La due-diligence dans le crowdfunding immobilier : Définition
On parle de due-diligence en crowdfunding immobilier pour désigner l’obligation de vérification de la solidité financière de l’opérateur et de la viabilité des projets. Cette obligation de vigilance est portée bien sûr par l’investisseur, qui a tout intérêt à se renseigner sur les projets dans lesquels il investit, mais également par les plateformes de crowdfunding elles-mêmes. Et ce, d’autant plus lorsqu’elles désirent proposer aux investisseurs des projets portés par des promoteurs fiables, et dont la faisabilité est avérée.
Rappels sur la notion de due-diligence
Une autre manière de définir la notion de due-diligence en français est de parler d’obligation de vigilance. S’il s’agit d’un anglicisme, cette formule tend toutefois à se généraliser dans le langage juridique. Concrètement, cela signifie qu’un acheteur a le devoir et l’obligation de se montrer vigilant pour sécuriser son achat et sa transaction.
Dans les faits, en immobilier, il s’agit d’analyser de manière approfondie les ratios financiers de l’opérateur ainsi que les risques administratifs, techniques, commerciaux et financiers du projet immobilier. Le principe d’obligation de vigilance permet d’identifier les risques pouvant impacter les performances financières du projet.
On peut aussi appliquer la due-diligence au crowdfunding immobilier, afin d’avertir l’investisseur des risques liés à son investissement. Alors, concrètement, la due-diligence en crowdfunding immobilier, en quoi ça consiste ?
Due-diligence et crowdfunding immobilier : ce qu’il faut savoir
La due-diligence en crowdfunding immobilier intervient peut intervenir à différentes étapes d’un projet : avant, pendant, et après la construction des biens financés.
Les dues diligences pré-projet
Avant le démarrage d’un projet de financement participatif immobilier, il s’agit de vérifier la viabilité technique et financière du projet en question. Il s’agit alors :
· De vérifier l’état du permis de construire
· De réaliser des études de marché
· D’évaluer les critères environnementaux (d’autant plus au regard de la réglementation thermique RT 2012, de la réglementation environnementale RE 2020 pour les constructions neuves ou encore de la réglementation NF HQE)
· D’examiner les titres de propriétés
· D’analyser le bilan financier de l’opération
· D’analyser l’avancement commercial
Ces vérifications préalables sont à la base du principe de due-diligence en crowdfunding immobilier. Elles permettent de confirmer la viabilité d’un projet avant de valider sa collecte de fonds de la part du promoteur qui le porte.
Il convient de noter qu’une plateforme de crowdfunding immobilier fiable se doit de faire les analyses de due-diligence nécessaires avant de financer des projets. Ces analyses sont des audits commerciaux, financiers, techniques, et administratifs.
Les plateformes sérieuses qui souhaitent ne proposer que des projets viables avec un niveau de risque acceptable engagent alors leur responsabilité.
La question de la responsabilité pendant la construction et après la mise en location
C’est au promoteur d’assumer sa responsabilité en matière de gestion de son projet. Il est responsable de la construction des immeubles dans lesquels les contributeurs ont investi. Le chantier peut durer de plusieurs mois à plusieurs années (Le financement chez Homunity se situe généralement entre 12 et 30 mois), et l’obligation de vigilance est portée par le promoteur.
Une fois la construction terminée et les biens commercialisés vendus et/ou mis en location, la due-diligence en crowdfunding immobilier est là aussi portée par le promoteur. En effet, c’est aussi le promoteur qui est responsable de la gestion des actifs et de leur commercialisation.
Qu'en est-il de l'obligation de vigilance des investisseurs ?
Ce sont les investisseurs qui rendent les projets de financement participatif immobilier possibles en finançant les projets portés par les promoteurs. La notion de due-diligence en crowdfunding immobilier s’applique également aux investisseurs, puisqu’ils doivent être en connaissance des risques liés à leur investissement.
Un certain nombre de risques pèsent sur un chantier : en matière de gestion, de marché ou de construction. Il faut donc être vigilant au sujet du promoteur, du terrain sur lequel l’immeuble est construit, et sur l’état du marché immobilier local.
Quant au choix de la plateforme, là aussi la notion de due-diligence en crowdfunding immobilier repose sur les épaules de l’investisseur : à vous de vérifier les projets précédemment proposés par la plateforme, leur taux d’aboutissement, les frais de gestion, ou encore la réputation du service client afin de vous assurer de faire le bon choix.
Si vous vous demandez comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier, voici un guide qui vous aidera.
On l’aura compris, la due-diligence en matière de crowdfunding immobilier est une notion essentielle qui vise à sécuriser les investissements et confirmer la viabilité des projets soutenus par les plateformes. Homunity porte ce devoir de vigilance depuis maintenant de nombreuses années afin de réduire les risques de ses utilisateurs.
Nous travaillons avec des opérateurs fiables (foncière, promoteurs et marchands de biens) en lesquels nous avons confiance, et effectuons toutes les études nécessaires en amont de chaque projet. Et depuis l’obtention de notre agrément PSFP, nous renforçons encore davantage nos moyens de contrôle juridique et de protection des utilisateurs de notre plateforme.
Homunity accorde une attention toute particulière à l'analyse des promoteurs immobiliers. En effet, bien que la sécurité d'un projet puisse paraître évidente, il est crucial de vérifier en priorité la fiabilité du promoteur. La raison en est simple : si un promoteur rencontre des difficultés financières et fait faillite, tous les projets qu'il porte risquent de s'effondrer.
À l'inverse, un projet qui échoue ne conduit pas nécessairement à la faillite du promoteur. Ainsi, la pérennité et la santé financière d'un promoteur immobilier jouent un rôle déterminant dans la réussite des investissements. L'analyse approfondie du promoteur permet de s'assurer que les projets entrepris sont soutenus par une structure solide et capable de faire face aux aléas du marché immobilier. Par conséquent, chez Homunity, l'évaluation de la fiabilité des promoteurs passe avant celle des projets, garantissant ainsi une approche sécurisée et durable des investissements immobiliers.
L’analyse des projets s'effectue dans un second temps selon les différents critères cités précédemment. Pour plus d'informations sur nos processus de sélection, vous pouvez contacter à un conseiller Homunity.
N’hésitez également pas à parcourir la liste des projets de financement immobilier participatif actuellement disponible sur notre site pour préparer votre investissement !
