Comment investir dans l’immobilier sans être impacté par l’IFI ?
Réduire son impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut sembler complexe. Pourtant, certains placements profitent d’une exonération. En se concentrant sur ces investissements immobiliers, le montant imposable diminue. Voici comment procéder pour réduire le montant de cette facture fiscale.
Utiliser judicieusement le crédit immobilier
Seuls les biens immobiliers nets de crédit sont intégrés au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Tant qu’un crédit est en cours, le montant de l’imposition est donc minimal. Une fois que toutes les échéances du prêt immobilier ont été remboursées, son propriétaire peut décider de vendre pour réaliser un nouvel achat à crédit. Cet investissement permet de percevoir des revenus complémentaires sans être impacté par l’IFI. Avec ce mode de fonctionnement, l’impôt sur le revenu est également réduit puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles de revenus fonciers.
Le crédit hypothécaire fait partie des solutions à envisager puisque le patrimoine immobilier est transformé en liquidités. De fait, il échappe complètement à l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, le coût de cette hypothèque est à calculer pour évaluer si cette alternative peut s’avérer intéressant.
Se tourner vers le meublé professionnel
Au niveau fiscal, l’investissement locatif dans la location meublée s’avère nettement plus intéressante que celui d’un logement vide. En effet, les avantages fiscaux varient selon le régime d’imposition adopté :
● Le régime simplifié “micro-BIC” lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € : Cette option fiscale permet de pratiquer un abattement de 50 % correspondant aux charges réelles ;
● Le régime réel lorsque les revenus locatifs excèdent 70 000 € : l’investisseur peut à la fois amortir les meubles et les immeubles ;
● Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque les revenus annuels sont supérieurs à 23 000 € puisqu’il est associé à une exonération d’IFI.
Acheter en nue-propriété
Une propriété peut être démembrée avec :
● L’usufruit qui permet d’utiliser le bien immobilier et d’en tirer des profits ;
● La nue-propriété qui correspond à la propriété du bien sans en avoir la jouissance.
Lorsque le bien immobilier est mis en location, l’usufruitier perçoit des loyers, tandis que le nu-propriétaire récupère son bien à l’issue de la période de location. Aucune imposition sur la fortune immobilière n’est donc possible lors d’un achat en nue-propriété puisque les revenus locatifs sont déclarés par l’usufruitier.
Acheter des actions de sociétés d’investissement cotées (SIIC)
Les SIIC se consacrent essentiellement à la gestion de biens immobiliers. Pour pouvoir se développer, elles collectent des fonds auprès d’investisseurs en vendant des actions. Les SIIC telles que Unibail-Rodamco-Westfield, Nexity ou Icade procèdent de cette façon pour augmenter leur capital.
Au niveau fiscal, les actions des SIIC sont détenues sur un compte titres. Elles sont donc imposées à la flat tax avec un taux de 30 %. Pour réduire ce taux d’imposition, elles peuvent être hébergées dans une assurance-vie. L’investisseur profite donc des avantages fiscaux de ce produit financier.
Investir dans la pierre-papier via les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) gèrent un parc immobilier locatif composé d’immeubles résidentiels, de bureaux, de locaux commerciaux et d’entrepôts. Pour fonctionner, elles vendent des parts à des associés propriétaires. Tous les mois ou tous les trimestres, une quote-part des loyers leur est reversée.
Si elles sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière, le taux d’imposition s’avère particulièrement avantageux :
● De 0 et 800 000 € : 0 % ;
● De 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;
● De 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;
● De 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;
● De 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
● Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.
En somme, en investissant moins de 800 000 €, les parts de SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Privilégier l’investissement forestier
Parmi les actifs tangibles avantageux, les groupements fonciers d’investissement proposent d’acheter des parcelles de forêts. En échange de l’achat de parts, ces sociétés distribuent des revenus aux associés.
L’investissement forestier soutient le développement durable, tout en étant exonéré d’impôt sur la fortune immobilière. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, l’associé doit détenir au moins 10 % des parts de la société. Au moment de la succession, une réduction fiscale de 75 % s’applique sur les parts de groupements forestiers d’investissement.
Investir dans le vin
Comme l’investissement forestier, l’investissement dans un groupe foncier viticole évite d’être impacté par l’IFI. En effet, une exonération partielle s’applique de cette façon :
● 75 % pour tout investissement inférieur à 101 897 € ;
● 50 % au-delà de 101 897 €.
Investir dans le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à financer les projets présentés par des promoteurs immobiliers ou les marchands de biens. Ce type de placement est considéré comme un investissement financier. Le montant investi n’entre donc pas dans le calcul de l’IFI. En revanche, il est soumis à l’impôt sur les plus-values des placements financiers.
