Berlin, Lisbonne, Madrid, les nouveaux eldorados de l'immobilier ?
De plus en plus de Français sont tentés par l’investissement immobilier à l’étranger. Plusieurs raisons expliquent le phénomène, mais un des premiers est bien évident le passage de la crise.
Le Portugal, le nouvel eldorado des retraités français
Ils sont plus de 7 000 Français à s’être installés au Portugal l’an passé et 80% d’entre eux sont des retraités. La principale raison est la fiscalité. En effet, lorsqu’un ressortissant étranger habite plus de 183 jours par an, soit 6 mois et un jour, il est totalement exonéré d’impôt sur ses revenus étrangers et cela pendant 10 ans. De quoi compenser largement la chute des revenus liée à l’arrêt de l’activité professionnelle que de nombreux retraités subissent.
Mais ce n’est pas le seul atout du Portugal. En effet, le coût de la vie y est 35% inférieur à celui de la France selon l’OCDE. L’immobilier est d’ailleurs largement plus abordable avec un prix moyen de 1 225 € le m² à Lisbonne et 850 € à Porto. Cette moyenne cache néanmoins des disparités fortes, avec par exemple dans les meilleurs quartiers des prix qui atteignent les 5 000€. L’immobilier y reste néanmoins bien plus accessible qu’à Paris par exemple et reste selon certains experts très largement sous-évalué, offrant ainsi de belles perspectives de plus-value à la revente.
Le marché allemand attire de plus en plus de Français
Investir dans l'immobilier à Berlin, un sujet d'actualité ! Le marché immobilier allemand n’a, contrairement à la France, pas connu de réelle crise et notamment dans des villes comme Berlin ou Dresde grâce un important phénomène de rattrapage. En effet, les prix de l’immobilier y étaient très largement inférieurs aux autres villes du pays et ce sont pourtant des villes qui connaissent depuis plusieurs années maintenant un regain de dynamisme.
Aujourd’hui, le prix moyen au mètre carré tourne aux alentours des 2 900€ à Berlin, soit 3 fois moins qu’à Paris quasiment… D’autant que les Berlinois sont très majoritairement locataires de leurs logements, le taux de propriétaires ne dépassant pas les 16%. Seule ombre au tableau, la rentabilité locative assez faible avec des rendements bruts moyens oscillants entre 4 et 5% à cause d’un niveau de loyers assez bas. Cependant, investir à Berlin c’est espérer faire une plus-value intéressante grâce à une sous-évaluation actuelle du marché. Les très belles heures de l’investissement locatif sont peut-être déjà passées, mais il reste néanmoins de très belles opportunités.
En Espagne, le marché se stabilise
C’est sans doute le pays qui a subi le plus la crise, avec l’éclatement de la bulle immobilière. En 6 ans, les prix ont reculé de 30%, mais le plus inquiétant c'est le nombre de logements vacants… plus de 2 millions dont 600 000 saisis par les banques avec la crise. Autre indicateur, en 2014, seulement 35 000 nouveaux logements sont sortis de terre contre en moyenne 2440 000 entre 1994 et 2004 et même 575 000 logements construits en 2007.
L’an passé, les prix se sont stabilisés (+1,8% en 2014), mais les disparités entre les régions restent très marquées et témoignent de la fragilité de la reprise. Les banques recommencent à accorder des crédits, c’est ce qui a permis cette stabilisation, mais le pays connaît encore un taux de chômage record de 23%. Le stock de logements vacants n’est pas près de s’épuiser tout de suite… Si malgré le contexte, l’investissement en Espagne vous intéresse, sachez qu’il existe des marchés où investir peut s’avérer judicieux. Madrid, Barcelone et les zones côtières sont les coins à prospecter et encore une fois ne vous fiez pas à des photos bien faites (et retouchés) qui peuvent cacher des surprises de taille !
Même si la France n’a pas connu de crise immobilière comme l’Espagne ou le Portugal, les Français regardent de plus en plus les marchés immobiliers limitrophes dans le but d’un jour y investir. De réelles opportunités existent, mais il ne faut pas non plus croire que ces pays sont devenus l’eldorado de l’immobilier en Europe. L’emplacement reste toujours déterminant, surtout s'entourer de personne de confiance et qui connaissent les marchés afin d’éviter toute mauvaise surprise.
