Les solutions existantes pour les besoins en fonds propres
L’apport en fonds propres est la question cruciale pour chaque promoteur, quelque soit la taille de la société. L’enjeu est de trouver un moyen de minimiser autant que possible l’immobilisation de fonds dans une seule opération afin tout d’abord de réduire son exposition au risque mais également de conserver un certain effet de levier pour le développement d’autres opérations à côté. Les très grosses sociétés de promotion immobilière telles que Vinci, Bouygues, Nexity, Kaufman&Broad ou encore Altarea Cogedim pour ne citer que les plus importantes, n’ont bien évidemment pas les mêmes contraintes financières et peuvent se permettre de financer seule leurs fonds propres (sachant que les banques accorderont à ces groupes un apport à hauteur de 10% à 15% pour l’obtention du crédit). Mais pour les TPE et les PME, plusieurs solutions sont possibles comme la co-promotion (de plus en plus utilisée même par le top 10 des promoteurs français dans certains cas), l’appel à des fonds d’investissement ou investisseurs privés et plus récemment le financement participatif.
La co-promotion
Afin de réaliser plus d’une opération par an et donc de générer plus de profit, les promoteurs s’associent parfois sur un même projet. En général les tâches restent assez distinctes. Dans la plupart des cas, un promoteur apporte le terrain et le projet en soi. La gestion des travaux et la partie maître d’ouvrage lui incombent. L’autre promoteur a généralement un rôle purement financier. Cela n’exclue pas une gestion de certains aspects du chantier. Cette solution a plusieurs avantages. Tout d’abord, d’un point de vue professionnel, elle permet de nouer des liens avec un autre promoteur qui pourra à son tour, plus tard, apporter une nouvelle opération ou des financements. Souvent le promoteur apportant les fonds est plus connu que l’autre et cela permet à ce dernier de bénéficier de l’aura et de la notoriété du premier. L’inconvénient de la co-promotion est que la marge et les profits dégagés de l’opération seront partagés à 50/50 entre les deux acteurs.
L’entrée au « tour de table »
Le promoteur immobilier peut également faire appel à un investisseur privé, sous forme d’un fond d’investissement ou d’un family office. On utilise alors l’expression de « l’entrée au tour de table », c’est-à-dire que l’on invite un acteur extérieur à s’associer au promoteur pour le financement en fonds propres. Traditionnellement, ces acteurs sont donc des fonds d’investissements, des banques, des assurances… Le rôle du partenaire ici est purement financier et en aucun cas décisionnel ou opérationnel. L’avantage de tels partenariats est que bien souvent ces fonds institutionnels se positionnent sur plusieurs opérations et permettent donc de générer un effet de levier assez considérable pour le promoteur. Malheureusement, tout comme la co-promotion, la marge est là aussi partagée. Rajoutons que ces investisseurs sont souvent difficile d’accès, encore plus pour les promoteurs immobiliers se situant en province.
Le crowdfunding immobilier
Forme plus récente du financement participatif, le crowdfunding immobilier permet de lever des fonds pour les promoteurs auprès d’investisseurs particuliers par l’intermédiaire de plateformes spécialisées. La différence essentielle dans ce modèle c’est que la marge du projet n’est à aucun moment partagée ou imputée au promoteur. Les fonds sont apportés en échange d’une rémunération fixe établie contractuellement en amont (un pourcentage de la levée pour la plateforme et un taux d’intérêt pour les investisseurs). Les investisseurs arrivent à un moment où le risque de l’opération est déjà moins élevé (permis purgé, pré-commercialisation engagée à 40/50% et accord de principe pour le prêt bancaire sous garantie de l’apport des fonds propres pour lesquels ces derniers sont sollicités). Alors qu’en 2015 le montant des fonds levés en crowdfunding immobilier était de 30 millions, il dépasse aujourd’hui les 200 millions. Comment expliquer l’explosion de cette solution de financement pour les promoteurs immobiliers ? Nous vous l'expliquerons dans la dernière partie de cette saga consacrée au financement de la promotion immobilière.
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