Analyse : comment les taux d’intérêt influencent le marché immobilier ?

L’influence de l'évolution des taux d’intérêt sur le marché immobilier peut s’avérer aussi bien positive que négative. Lorsqu’ils sont bas, les acquéreurs sont plus enclins à acheter et les vendeurs peuvent augmenter leurs prix. A l’inverse, lorsqu’ils sont élevés, ils tendent à réduire le nombre de transactions et à ralentir l’activité du marché. 

L’impact des taux d’intérêt sur le marché immobilier 

Il existe en effet une réelle influence des taux d’intérêt sur le marché immobilier, aussi bien lorsqu’ils sont à la hausse que lorsqu’ils sont à la baisse. 

Quels sont les facteurs qui impactent le marché de l’immobilier via les taux d’intérêt ? 

L’influence des taux d’intérêt sur le marché immobilier s’exprime à travers les facteurs suivants :  

• Les taux bas rendent les crédits plus accessibles, car moins coûteux. A l’inverse, des taux élevés les rendent moins accessibles. 
• Des taux bas rendent les autres investissements plus attractifs. Les investisseurs peuvent donc être davantage tentés par des actions ou des obligations par exemple, et délaisser le marché du logement. 
• Il existe une corrélation entre l’inflation et les taux d’intérêt. En contexte peu inflationniste, les autorités peuvent mettre en place des taux bas afin de dynamiser l’activité économique. 
• Les taux directeurs des banques centrales influencent directement les taux d’intérêt et le marché immobilier, selon les politiques monétaires. 

Plus largement, lorsque les taux sont bas, l’emploi est stimulé et les salaires tendent à augmenter, ce qui constitue un terrain favorable pour dynamiser le marché immobilier. 

Quelles sont les conséquences d’une hausse des taux d’intérêt sur le marché immobilier ? 

En résumé, une hausse des taux de crédit peut avoir un effet de découragement sur les potentiels acquéreurs. Il en découle une baisse de la demande de logements sur le marché immobilier, ce qui amène bien souvent les vendeurs à faire baisser leurs prix dans l’objectif d’attirer les acheteurs. En d’autres termes, des taux élevés ne sont pas positifs pour le marché. 

Quel est l’effet d’une baisse des taux d’intérêt sur le marché immobilier ? 

A l’inverse, des taux d'intérêt bas tendent à faire augmenter la demande. Pour les acquéreurs, il est plus simple de souscrire un emprunt, donc de faire leur achat. Il en résulte toutefois souvent un effet d’augmentation des prix, car l’offre n’est pas toujours en mesure de répondre à l’augmentation de la demande.  

Il est donc généralement difficile de trouver une fenêtre où à la fois les taux d’intérêt et les prix du marché sont bas. Plus largement, l’impact de hauts taux d’intérêt sur le marché immobilier est plus favorable aux propriétaires vendeurs qu’aux futurs acheteurs, en matière de prix. 

Et si vous voulez investir dans l’immobilier en période de taux élevés ? 

Il demeure toujours possible d’investir dans l’immobilier en dépit d’un impact négatif des taux d’intérêt sur le marché immobilier. Par ailleurs, les autorités ont la main pour prendre des mesures incitatives en faveur de l’investissement. 

Miser sur des investissements immobiliers alternatifs 

S’il est plus difficile d’investir en direct lorsque l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le marché immobilier rend plus difficile l’accès à l’emprunt, vous avez toujours la possibilité de miser sur des placements alternatifs. Ces investissements alternatifs vous permettent d’accéder au marché immobilier sans avoir à emprunter. C’est le cas par exemple du crowdfunding immobilier ou de la SCPI :  

• Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, vous permet de placer au moins 1 000 euros sur une collecte de fonds permettant à un promoteur de démarrer un projet de construction neuve. Une fois son propre apport personnel complété par votre participation et celle d’autres investisseurs privés, il peut souscrire son emprunt, démarrer son chantier, puis vendre ou louer les logements finis. Vous percevez votre retour sur investissement à hauteur de votre contribution initiale. La rentabilité du crowdfunding immobilier varie généralement entre 8 et 12%. 
• Acquérir des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) fait de vous l’un de ses associés. En tant que tel, vous percevez chaque trimestre des dividendes issus des loyers perçus par la société. Celle-ci s’occupe intégralement de la gestion du patrimoine immobilier dans lequel elle investit, du choix des locataires et de la sélection des biens dans lesquels investir. Le ticket d’entrée est de quelques centaines à quelques milliers d’euros, et le taux de distribution des SCPI ces dernières années tourne généralement entre 4 et 6%. 

On l’aura compris, l’investissement immobilier locatif en direct, qui implique plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de milliers d’euros (et davantage encore), n’est pas la seule option qui s’offre à vous. Vous avez la possibilité de contourner une période de taux élevés en choisissant le crowdfunding ou l’acquisition de parts de SCPI. C’est aussi pour vous une bonne opportunité de diversifier vos investissements ! 

Comment les autorités peuvent-elles favoriser l’investissement en période de taux élevés ? 

Les banques centrales et les gouvernements ont la possibilité de prendre un certain nombre de mesures afin de gommer l’impact négatif des taux d’intérêt sur le marché immobilier : 

• Responsabiliser les emprunteurs et les banques afin que ne soient octroyés des prêts que dans la mesure ou la capacité financière des emprunteurs leur permettent de rembourser. La crise financière des subprimes de 2008 a notamment eu lieu en raison de politiques de prêts relativement peu responsables. 
• Pousser à la construction de logements neufs accessibles au plus grand nombre afin de dynamiser le marché en faisant rentrer une demande nouvelle (les personnes à revenus modestes ou intermédiaires). 
• Favoriser des taux d’intérêt relativement stables au travers de politiques monétaires ou de décisions macroéconomiques en ce sens. Lorsque les taux sont stables, le marché est stable, ce qui est positif pour l’achat et la vente de biens immobiliers. 

Cependant, comme on a pu le voir ces derniers mois, il peut s’avérer difficile de maîtriser l’inflation et d’avoir la pleine main sur les taux directeurs ou les taux d’intérêt. L’objectif premier des Etats, dans ce contexte, doit alors consister à mettre en place les mesures visant à réduire l’impact négatif des emprunts coûteux. 

Quels sont les taux d’intérêt pour l’achat en janvier 2024 ? 

Fin janvier 2024, il est possible d’emprunter à 4% sur 15 ans, à 4,20% sur 20 ans et à 4,50% sur 25 ans. Depuis fin 2023, les conditions d’emprunt tendent à s’améliorer, ou bien à se stabiliser. Bien sûr, selon votre profil d’emprunteur ou bien la banque à laquelle vous vous adressez, des écarts plus ou moins importants peuvent être constatés. 

Quelles perspectives de la part de la BCE et de FED ? 

On l’a vu, les taux directeurs des banques centrales ont un fort impact direct sur les taux d’intérêt et le marché immobilier. C’est le cas pour la BCE (banque centrale européenne) et la FED (système de réserve fédéral des Etats-Unis).  

En janvier 2024, les taux d’emprunt se stabilisent plus vite et selon les experts du marché, le marché de l’immobilier devrait se normaliser au cours de l’année. Selon la présidente de la BCE, Christine Lagarde, les taux ont déjà atteint leur pic et l’inflation, de son côté, devrait passer sous les 2% à horizon 2025. Cependant, même en cas de baisse des taux directeurs de la BCE, l’impact sur les taux d’intérêt et le marché immobilier seront un peu plus long à observer qu’en cas de hausse. 

De son côté, la FED annonce d’ailleurs une baisse des taux pour 2024. L’objectif de la réserve fédérale américaine est de les faire diminuer en trois ou quatre étapes pour atteindre les 4,6% en fin d’année. 

FAQ – Questions fréquentes

Comment les taux d'intérêt influencent-ils le marché immobilier ?

Les taux d'intérêt ont un impact significatif sur le marché de l'immobilier. Lorsque les taux sont bas, les acheteurs sont plus enclins à acheter et les vendeurs peuvent augmenter leurs prix. Inversement, des taux d'intérêt élevés ont tendance à réduire le nombre de transactions et à ralentir l'activité du marché.

Quelles sont les conséquences d'une hausse des taux d'intérêt sur le marché immobilier ?

Une hausse des taux de crédit peut décourager les acheteurs potentiels, entraînant une baisse de la demande de logements sur le marché immobilier. Cela conduit souvent les vendeurs à baisser leurs prix pour attirer les acheteurs. En résumé, des taux élevés ne sont pas positifs pour le marché.

Quelles sont les possibilités d'investissement dans l'immobilier en période de taux d'intérêt élevés ?

Malgré l'impact négatif des taux d'intérêt sur le marché immobilier, il est toujours possible d'investir. On peut opter pour des investissements comme le crowdfunding immobilier ou l'acquisition de parts dans les SCPI, qui permettent d'accéder au marché de l'immobilier sans avoir à emprunter.

Comment les autorités peuvent-elles promouvoir l'investissement en période de taux d'intérêt élevés ?

Les banques centrales et les gouvernements peuvent prendre des mesures pour atténuer l'impact négatif des taux d'intérêt sur le marché immobilier. Ces mesures comprennent des pratiques de prêt responsables, l'encouragement de la construction de nouveaux logements abordables et la promotion de taux d'intérêt relativement stables.

* Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.