La SARL de famille

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier en famille ? La SARL de famille pourrait être la solution idéale pour vous surtout s’il s’agit d’investissement immobilier. 

Cette structure juridique offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux pour optimiser vos investissements locatifs. En combinant les atouts d'une société à responsabilité limitée et les avantages fiscaux d'une entreprise familiale, elle permet de gérer efficacement votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement d'une SARL de famille immobilière. Vous découvrirez ses caractéristiques principales, ses avantages fiscaux, ainsi que son mode de fonctionnement. Nous aborderons également les points de vigilance à prendre en compte et les limites de cette structure.

Qu'est-ce qu'une SARL de famille immobilière ?

Définition et caractéristiques

Une SARL de famille immobilière est une forme particulière de Société à Responsabilité Limitée (SARL) conçue pour la gestion de biens immobiliers au sein d'une même famille. Bien qu'elle ne soit pas une forme juridique distincte à proprement parler, elle est définie par des textes fiscaux spécifiques, notamment l'article 239 du Code général des impôts.

Cette structure juridique combine les avantages d'une SARL classique avec des dispositions fiscales avantageuses pour les entreprises familiales. Elle permet d'exercer une activité commerciale liée à l'immobilier, comme la location meublée, tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée.

Conditions pour créer une SARL de famille

Pour créer une SARL de famille immobilière, vous devez réunir plusieurs membres de la même famille. Les associés doivent être liés par des liens de parenté spécifiques :

1. Personnes parentes en ligne directe (ascendants ou descendants, quel que soit le degré de parenté)
2. Frères et sœurs
3. Conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS)

Il est important que chaque associé soit directement uni aux autres par l'un de ces liens familiaux. Par exemple, vous pouvez créer une SARL de famille avec vos parents, vos enfants, vos frères et sœurs, ou votre conjoint. En revanche, les cousins ou les oncles et neveux ne peuvent pas faire partie de cette structure.

Pour constituer une SARL de famille, vous devez également respecter les conditions suivantes :

• Avoir au moins deux associés (l'EURL de famille n'existe pas)
• Rédiger et signer des statuts écrits
• Fixer un siège social
• Obtenir le consentement libre et éclairé des associés
• S'assurer de la capacité juridique des associés
• Réaliser des apports intégrés au capital social (minimum 1 euro)
• Nommer un ou plusieurs gérants

Avantages par rapport à d'autres structures juridiques

La SARL de famille immobilière offre plusieurs avantages par rapport à d'autres structures juridiques :

1. Fiscalité immobilière avantageuse : Vous pouvez opter pour le régime de l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de temps, contrairement à une SARL classique soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
2. Avantages du statut LMNP : Vous bénéficiez de la progressivité de l'impôt sur le revenu et de la déduction des charges réelles de gestion d'immeubles.
3. Transmission facilitée : Le pacte Dutreil permet une exonération partielle des droits de mutation lors de la transmission des parts sociales.
4. Plus-values avantageuses : Les associés ne sont pas assujettis à l'IR pour la plus-value générée en cas de cession de parts sociales.
5. Flexibilité d'activité : Contrairement à une Société Civile Immobilière (SCI), une SARL de famille peut exercer une activité commerciale, notamment la location meublée non professionnelle (LMNP). 

Remarque : Même si la SCI ne permet pas de bénéficier du statut LMNP, elle offre d’autres avantages. Avant de choisir entre une SCI et une SARL de famille, prenez le temps de bien comprendre les spécificités de chaque structure pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller juridique si nécessaire.

Les avantages fiscaux de la SARL de famille immobilière

La SARL de famille offre des avantages fiscaux considérables, ce qui en fait une structure particulièrement intéressante pour la gestion de biens immobiliers familiaux. Voici les principaux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier :

Option pour l'impôt sur le revenu

L'un des atouts majeurs de la SARL de famille est la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée. Contrairement à une SARL classique qui ne peut choisir l'IR que pour une période maximale de 5 ans, la SARL de famille peut conserver ce régime indéfiniment. 

Cette option a plusieurs avantages :

1. Transparence fiscale : La société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, en fonction de leur quote-part dans le capital.
2. Imposition progressive : Les revenus sont soumis au barème progressif de l'IR, ce qui peut être avantageux pour les associés ayant des revenus modérés.
3. Imputation des déficits : Chaque associé peut imputer sa part de déficit sur son revenu global, réduisant ainsi sa charge fiscale personnelle.
4. Absence de double imposition : Les bénéfices ne sont imposés qu'une seule fois, au niveau des associés.

Déduction des charges et amortissements

La SARL de famille immobilière permet de bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tout en conservant une structure sociale. Cela offre plusieurs avantages fiscaux :

1. Déduction des charges réelles : Toutes les charges liées à l'exploitation de l'immeuble sont déductibles, contrairement au régime des revenus fonciers où les charges déductibles sont limitées.
2. Amortissement du bien immobilier : Vous pouvez amortir fiscalement le bien immobilier, ce qui crée une charge déductible supplémentaire. Cela permet de réduire significativement la charge fiscale sur les revenus locatifs.
3. Limitation de l'amortissement : La déduction de l'amortissement est limitée à la différence entre les loyers et les autres charges payées, évitant ainsi la création d'un déficit fiscal.

Exonération des plus-values

La SARL de famille offre des avantages fiscaux significatifs en matière de plus-values :

1. Cession des parts sociales : Contrairement à une SARL classique, les associés d'une SARL de famille ne sont pas imposables à l'IR sur la plus-value réalisée lors de la cession de leurs parts sociales. La seule condition est de céder la totalité de ses parts.
2. Cession : En cas de vente d’un immeuble ou d’un bien, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Cela signifie que :
   • La plus-value est calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués.
   • Un abattement pour durée de détention s'applique, conduisant à une exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
   • Le taux d'imposition est de 19% à l'IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Ces avantages fiscaux font de la SARL de famille immobilière une structure particulièrement attractive pour optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier familial.

Le fonctionnement d'une SARL de famille immobilière

Une SARL de famille immobilière fonctionne de manière similaire à une SARL classique. Vous pouvez exercer les mêmes activités qu'une SARL traditionnelle, à l'exception des activités libérales. Cette structure est particulièrement intéressante pour la gestion de biens immobiliers familiaux comme nous l’avons expliqué précédemment. 

Gestion et prise de décisions

La SARL de famille est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou non. Cependant, le gérant doit être une personne physique, la société ne pouvant pas être dirigée par une autre entité. En cas de cogérance, les gérants partagent généralement les mêmes pouvoirs, mais les statuts peuvent attribuer des fonctions différentes à chacun.

Certaines décisions importantes nécessitent l'approbation de la collectivité des associés. Vous devez organiser une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour approuver les comptes. Des assemblées générales extraordinaires sont requises pour des décisions majeures telles que :

1. Le transfert du siège social
2. La modification de l'objet social ou de la dénomination
3. La transformation de la société
4. L'augmentation ou la réduction du capital social
5. La dissolution ou la liquidation de la SARL

Répartition des bénéfices

L'un des avantages majeurs de la SARL de famille immobilière est son régime fiscal. Le résultat, qu'il s'agisse d'un bénéfice ou d'un déficit, est pris en compte dans le revenu global imposable de chaque associé, proportionnellement à sa part dans le capital social.

En cas de bénéfice, la quote-part de chaque associé est intégrée à son imposition personnelle. Si la société réalise un déficit, chaque associé peut déduire sa quote-part de son revenu imposable, ce qui peut réduire significativement sa charge fiscale.

Il est important de noter que les associés peuvent également percevoir d'autres revenus en tant que gérants ou salariés de la société. Ces revenus seront également imposés personnellement à l'impôt sur le revenu.

Obligations comptables et administratives

La gestion d'une SARL de famille immobilière implique des obligations comptables et administratives spécifiques :

1. Tenue d'une comptabilité rigoureuse
2. Publication des comptes annuels
3. Respect des formalités administratives

Ces obligations peuvent représenter une charge supplémentaire, en particulier pour les petites entreprises familiales. Il est souvent nécessaire de faire appel à des experts-comptables ou des conseillers juridiques pour s'assurer du respect de ces obligations légales.

En ce qui concerne le régime social, le statut du gérant dépend du nombre de parts sociales qu'il détient :

• Si le gérant possède plus de 50% des parts, il est soumis au régime des travailleurs non salariés (TNS)
• Si le gérant détient 50% ou moins des parts, il bénéficie du régime des assimilés salariés

Il est à noter que la SARL de famille peut être créée sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), offrant ainsi des avantages fiscaux supplémentaires, notamment la possibilité de déduire l'intégralité des charges au réel et d'amortir une grande partie de la valeur du bien sans augmenter la plus-value de cession.

Les limites et points de vigilance

Bien que la SARL de famille immobilière offre de nombreux avantages, il est essentiel de prendre en compte certaines limites et points de vigilance avant de choisir cette structure juridique. Vous devez évaluer attentivement votre situation personnelle et familiale pour déterminer si cette option est la plus appropriée pour vous.

Risques liés aux conflits familiaux

L'un des principaux défis d'une SARL de famille est la gestion des relations familiales dans un contexte professionnel. Les conflits familiaux peuvent avoir un impact significatif sur la stabilité et la pérennité de l'entreprise. Voici quelques points à considérer :

1. Désaccords sur la gestion quotidienne : Les différends entre associés-familles peuvent compliquer la prise de décisions stratégiques et la gestion quotidienne de la société.
2. Difficulté à séparer vie professionnelle et personnelle : La dynamique familiale peut parfois interférer avec les décisions d'affaires, rendant difficile la séparation entre les aspects personnels et professionnels.
3. Risque de contentieux : Si un associé est soupçonné de malversation ou prend des décisions contestables, comme louer un bien à un prix trop peu rémunérateur, des conflits peuvent survenir, mettant en péril la solidarité familiale.

Pour atténuer ces risques, il est recommandé d'établir des accords préalables clairs et détaillés, définissant les rôles, les responsabilités et les procédures de résolution des conflits.

Difficultés pour faire entrer de nouveaux associés

La SARL de famille impose des restrictions strictes concernant l'entrée de nouveaux associés, ce qui peut limiter les opportunités de croissance et de financement de l'entreprise. Voici les principales difficultés :

1. Restriction aux membres de la famille : Tous les associés doivent être liés par le sang ou par alliance jusqu'au deuxième degré, ce qui limite considérablement le choix des nouveaux entrants.
2. Perte du statut familial : L'entrée d'un associé non parent ou d'un parent éloigné entraîne la perte immédiate du statut de SARL de famille et de ses avantages fiscaux.
3. Complexité pour trouver un repreneur : Si un associé souhaite se retirer, il peut être difficile de trouver un remplaçant qui réponde aux critères familiaux requis.

Ces contraintes peuvent réduire la capacité de la société à attirer des compétences externes et à diversifier son capital, limitant ainsi les opportunités de financement et de croissance.

Perte des avantages en cas de non-respect des conditions

Le non-respect des conditions spécifiques à la SARL de famille peut entraîner la perte de ses avantages fiscaux et juridiques. Voici les points à surveiller :

1. Modification de la structure du capital : Si la cession de parts sociales est accordée à une personne extérieure à la famille, la société perd son statut de SARL de famille et devient une SARL classique.
2. Changement de régime fiscal : La perte du statut familial entraîne la perte des avantages fiscaux, tels que l'imposition à l'IR indéfinie et l'exonération des plus-values.
3. Nécessité de modifier les statuts : En cas de changement de statut, vous devez modifier les statuts de la société et informer l'administration fiscale du changement de régime.

Il est important de rester vigilant quant au respect des conditions spécifiques à la SARL de famille pour conserver ses avantages. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller juridique pour vous assurer de la conformité de votre structure.

FAQs

Pourquoi opter pour une SARL de famille ?

La SARL de famille offre comme principal avantage la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu de façon illimitée. Habituellement, les SARL sont assujetties à l'impôt sur les sociétés, mais cette structure permet une alternative fiscale intéressante.

Qu'est-ce qui distingue le statut de SARL de famille ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée exclusivement par des membres d'une même famille, soit par des liens de parenté directs ou par alliance. Elle peut mener les mêmes activités qu'une SARL traditionnelle, permettant ainsi les entreprises familiales dans un cadre légal précis.

Quelle est la définition d'une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière est une entreprise commerciale qui se spécialise dans l'achat ou la gestion de propriétés immobilières. Elle est souvent formée par des membres d'une même famille, offrant des avantages fiscaux significatifs pour les associés.