Comment mettre son bien en location? #3

Félicitations ! Si vous vous posez la question de comment mettre son bien en location, c’est que vous avez déjà probablement investi dans l'immobilier et qu’il ne vous reste que quelques semaines avant d’être définitivement propriétaire. Vous êtes prévoyant et c’est tant mieux, car mettre son bien en location est une étape importante qui va conditionner la rentabilité locative de votre investissement.

Déterminer le montant du loyer

La clé pour déterminer le montant du loyer est de tenir compte du marché locatif, c’est-à-dire de l’offre qui est proposée dans votre quartier ou ville. L’offre est-elle supérieure à la demande ? Existe-t-il beaucoup d’appartements similaires au mien à la location ? Quelle est la fourchette des loyers pratiqués sur ce type de bien ? Comment évoluent les loyers ? Mon bien dispose-t-il d’atouts que les autres n’ont pas ? En théorie, vous avez déjà la réponse à bon nombre de ces questions, car elles se sont déjà posées lors de votre recherche d’appartement. L’important est de bien positionner votre bien par rapport au marché.

Des études ont montré que les biens dont les loyers sont situés dans la fourchette haute ne sont pas ceux qui obtiennent la meilleure rentabilité sur le long terme, car la vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataires et donc de loyers, peut-être plus forte et les changements de locataires plus nombreux, ce qui implique des frais supplémentaires (recherche du locataire, rédaction de bail…). Pour facilement mettre son bien en location, le loyer doit être justifié. Le principe de base est que la fixation du loyer est libre, le propriétaire peut donc choisir le loyer qu’il souhaite appliquer. Cependant, la dernière loi ALUR promulguée en mars 2014 est censée encadrer les loyers, dans les faits, seule Paris est concernée pour le moment, mais à titre expérimental. Peu de régions ont actuellement un observatoire des loyers comme l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) qui est la référence en la matière et qui permet l’application de la loi...

La gestion locative

Plusieurs possibilités sont offertes pour mettre son bien en location.

• La solution la plus économique reste bien entendu de vous occuper tout seul de l’ensemble des formalités, mais cela implique d’y consacrer du temps et nécessite d’être à proximité du bien pour pouvoir organiser les visites ou suivre les éventuels travaux par exemple… La tâche est loin d’être aisée d’autant que la réglementation est de plus en plus complexe.
• Vous pouvez sinon faire appel à un professionnel comme une agence immobilière ou un administrateur de bien, leur activité est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 consolidée en juillet 2014. Pour se voir confier la gestion de votre bien, ils doivent être titulaires de la carte de gestion immobilière délivrée par la préfecture. À vous de choisir par la suite, si vous voulez confier une mission complète ou seulement partielle au professionnel choisi. Lui confier une mission partielle peut permettre de réduire significativement les frais, sans pour autant devoir gérer l’ensemble des formalités. Les frais de gestion locative oscillent en général entre 4% et 10% des loyers perçus, en fonction de la mission confiée. À l’heure de faire votre choix entre la gestion par vous-même et faire appel à un professionnel, faites attention de ne pas sous-estimer le temps nécessaire à la gestion de la location. À titre d’exemple, un mois de loyer en moins correspond sur un an à 8,3% des loyers annuels, soit les honoraires d’un professionnel qui sont par ailleurs déductibles des loyers.

À la recherche du locataire idéal !

Le locataire qui paye son loyer dans les temps tous les mois, respectueux de l’appartement et discret pour ses voisins, c’est le rêve de tout propriétaire. Pour être sûr de ne pas se tromper, voici quelques conseils :

• Vérifier la solvabilité du locataire : le loyer doit au maximum représenter le tiers de son salaire et vérifier ces informations en demandant une liste exhaustive de documents à fournir (3 dernières fiches de paye et avis d’imposition).
• Vérifier le sérieux du locataire : demandez les dernières quittances de loyer et contactez éventuellement son dernier propriétaire.
• Optez pour un locataire avec une situation stable : CDI, famille ou étudiant sont en général de bons payeurs.

Enfin, de votre côté, sachez qu’un bien en mauvais état n’attire que les mauvais locataires et la facilité de mise en location de votre bien dépend très largement de la qualité du bien que vous proposez (état général, situation, montant du loyer…).