Les lois de l'immobilier : les avantages pour les investisseurs
Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien en France ?
Voici un tour d’horizon des dernières lois sur l’immobilier en France pour vous guider dans vos démarches.
En quoi consiste la loi Pinel ?
Avec la loi Pinel, un acheteur peut bénéficier d’une réduction fiscale en faisant l’acquisition d’un logement neuf ou en situation de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il faut pour cela que le nouveau propriétaire du logement neuf s’engage à la mettre en location pour au moins 6 ans. La loi Pinel est donc un dispositif visant à soutenir l’investissement locatif neuf.
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la période de mise en location choisie :
- 10,5% pour un engagement de 6 ans
- 15% pour un engagement de 9 ans
- 17,5% pour un engagement de 12 ans
En 2020, la loi Pinel a été reconduite sur la période 2021-2024. Sur cette période, les taux de réduction fiscale ont été diminués par rapport à la période précédente car le dispositif se dirige vers sa fin. Les probabilités sont en effet élevées pour qu’en 2024, la loi Pinel s’arrête.
Quel est l’intérêt du dispositif Denormandie pour les investisseurs ?
La loi Denormandie propose également une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un logement à rénover. Il faut pour cela que cette habitation se situe dans un quartier ancien et dégradé, et qu’elle soit louée.
Concrètement, le dispositif Denormandie se présente comme une extension des avantages fiscaux Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Son objectif ? Soutenir les opérations de rénovation dans le parc immobilier ancien. Là aussi, une période de 6, 9 ou 12 ans d’engagement de mise en location doit être respecté par l’acquéreur.
A noter que les locataires doivent être des ménages à revenus modestes ou très modestes. Il faut par ailleurs que le bien immobilier fasse l’objet de travaux visant à son amélioration et dont le montant correspond à au moins 25% du coût total de l’opération.
Retour sur la loi Hoguet
Avec la loi Hoguet, il s’agit de réglementer l’activité des professionnels de l’immobilier, à savoir :
- Les agents immobiliers
- Les gestionnaires d’immeubles
- Les syndics de copropriété
La loi Hoguet a été adoptée en 1970. Depuis cette date, accéder à des professions immobilières nécessite de détenir une carte professionnelle. Diverses obligations sont définies par ce texte de loi, notamment en matière de :
- Responsabilité civile professionnelle : afin de prévenir les fautes ou les erreurs commises dans le cadre de l’activité.
- Garantie financière : une obligation légale qui vise à couvrir les responsabilités découlant de l’activité professionnelle. Par exemple, en cas de faillite, les biens personnels sont préversés.
- Formation : la loi Hoguet impose aux professionnels de l’immobilier une formation continue. La carte professionnelle nécessaire à l’exercice de leurs fonctions ne peut être renouvelée sans justificatif de formation.
L’ambition du dispositif Hoguet est de renforcer la protection des consommateurs ainsi que le caractère éthique des pratiques du secteur de l’immobilier.
Les différences entre surface habitable et surface loi Carrez
La superficie loi Carrez permet d’estimer la superficie habitable privative d’un logement situé en copropriété. Adoptée en 1996, elle s’applique à des ventes concernant des lot résidentiels, commerciaux ou d’activité. Les copropriétés d’appartement et les maisons en lotissements sont concernées, mais pas les maisons individuelles.
Concrètement, avec la loi Carrez, sont comprises les surfaces privatives propres à l’habitation dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1m80. Les mesures du gros œuvre (murs, cloisons, cages d’escaliers, gaines, embrasures des fenêtres, terrasses, etc.) ne sont pas prises en compte. Pour l’acheteur, l’avantage est de connaître avec précision la surface du logement dont il fait l’acquisition.
La location simplifiée avec la loi Alur
La loi Alur est la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Adoptée en 2014, elle vise à simplifier la régulation des marchés immobiliers et limiter les pratiques abusives. Son objectif est aussi de mettre favoriser l’accès au logement des populations vulnérables et de pousser l’innovation. Agences immobilières, locataires, propriétaires occupants ou encore bailleurs sont tous concernés par ce dispositif.
Aussi appelée loi Duflot II, elle impose aux bailleurs de déclarer la mise en location d’un bien immobilier. Cette déclaration doit être réalisée dans les deux semaines qui suivent la signature du bail de location. Il est par ailleurs nécessaire d’obtenir une autorisation de mise en location en amont de la signature du bail de location. Cela permet à l’administration d’avoir un droit de regard et d’estimer si l’état de l’immeuble ou de l’habitation n’est pas jugé digne.
On parle d’habitation indigne pour désigner les locaux utilisés au titre d’habitation, mais sans convenir à cet usage. Le logement concerné ne doit pas exposer ses occupants à des risques de santé et/ou de sécurité.
Pour les propriétaires bailleurs, la loi Alur apporte par ailleurs des garanties. Le ou les locataires, ainsi que leur caution, doivent en effet fournir des documents d’identité, un justificatif de domicile, ou encore des documents prouvant leur activité professionnelle. A noter qu’un propriétaire peut aussi donner congé au locataire et récupérer son bien à chaque échéance du bail. Il est alors en mesure de faire des travaux ou d’en faire un usage personnel.
La transition énergétique et digitale dans le cadre de la loi Elan
Avec la loi Elan, l’ambition du gouvernement est de simplifier les normes de construction, construire davantage de logements, pousser les transitions énergétiques et numériques, ainsi que protéger les populations vulnérables. Promulguée fin 2018, elle vise à renforcer le secteur du logement social au global.
Avantage intéressant pour les investisseurs avec la loi Elan : le dispositif d’investissement Cosse se trouve renforcé. En effet, le dispositif « louer abordable » Cosse offre un abattement sur les revenus locatifs allant de 15 à 85%. Il faut pour cela que le bailleur s’engage à louer son logement pendant 6 ou 9 ans. La loi Elan vient augmenter le plafond du déficit imputable à 15 300 euros. Il ouvre aussi la mesure aux territoires ruraux.
