémentaire tout au long du chantier, grâce au déblocage progressif des emprunts immobiliers contractés par les acquéreurs. Ainsi, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur va toucher 35 % du montant des biens réservés à l’achèvement des fondations, puis 70 % à la mise hors d’air, 80 % à la mise hors d’eau et 95 % à la livraison du chantier.      Au total, le produit des préventes représente environ 40 % du financement du promoteur immobilier.

Les fonds propres

Les fonds propres désignent la trésorerie propre au promoteur immobilier. Ces fonds seront immobilisés pendant toute la durée de l’opération, tant que le promoteur n’aura pas remboursé son crédit, et il est donc dans son intérêt de les réduire autant que possible. Une faible part de fonds propres, par ailleurs, lui permet de maximiser l’effet de levier du crédit et la rentabilité potentielle de l’opération. Pour autant, les excès ayant conduit à la crise financière internationale de 2008 restent dans les esprits, et les banques imposent en règle générale un minimum de 20 % de fonds propres pour accorder un emprunt ou leur garantie financière.              

Le financement du promoteur immobilier par crowdfunding

Un promoteur immobilier ne peut généralement allouer qu’un montant limité de fonds propres à chaque opération, ce qui limite le nombre d’opérations qu’il est en mesure de mener simultanément. Or de nouvelles sources de financement lui permettent désormais d’étendre sa marge de manœuvre, dont les opérations en copromotion, mais aussi et surtout le crowdfunding immobilier. Les nouvelles plateformes permettent aux promoteurs de réaliser de véritables appels publics à l’épargne auprès des petits investisseurs, et d’être moins dépendants du crédit bancaire.            Si les montages financiers restent sensiblement les mêmes, de nouvelles tendances comme le crowdfunding immobilier modifient substantiellement le financement de la promotion immobilière.

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