Unilend : une faillite qui ne concerne pas le crowdfunding immobilier

Unilend : une faillite qui ne concerne pas le crowdfunding immobilier

L’annonce de la liquidation judiciaire d’Unilend a ravivé les inquiétudes autour du financement participatif. Pourtant, il est essentiel de distinguer les différents modèles de crowdfunding. Car non, le cas Unilend ne remet pas en cause la fiabilité du crowdfunding immobilier.

Crowdlending vs crowdfunding immobilier : deux approches distinctes

Unilend opérait sur le marché du crowdlending, c’est-à-dire du prêt participatif aux entreprises. Ici, les particuliers financent directement des TPE-PME, avec des remboursements mensuels. La plateforme remplace ainsi le rôle des banques.

Ce modèle a connu un essor au début des années 2010, dans un contexte de frilosité bancaire. Mais avec le retour en force des crédits bancaires à taux bas, le crowdlending a vu sa rentabilité s'effriter. Ce déséquilibre entre offre et demande a mis en difficulté plusieurs acteurs du marché, comme Unilend.

À l’inverse, le crowdfunding immobilier fonctionne comme un complément au financement bancaire. Les particuliers ne remplacent pas les banques, mais les accompagnent en apportant des fonds propres aux promoteurs immobiliers. Cela change tout.

En savoir plus sur le crowdfunding immobilier

Des risques de nature différente

Dans le crowdlending, les particuliers supportent seuls les risques liés à l’entreprise financée. Or, ces entreprises sont souvent celles qui n’ont pas obtenu de crédit bancaire. Même si les plateformes effectuent des audits, les projets proposés sont souvent plus risqués, avec une rentabilité conditionnée à la réussite de l’entreprise.

Le crowdfunding immobilier, lui, repose sur des critères de sélection beaucoup plus stricts. Chez Homunity, par exemple, 70 % des projets sont refusés. Seuls sont retenus ceux qui présentent une forte pré-commercialisation, un permis de construire purgé et un accord bancaire formel. Chaque dossier est audité sur plus de 40 critères, validé par un comité d’experts, et sécurisé par une caution solidaire du promoteur.

Un horizon de placement plus court

Autre différence clé : la durée d’investissement. En crowdfunding immobilier, les projets durent en moyenne entre 12 et 36 mois. Cela permet de mieux maîtriser les risques liés à la conjoncture économique. Le taux de rendement annuel brut moyen observé en 2024 chez Homunity était de 10,55 %​ *.

Contrairement au crowdlending, le capital investi n’est pas accessible avant la fin du projet, mais les intérêts sont versés in fine. Cette logique est plus proche de celle d’un produit obligataire que d’un crédit.

Une régulation renforcée pour protéger les investisseurs

Depuis 2014, l’Autorité des marchés financiers (AMF) encadre strictement les plateformes de crowdfunding. Les flux financiers sont gérés par un prestataire de services de paiement agréé. Et en cas de cessation d’activité, une procédure de gestion extinctive est imposée, comme ce fut le cas pour Unilend.

De plus, les revenus issus du crowdfunding immobilier sont considérés comme des intérêts et soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit 30 % brut (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)​. La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle de chaque investisseur ; il est également possible d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Conclusion : pas d’amalgame

Le cas Unilend concerne le crowdlending, un modèle où les particuliers prennent le rôle des banques pour financer des entreprises parfois fragiles. Le crowdfunding immobilier, quant à lui, est une solution d’investissement encadrée, cofinancée avec les banques, et mieux sécurisée.

Avec un rendement brut annuel moyen de 10,55 %, un processus de sélection rigoureux et un ticket d’entrée dès 1 000 €, le crowdfunding immobilier proposé par Homunity reste une solution attractive pour diversifier son épargne, tout en soutenant des projets concrets de développement immobilier en France.

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne constituent en aucun cas une garantie de rendement.