Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez payer la taxe foncière qui est perçue et déterminée par les collectivités locales pour financer les équipements et les services publics. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien (sa valeur locative théorique) et les impôts des collectivités locales.
Cela signifie qu’en fonction de votre commune, la taxe foncière ne sera pas la même. La moyenne nationale en 2023 est de 35.6%. Enfin, il y a un abattement selon si la construction est sur le bâti ou le non bâti.
À titre d’exemple, si la valeur cadastrale de votre logement est de 14 000 € par an, votre taxe foncière serait de 2 492 € en prenant la moyenne nationale sur une construction sur le bâti. En effet, on multiplie 14 000 par 0,356, puis on applique un abattement de 50%.
Il est important de connaître les pièces prises en compte au sens foncier dans le calcul de la valeur cadastrale pour pouvoir anticiper le montant de la taxe foncière à payer avant un investissement immobilier.
Taxe foncière : Liste des surfaces prises en compte pour le cas d’une propriété sur le bâti
Une propriété sur le bâti est une construction détenant les caractéristiques d’un vrai bâtiment et qui est fixée au sol, c'est-à-dire qu’elle ne peut la déplacer sans la détruire.
Les pièces prises en compte dans le calcul
Comme nous l’avons vu, le calcul de la taxe foncière prend en compte la valeur cadastrale du logement. Elle est calculée de la façon suivante :
surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence
La surface pondérée peut être obtenue en prenant en compte la surface réelle du logement et en appliquant des coefficients en fonction du confort de la pièce. Toutes les pièces à vivre du logement sont prises en compte, à savoir le salon, la cuisine, la salle de bain, les toilettes ou encore les chambres.
Les annexes de l’habitation sont également considérées dans le calcul comme les couloirs et les zones de rangement par exemple.
Enfin, les dépendances sont aussi incorporées dans le calcul. On parle ici du garage, des caves ou encore des combles.
Le calcul de la valeur cadastrale en fonction des coefficients
Une fois que vous avez la liste des pièces, il faut prendre en compte le coefficient correcteur. Ce dernier va varier en fonction de la catégorie du logement et de la surface de la pièce.
Les catégories vont de 1 à 8, la première étant destinée aux logements luxueux et la dernière aux logements les plus modestes. Elles sont fixées par l’administration fiscale.
Voici ci-dessous le tableau récapitulatif des coefficients par catégories, qui sont différents en cas de maisons individuelles et immeubles collectifs :
Le cas des propriétés sur le non bâti
Les propriétés sur le non bâti sont les terres et les serres affectées à une exploitation agricole, les carrières, mines et tourbières ou encore les étangs, les salines et les marais salants.
Le calcul est similaire à celui de la taxe foncière pour les propriétés sur le bâti, mais l’abattement sera de 20% au lieu de 50%. Depuis 2011, les départements et les régions ne touchent plus l’impôt de la taxe foncière.
Comment connaître le tarif au mètre carré de votre propriété ?
Il suffit de consulter la fiche d'évaluation de la valeur locative de votre bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers. Cela vous permettra de réaliser le calcul de la valeur cadastrale de votre bien.
Taxe foncière : les différents taux locaux pour le calcul
La taxe foncière prend donc en compte la valeur cadastrale ainsi que les impôts perçus par les collectivités locales. Bien que la moyenne nationale soit de 35,6% en 2023, il existe des disparités importantes entre les communes.
Ci-dessous le montant de la taxe foncière sur le bâti des principales villes de France en 2023 :
*à Paris, Marseille et Lyon, le taux varie en fonction de l’arrondissement
Exemple de calcul de la taxe foncière
Prenons l’exemple d’une résidence sur le bâti, à Toulouse de 100 m² et de catégorie 5. Le tarif au mètre carré du local de référence est en moyenne de 14 à Toulouse et le taux taxe foncière 2023 de 35,35%.
Il faudra d’abord obtenir la surface pondérée en faisant le calcul suivant :
((20 x 1.45)+(80 x 0.9)) x 14 = 1414
Nous avons pris les 20 premiers mètres carrés multipliés par le coefficient de catégorie 5 (1,45) puis les 80 m² restants multipliés par le coefficient de catégorie 5 pour les m² de 21 à 110 selon le barème du gouvernement. Le tout multiplié par 14, le coût du m² à la location par mois. Le résultat est de 1 414 € par mois, soit 16 968 € par an pour la valeur cadastrale du bien.
Pour calculer la taxe foncière, il faut multiplier la valeur cadastrale par le taux appliqué à Toulouse :
16968 x 0.3535 = 5998.188
On applique ensuite l’abattement (50%) et on obtient une taxe foncière de 2999.094 €.
FAQ relative à la source prise en compte pour la taxe foncière
Comment mettre à jour sa situation pour la taxe foncière ?
Pour mettre à jour votre situation concernant la taxe foncière, il est possible de contester la valeur locative cadastrale de votre logement si vous estimez qu'elle est incorrecte. Vous pouvez effectuer cette démarche en envoyant une réclamation à l'administration fiscale par courrier, en utilisant le site internet Impots.gouv.fr, ou en vous rendant directement au centre des impôts pour une discussion en personne.
Cependant, soyez conscient que cette contestation peut parfois avoir des conséquences imprévues, notamment une révision à la hausse de la valeur locative alors que vous espériez une diminution.
Pour en savoir plus, il est utile de se renseigner sur l'ensemble des aspects fiscaux liés à un investissement locatif.
Comment réduire le montant de la taxe foncière ?
Pour réduire le montant de la taxe foncière, il est possible de bénéficier d'un plafonnement sous certaines conditions de revenu. Votre revenu fiscal de référence pour 2023, tel qu'il apparaîtra sur votre avis d'impôt sur le revenu reçu à l'été 2024, ne doit pas dépasser 29 288 € pour une part de quotient familial. Ce seuil est augmenté de 6 843 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 387 € pour chaque demi-part additionnelle suivante.
Quels sont les changements à venir en 2026 ?
En 2026, une révision générale de la base de calcul de la valeur locative des biens sera effectuée par l'administration fiscale. Actuellement basée sur des données de 1970 et ajustée annuellement pour l'inflation, cette mise à jour visera à mieux refléter l'évolution sociologique et économique des quartiers et communes. Par exemple, des maisons de campagne modernisées et des logements collectifs dévalorisés seront réévalués pour correspondre à leur confort et état actuel.
