Comment se protéger contre les loyers impayés ?
La plus grande crainte lorsqu’on réalise de l’investissement locatif est d’être confronté à des impayés de loyers. Même si cela représente seulement que 2 % de la masse des loyers encaissés, il existe des techniques pour se protéger des mauvais payeurs. Retour sur ces solutions.
Choisir un locataire solvable et certifier ses documents
Avant de louer votre bien immobilier, il est impératif de vérifier la solvabilité du locataire. Parmi tous les dossiers que vous recevrez, vous devez être très sélectif afin d’éviter le non-paiement des loyers.
Le premier critère de sélection est son salaire. Il doit être 3 fois supérieur au montant du loyer afin d’écarter tout risque d’impayé. Aussi, il faut privilégier les situations stables comme les personnes en CDI et qui ont validé leur période d’essai.
Il est donc impératif de lui demander les documents suivants :
- Justificatif de revenu (3 dernières fiches de paie)
- Justificatif de travail
- Justificatif d’imposition
Attention, nous vous invitons à ne pas signer de bail tant que vous n’avez pas reçu tous les justificatifs. Aussi, il existe de nombreux dossiers falsifiés, en effet en moyenne 1 dossier sur 5 dans les locations est faux, c’est pourquoi des sociétés comme Locat’me vous propose un service de certification. Le principe est simple, il collecte tous les documents et vérifie leur authenticité.
Enfin, si le futur locataire a un garant, il est important de lui demander les mêmes documents et également les vérifier.
Souscrire une assurance loyers impayés
Même si le dossier est solvable, il reste important de vous prémunir face au risque d’impayés en optant pour une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). Celle-ci peut se demander auprès de votre banque ou compagnie d’assurance. En cas d’impayés, la GLI vous paie les sommes dues jusqu’à ce que votre locataire régularise la situation. Cette assurance prend également en charge :
- Une potentielle action en justice contre le locataire ;
- Les détériorations de votre logement neuf ou ancien ;
- Le départ prématuré du locataire.
Enfin, certains contrats remboursent jusqu’à 36 mois de loyers impayés, tandis que d’autres remboursent un montant plafond. Il faut compter entre 300 et 600 € / mois pour souscrire à une de ces assurances. Il est donc important de bien regarder les termes du contrat et de prendre le plus avantageux afin de vous prémunir de tout problème avec votre locataire.
La garantie Visale
La garantie Visale est une assurance gratuite gérée par Action Logement qui couvre les impayés (dans la limite de 3 ans de loyers charges comprises).
Visale garantit les locataires salariés du secteur privé âgés de moins de 31 ans, quelle que soit leur situation professionnelle, y compris les étudiants et les alternants.
Au-delà de 31 ans, ils sont couverts s’ils sont dans les six premiers mois de leur prise de fonction ou d’une mutation.
À noter que le loyer mensuel (charges comprises) ne doit pas excéder 1 300 € (1 500 € en Ile-de-France) et le bail ne doit pas faire l’objet d’une garantie autre que Visale.
S’il ne paye pas son loyer, le locataire devra rembourser directement Action Logement des sommes avancées. Dans le cas contraire, le bail pourra être rompu.
Le garant en ligne
Si votre locataire n’a pas de garant, il peut opter pour une caution locative en ligne. Certaines plateformes vous permettent d’obtenir un garant. Des experts vérifient les documents de son dossier locataire afin de s’assurer de sa fiabilité et de sa solvabilité.
En fonction des options que vous prenez, le garant en ligne peut également prélever le montant du loyer directement sur le compte bancaire du locataire, avant de vous le reverser.
Cette solution a un coût mais vous assure des revenus locatifs mensuels.
La caution bancaire
Le cautionnement bancaire est un contrat qui permet à la banque de se porter caution et qui l’engage à exécuter les obligations de votre locataire en cas de défaillance.
Le principe est simple, le locataire verse une somme d’argent, correspondant à plusieurs mois de loyers, sur un compte bloqué. Le jour où il cesse de payer ses loyers, vous pourrez demander le déblocage de ces fonds à la banque.
Cette caution est accessible à tout type de locataire et tout type de logement.
La résiliation du bail
Lorsqu’on parle d’impayé on pense souvent "résiliation du bail". Seulement cette procédure dépend de la présence ou non dans votre contrat de bail d'une clause résolutoire. Cette clause prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Si votre contrat ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.
Comment réagir en cas de loyers impayés ?
Il est important dans un premier temps d’échanger avec votre locataire afin de comprendre pourquoi il n’a pas payé son loyer (oubli, difficulté financière, etc).
S’il rencontre des difficultés financières, nous vous invitons à le guider vers des services et dispositifs qui peuvent lui permettre d’obtenir un soutien financier tels que l’ADOL ou encore Action Logement que nous avons évoqué juste au-dessus. Toutefois, si ce dernier n’engage pas de démarche pour débloquer la situation, il est impératif de lui envoyer une mise en demeure par courrier. Attention cette étape est importante car si vous devez engager une procédure contentieuse, cela vous permettra de prouver que vous avez relancé le locataire plusieurs fois.
Il existe différentes procédures en fonction du montant qu’il vous doit, mais afin de ne pas arriver à cette finalité il est important de bien sélectionner votre locataire et de se protéger. Chez Homunity Patrimoine, on vous propose une offre clé en main, de sélection du logement à sa mise en location. Notre partenaire de gestion locative se charge de sélectionner votre locataire et de vérifier l'authenticité de ses documents. Il vous propose également une garantie loyer impayé. N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir davantage.
