Le crowdfunding immobilier et sa (difficile) réglementation !
Le crowdfunding immobilier est apparu en France en 2013, soit deux ans après les premières plateformes américaines et anglo-saxonnes, avec la plateforme Lymo. Ce premier type de crowdfunding immobilier s’est basé sur un constat simple : les promoteurs de petites et moyennes tailles ont du mal à financer leurs programmes par le biais des banques, toujours plus exigeantes notamment en terme du niveau de fonds propres demandé. Le crowdfunding apporte la solution en offrant la possibilité aux promoteurs d’emprunter les montants nécessaires.
En septembre 2014 est apparu le crowdfunding dédié à l’investissement locatif. Homunity a été la première plateforme à se lancer et notre objectif est simple : rendre accessible à tous l’investissement immobilier. Nous étudierons ici la réglementation du crowdfunding immobilier.
Pourquoi réglementer cette activité ?
Depuis le lancement de ces deux plateformes, de nombreuses autres plateformes se sont créées et de nouvelles voient le jour chaque mois. On en dénombre aujourd’hui une vingtaine rien que pour l’immobilier et probablement plus du triple pour le crowdfunding en général. Face à un tel engouement et pour protéger les particuliers qui investissent au travers de ces plateformes, le gouvernement et plus particulièrement le Ministère de l’Economie a créé plusieurs statuts en fonction de l’activité exercée et a délégué à l’Autorité des Marchés Financiers le pouvoir de régulation. L’AMF est l’organe qui a été créé dans le but de protéger les investisseurs (particuliers).
Les statuts des différentes plateformes
- Intermédiaire en financement participatif
- Conseiller en investissement participatif
- Prestataire en service d’investissement
Voici un tableau récapitulatif des différents statuts en fonction de l’activité de la plateforme :
Source : blog particeep
Quel(s) statut(s) pour le crowdfunding immobilier ?
Que ce soit pour la promotion ou pour l’immobilier locatif, les plateformes proposent aux particuliers d’investir via des sociétés qui sont dans la plupart des cas (sinon tous) des sociétés par action simplifiés (SAS). Le crowdfunding immobilier revient donc à faire de l’equity, pour lequel le statut le plus adapté est le statut de Conseiller en Investissement Participatif. Si les montants des projets proposés sont supérieurs à 1 000 000 euros alors, la plateforme devra obtenir le statut de PSI (prestataire en service d'investissement).
Pour obtenir ce statut, les plateformes doivent faire une demande d’agrément auprès de l’AMF en veillant à respecter l’ensemble des conditions. Une fois la demande acceptée, la plateforme est inscrite à l’ORIAS et doit adhérer à une association agréée par l’AMF (non désignée à ce jour).
Selon l’AMF, « les conseillers en investissements participatifs sont les personnes morales exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l'article L. 321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret et dont l'activité est exclusivement menée par le biais d'un site Internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers ».
Pourquoi passer de la SCI à la SAS ?
Depuis le début du mois (septembre 2015), vous ne trouverez sur Homunity aucun projet dont le véhicule juridique, c’est-à-dire la société qui réunit les investisseurs, est une Société Civile Immobilière, contrairement à ce que nous vous proposions depuis la création.
En effet, pour se conformer à la réglementation du crowdfunding immobilier entrant dans le champ du CIP, celui-ci ne peut commercialiser uniquement des titres de capital et des titres de créances tandis que les associés d’une SCI détiennent des parts sociales.
Proposer d’investir via des SCI n’est pas illégale pour autant mais obtenir l’agrément AMF est, pour une jeune start-up comme Homunity, un gage de sérieux et constitue pour beaucoup d’entre vous une marque de confiance.
Quelles implications pour les investisseurs ?
Un des avantages de la SAS est la souplesse de ses statuts et l’on peut donc organiser la vie de la société de la même manière qu’en SCI d’autant qu’en créant une SAS par projet, les SAS peuvent par exemple déroger aux règles de nomination de commissaires aux comptes.
Fiscalement, il y a de fortes probabilités que la SAS soit plus intéressante que la SCI en termes d’imposition sur le rendement. Il y a certes une imposition sur les bénéfices au niveau de la SAS mais celle-ci bénéficiera du taux d’imposition réduit de 15% et non 33%, le résultat étant inférieur à 38 120€. Le résultat net, c’est-à-dire après impôt sera distribué sous forme de dividendes aux associés et constitueront des revenus mobiliers, qui seront donc imposés à 15% au titre de la CSG-CRDS puis, selon vos barèmes d’imposition de 0% à 44% après un abattement de 40%.
Nous vous détaillerons bientôt dans un article les conséquences fiscales mais sachez avant tout que, si votre tranche marginale d’imposition est compris entre 30% et 44%, la SAS est plus avantageuse.
