Comprendre la notion d'usufruit
Définition
Qu’est-ce que l’usufruit ?
La propriété est le droit de jouir et de disposer de la pleine et entière propriété d’un bien. Ce droit est divisé en trois éléments :
- L’abusus : la possession du bien en tant que propriétaire ;
- L’usus : le droit de disposer du bien ;
- Le fructus : le droit d’en percevoir des revenus (louer).
L’usufruit c’est la réunion de l’usus et du fructus. En d’autres termes, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire.
Attention, l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation sont deux éléments différents. Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement et n’a pas la possibilité de percevoir les fruits de la location.
Et la nue-propriété ?
Le nu-propriétaire dispose du logement, il a la possibilité de le vendre, le donner ou bien de le détruire.
Droits et obligations
Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?
En tant que bénéficiaire de l’usufruit, il y a des obligations à respecter en voici les principales :
- Veiller à la bonne conservation du bien ;
- Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation ;
- Réaliser les réparations d’entretien, les grosses réparations doivent être payées par le propriétaire ;
- Procéder à un inventaire et faire constater l’état du bien.
- Vivre dans le logement ou bien pour le louer. À noter qu’un accord du nu-propriétaire est exigé pour des baux commerciaux, artisanaux, etc.
- Percevoir les loyers grâce à la location du bien.
Quels sont les droits ?
Les deux principaux droits de l’usufruitier sont :
- Vivre dans le bien immobilier ou bien pour le louer. À noter qu’un accord du nu-propriétaire est exigé pour des baux commerciaux, artisanaux, etc.
- Percevoir les loyers grâce à la location du bien. (investissement locatif)
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire ?
Comme son nom l’indique, la donation temporaire d’usufruit consiste à donner la jouissance, à titre gratuit, d’un bien pour une période déterminée et limitée. La durée de l’usufruit tourne généralement autour de 5 à 10 ans. À la fin de ladite période, le donateur récupère la pleine et entière propriété du logement.
La valeur de l'usufruit
La répartition de la valeur d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème permet de calculer le montant des droits d'enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
Comment mettre fin à l'usufruit ?
Plusieurs raisons peuvent mettre fin à l’usufruit, voici les différentes situations :
- Décès de l’usufruitier
- Expiration du délai pour lequel a été convenu l’usufruit
- Si l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une seule personne
- Non-usage pendant 30 ans
- Renonciation de l’usufruit
Pourquoi avoir recours au démembrement ?
Pour rappel, le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Les propriétaires ont recours au démembrement pour des raisons fiscales et de succession.
En transmettant son logement via le démembrement cela permet de réduire le montant des droits de mutation. En effet, puisque la propriété n’est pas pleine, le calcul de ces impôts s’effectue seulement sur une partie de la valeur du bien.
Le second avantage pour le nu-propriétaire est qu’il n’a plus à payer d’impôts liés à son bien immobilier. En effet, ce sera à l’usufruitier de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation et les revenus fonciers s’il le loue. Là encore, les impôts ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien.
Qui hérite de l'usufruit ?
Les héritiers héritent du patrimoine et donc de l’usufruit. Un choix à faire entre 25 % de l'héritage et 100 % de son usufruit. Dès lors que tous les enfants du défunt sont aussi ceux du conjoint survivant, celui-ci peut hériter à son gré soit de la pleine propriété d'un quart de la succession, soit de la totalité de l'usufruit
À qui peut-on faire une donation d’usufruit ?
Le propriétaire d’un bien peut donner l’usufruit à la personne qu’il souhaite (famille ou non). Dans tous les cas, il devra obligatoirement signer l’acte de donation devant le notaire.
Depuis plus de 10 ans, il est possible de céder l’usufruit de ses biens immobiliers à un bailleur social ou une association. Cela permet au propriétaire de réduire une partie de ses impôts puisque le bien disparaît de son patrimoine immobilier.
La vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente sinon la vente ne pourra pas aboutir.
Comment procéder à la vente d’un bien en usufruit ?
La vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente sinon la vente ne pourra pas aboutir.
