Pourquoi le rendement est-il si élevé en financement participatif immobilier ?
Sur les différentes plateformes de financement participatif dédiées à ce type d’investissement, vous retrouverez de nombreux projets présentant un rendement élevé allant de 8 à plus de 10% annuel ! Au premier abord, les investisseurs aguerris seront interloqués par une telle proposition et penseront à l’arnaque, découvrez-ici comment un promoteur immobilier peut rémunérer à un tel niveau des fonds.
Pour bien comprendre cet article, nous vous conseillons de lire l’article concernant le financement de la promotion immobilière dans un premier temps.
A quel moment le promoteur a le plus besoin de fonds ?
Lors de la phase de développement, c’est-à-dire avant la commercialisation, le promoteur peut financer seul les différentes dépenses. La commercialisation engendre bien entendu des coûts mais ils restent limités et si des ventes sont effectuées la trésorerie du projet remonte.
La phase la plus consommatrice de fonds est l’acquisition du terrain et le lancement des travaux.
A ce moment, les appels de fonds effectués par le promoteur sont limités (5% maximum) et c’est pour cela que le promoteur fait appel aux banques.
Très concrètement, avant d’acheter le terrain et lancer la construction, le promoteur doit engager environ 10% du montant total. Pour acquérir le terrain et financer les premiers travaux, il doit engager 50% du montant total, le reste étant à engager au fur et à mesure de l’avancement du chantier mais les appels de fonds permettent de financer ses dépenses (texte de loi sur les appels de fonds).
Un programme bien commercialisé et bien maîtrisé a une trésorerie positive dès que les appels de fonds que le promoteur peut faire sont conséquents et cela correspond à la fin des travaux de gros œuvre, ceux concernant la structure du bâtiment.
Quelle marge pour un programme immobilier ?
Selon les experts et les dossiers que nous analysons, la marge moyenne d’un programme immobilier se situe entre 8 et 10%.
En prenant l’exemple d’un programme : « Symphonie »
- Vente de bien immobilier : 11 millions €
- Coût total (hors rémunération des investisseurs Homunity) : 10 millions €
- Marge : 1 million € (soit 9%)
Quel rapport avec votre investissement ?
La marge dégagée par le promoteur n’a aucun lien avec la rentabilité que vous touchez en investissant dans un programme de promotion immobilière. Les intérêts que vous allez toucher constituent une charge pour un programme immobilier.
En reprenant l’exemple de « Symphonie » :
- Montant apportés au promoteur : 500 000 €
- Rentabilité annuelle : 50 000 €
- Marge initiale : 1 000 000 €
- Marge après rémunération des investisseurs : 950 000 €
Certes la rémunération de 10% est conséquente mais le financement participatif immobilier n’a pas vocation à apporter la totalité des fonds propres nécessaires, sur un programme comme « Symphonie », Homunity n’apporte que 10% des fonds propres.
Le promoteur immobilier peut donc rémunérer les investisseurs Homunity à un rendement élevé.
Pourquoi proposer un rendement élevé ?
La première des remarques est que l’on retrouve sur les plateformes de financement participatif, uniquement des promoteurs immobiliers qui ne peuvent se financer autrement.
Face à l’engouement suscité chez les Français, cela peut effectivement être le cas sur tous types de plateformes (même les plus importantes) et c’est pourquoi demandez toujours des informations sur le promoteur avant d’investir !
Mais ce n’est pas systématiquement le cas (et heureusement d’ailleurs) !
Sur Homunity, vous ne trouverez que des projets proposés par des promoteurs qui connaissent un accroissement fort de leur activité. La clé pour un promoteur immobilier est son niveau de fonds propres.
Lorsqu’un promoteur connaît un fort développement, il va se trouver à court de fonds propres et ne va donc pas pouvoir développer toutes les opérations dont ils disposent…
C’est pour ce genre de promoteur et cette situation précise que le financement participatif immobilier prend tout son sens. Plutôt que de consacrer l’ensemble de ses fonds propres sur une opération, il va pouvoir en financer plusieurs en allant chercher le complément grâce au crowdfunding.
Auparavant, le promoteur pouvait faire appel à d’autres promoteurs et faire de la co-promotion ou encore faire appel à des fonds d’investissement mais le coût d’une telle solution est largement plus élevée.
Le crowdfunding est donc une solution gagnante pour l’ensemble des acteurs ! Un rendement élevé pour l'investisseur et une solution à coût maîtrisé pour le promoteur.
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