Charges locatives : Qui paie quoi ?

Les charges locatives sont constituées de l’ensemble des charges relatives à un bien immobilier mis en location. Ces charges sont parfois appelées charges récupérables, car c’est au propriétaire de les payer et il peut en récupérer une partie en les facturant au locataire.

Ces charges sont fréquemment une source de litiges et bien souvent, les textes officiels ne vous aident pas toujours !

Tour d'horizon des questions que vous pouvez vous poser :

Comment fonctionne le paiement des charges locatives ?

Pour beaucoup de locataires, le paiement de charges se résume au versement mensuel de ce qu’on l’appelle des provisions sur charges. Ces provisions vont permettre au propriétaire de payer les charges liées au bien immobilier loué durant une année. Le montant des provisions est fixé en fonction des charges constatées l’année précédente. Les provisions ne correspondent donc pas forcément au montant exact des charges payées par le propriétaire, c’est pourquoi avec ce système, le propriétaire est donc contraint de procéder annuellement à une régularisation. La régularisation permet de constater un écart entre les provisions et les charges réelles. Il existe alors deux possibilités :

• le locataire a payé trop de charges, le propriétaire doit alors rembourser le trop-perçu.
• les charges ont augmenté, le locataire va donc devoir payer un complément.

Le système de paiement des charges sur provisions correspond au système dit réel. Il existe également un système forfaitaire, mais il est assez peu utilisé et réservé aux locations meublées.

Quelles sont les charges qui incombent au locataire ?

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987

Le décret fixe trois grands types de charges locatives :

• Les taxes locatives : la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.
• Les charges de produits consommables comme par exemple l’eau, l’électricité, le chauffage…
• Les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties communes comme le nettoyage des parties communes, les produits d’entretien, l’ascenseur (dans une certaine limite)…

Pour faire simple, les charges que le locataire doit payer sont les charges engendrées par son occupation du bien hormis l’usure normale du bien.

Quelles sont les charges qui incombent au propriétaire ?

Il existe plusieurs types de charges locatives que le propriétaire ne peut répercuter sur son locataire. Elles sont de natures différentes, mais concernent l’ensemble des charges non liées à son utilisation :

• Les charges pour la conservation du bien ou son amélioration (travaux importants comme toiture, ravalement, réfection des parties communes…).
• Les charges liées à la gestion de la copropriété : syndic, assurance…
• Les charges liées à la mise aux normes de l’immeuble / du bien.

Que faire en cas de litige sur le montant des charges ?

Sachez tout d’abord que le locataire peut à tout moment demander la justification des charges locatives par le propriétaire, qui doit alors être en mesure de justifier par une pièce comptable chaque dépense engagée. Si le propriétaire refuse de vous les fournir, vous pouvez l’y forcer en déposant une requête en injonction au Tribunal d’Instance. Si les provisions sont mal évaluées, vous pouvez alors en demander la modification.

Le propriétaire dispose d'un délai de 5 ans maximum pour demander le paiement des charges à caractère fixes et périodiques comme la taxe de balayage et de 30 ans maximum pour les charges non prévues et déterminées à l’avance comme les charges pour réparations locatives.

Le locataire possède un délai de 30 ans pour contester un montant de charges injustement facturées.

Les nouveautés de la loi ALUR

• La régularisation tardive des charges ne peut pas excéder un délai de 3 ans et non 5 comme auparavant
• En cas de régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire peut demander un étalement sur 12 mois.
• Si le locataire part avant la régularisation des charges annuelles, le propriétaire est en droit de conserver 20% du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes.

Enfin, sachez que si en tant que locataire, vous aviez l’idée de ne pas payer les charges pour vous faire justice, on ne saurait vous conseiller que de ne pas mettre vos menaces à exécution, car le propriétaire peut alors résilier le bail pour non-paiement des charges…