Quel est le meilleur montage financier pour du crowdfunding immobilier ?
Ce qu’il faut savoir pour investir au mieux :
Chaque opération de crowdfunding immobilier repose sur un montage financier ingénieux qui permet à la fois de limiter les risques pour l’investisseur particulier et de rendre le ticket d’entrée aussi abordable que possible. Plusieurs mécanismes coexistent actuellement sur le marché : on fait le point !
Crowdfunding immobilier : quels sont les différents types de montage financier ?
Les plateformes spécialisées dans le financement participatif de biens ou projets de promotion immobilière recourent à différents mécanismes pour assurer la collecte des fonds :
- Les investisseurs peuvent tout d’abord être invités à acheter des parts dans une holding créée par la plateforme de crowdfunding. Cette holding est elle-même détentrice de parts dans une société civile de construction vente (SCCV) gérée par le promoteur partenaire. La SCCV est une structure juridique à durée de vie limitée, et spécifiquement créée pour mener à bien un seul chantier et vendre immédiatement les biens construits.
- Plutôt que l’achat de parts, les investisseurs peuvent souscrire une émission obligataire de la holding, cette dernière étant là aussi détentrice de parts dans une SCCV du promoteur.
- Un autre montage plus direct consiste enfin à souscrire les obligations d’une société par actions simplifiée (SAS). Dans ce cas de figure, c’est la SAS qui doit assumer elle-même la responsabilité du chantier ainsi que la mise en vente des lots construits.
Crowdfunding immo : Quel niveau de sécurité ?
Les différents modes de financement décrits ci-dessus proposent globalement le même niveau de protection. Le statut spécifique d’une SAS permet ainsi aux investisseurs de ne pas être responsables solidairement des éventuelles dettes contractées par la structure. Dans le cas d’une SCCV, c’est le filtre de la holding qui permet d’offrir la même garantie.
Si tout ne se passe pas comme prévu et si, par exemple, les lots ont du mal à se vendre, les investisseurs ayant eu recours à l’achat d’obligations disposent d’une double garantie. En premier lieu, la société du promoteur reste tenue de rembourser son emprunt obligataire et devra donc assumer les pertes à votre place, en vous versant la rémunération prévue. Par ailleurs, et même si le promoteur venait à faire faillite, certaines plateformes vous font bénéficier d’une « garantie à première demande » (GAPD), c’est-à-dire d’une forme de caution bancaire, pour être remboursé de tout ou partie de votre mise. Chez Homunity, une caution solidaire auprès de la maison mère de nos promoteurs est toujours demandée en complément. De même pour certaines opérations d'aménagement foncier, une hypothèque sur le terrain est parfois conclue afin de limiter les risques pour notre communauté d'investisseurs.
Focus sur l’émission obligataire
À l’opposé des actions ou parts de société, les obligations proposent à leurs souscripteurs un rendement garanti. Dans le domaine du crowdfunding immobilier, les obligations arrivent typiquement à maturité au bout de 2 ans et offrent un coupon fixe très avantageux compris entre 7 et 10 % selon les projets.
Quelle rémunération pour la plateforme de crowdfunding ?
On distingue essentiellement deux types de plateformes de crowdfunding immobilier : celles qui prélèvent une commission sur l’argent collecté auprès des investisseurs, ces frais étant supportés par le promoteur et non les investisseurs, et celles qui la prélèvent plutôt sur la plus-value réalisée à la vente. La première solution offre l’avantage d’un tarif connu à l’avance pour le client , tandis que la seconde peut constituer une incitation plus forte pour la plateforme à rechercher les projets les plus rémunérateurs. Homunity a toujours utilisé la première solution, en prélevant un pourcentage fixe au près du promoteur sur le montant total collecté pour un projet donné.
Malgré leur complexité apparente, les montages financiers dans le domaine du crowdfunding immobilier cherchent avant tout à garantir une certaine transparence et un bon niveau de protection aux investisseurs.
