Investir avec une holding dans l’immobilier : principes

Vous avez la possibilité d’investir avec une holding dans l’immobilier et d’ainsi bénéficier d’un certain nombre d’atouts sur le plan fiscal, financier ou juridique. Découvrez au fil de cet article les spécificités des holdings immobilières passives ou actives, ainsi que quelques conseils pour choisir vos postes d’investissement immobilier.

Une holding, qu’est-ce que c’est ?

On parle de holding pour désigner une société visant à rassembler des actionnaires ou des associés qui souhaitent participer financièrement à d’autres sociétés, ou bien en diriger l’activité. En d’autres termes, il s’agit d’un mode d’investissement à plusieurs.

Il existe des holdings dites « passives » ou « de gestion », qui possèdent des participations au sein d’autres sociétés. Il existe également des holdings dites « actives », ou « d’animation », qui proposent également des services aux filiales au sein desquelles elles participent. Une holding active contribue ainsi à la politique et au contrôle de ses filiales. Elle offre des services de comptabilité, d’administration ou encore juridiques.

Il est tout à fait possible d’investir avec une holding dans l’immobilier, par exemple en choisissant des postes d’investissement indirects tels que la SCI (société civile immobilière).

Quel est l’intérêt de créer une holding dans l’immobilier ?

En choisissant d’investir avec une holding dans l’immobilier, vous avez la possibilité de : 

• Choisir le régime fiscal de l’intégration fiscale, qui soumet la holding à un impôt sur les sociétés uniques. Cet IS unique s’applique au titre des bénéfices dégagés par toutes les filiales. Il faut pour cela que la holding détienne au moins 95% du capital social de la filiale concernée.
• Choisir le régime fiscal « mère-fille », qui présente l’avantage de l’exonérer presque en totalité (jusqu’à 95%) à l’issue des versements des dividendes en provenance des filiales. De cette manière, un seul impôt s’applique là aussi, et non aux deux niveaux que sont celui de la société mère et celui des sociétés filles.
• Pour le gérant majoritaire, de réduire l’impôt sur sa succession en transmettant des titres des filiales SCI à ses héritiers.
• Rembourser les dettes contractées par une des filiales en utilisant jusqu’à 95% des dividendes à cette fin.
• Faire circuler les flux de trésorerie entre les différentes sociétés dans les fusionner, grâce à une convention de trésorerie qui permet à chaque société de prêter de l’argent à une autre. Une flexibilité non négligeable dans le cadre de vos multiples investissements.
• Négocier des prêts bancaires pour les filiales, et ainsi bénéficier de meilleures conditions d’emprunt. À la clé, vous bénéficiez d’un meilleur pouvoir de négociation.

Au global, investir avec une holding dans l’immobilier présente un grand nombre d’avantages d’ordre fiscal, juridique, financier ou même opérationnel.

Quels sont les limites d’investir avec une holding dans l’immobilier ?

Il est généralement plus difficile de gérer une holding qu’une société classique. Plus largement, comme pour toute société, il s’agit de produire la comptabilité de l’activité (donc d’assumer le coût d’un expert-comptable). Notez également que les associés d’une holding immobilière ne permettent pas de protéger les biens personnels de ses associés ou de ses actionnaires. Chacun engage sa responsabilité à hauteur de sa participation au capital social de la société.

Comment investir avec une holding dans l’immobilier ?

Vous avez la possibilité d’investir avec une holding dans l’immobilier au travers de plusieurs types de SCI : 

• La SCI familiale : les associés appartiennent à la même famille.
• La SCI de location : dont l’objectif est de réaliser des investissements locatifs à plusieurs. 
• La SCI professionnelle : pour la gestion d’un patrimoine immobilité en distinguant le bien immobilier de l’exploitation commerciale.

Investir avec une holding dans l’immobilier consiste d’une part à posséder des participations dans des SCI, d’autre part à ce que ces SCI détiennent un ou plusieurs biens immobiliers. Suivant cette logique, investir dans l’immobilier avec une holding est un investissement immobilier indirect.

Vous avez la possibilité d’acquérir des parts sociales de sociétés existantes, ou bien d’en créer de nouvelles. À noter que la holding a la possibilité d’être, elle aussi, une SCI, même si elle détient des parts d’autres SCI. On parle alors de holding SCI, dont les filiales possèdent un patrimoine composé d’un ou plusieurs biens et sont à l’origine de bénéfices partagés entre les associés. Ces bénéfices sont perçus en partie par la holding qui les détiennent.

Comment créer une holding immobilière ?

Pour créer une holding immobilière, la marche à suivre est similaire à la création d’autres types de sociétés : 

1. Choix de la structure juridique (SA, SAS, SARL…)
2. Rédaction des statuts
3. Dépôt du capital social
4. Remise du dossier d’immatriculation au centre de formalité des entreprises (CFE)
5. Publication d’une annonce au journal d’annonces légales

Petite particularité, l’objet social, c’est-à-dire le type d’activité exercé par la holding, doit anticiper que celle-ci détiendra des participations au sein d’autres sociétés. Elle doit aussi apporter un soutien administratif aux sociétés filles dans le cas d’une holding immobilière d’animation.

Quels autres placements pour une holding : le cas du crowdfunding immobilier

Il est possible de réaliser un montage financier avec le crowdfunding immobilier en choisissant d’investir avec une holding dans l’immobilier. En tant qu’investisseur, vous pouvez ainsi acheter des parts dans une holding, qui possède elle-même des parts dans une société civile de construction vente dans le cadre d’un chantier unique (la rentabilité est alors à court-moyen terme).

Autre exemple, toujours dans le cadre du crowdfunding, vous pouvez souscrire les obligations d’une SAS, dont le rôle devient alors de mener un chantier et de mettre en vente les logements construits. Une troisième option consiste à souscrire une émission obligataire d’une holding immobilière qui possède elle-même des parts au sein d’une société civile de construction vente.

Les possibilités sont multiples, d’autant que le crowdfunding immobilier présente des rendements intéressants, généralement compris entre 8 et 10%. En choisissant d’investir avec une holding dans l’immobilier et plus particulièrement le crowdfunding, vous bénéficiez ainsi du double avantage de ces deux solutions. : le rendement intéressant du crowdfunding, et le niveau de sécurité de la holding.