Immobilier et fiscalité, que nous réserve le quinquennat d’Emmanuel Macron ?

Les dés sont jetés. Dimanche soir, la nouvelle était officielle : Emmanuel Macron, le candidat d’En Marche ! sera donc le 8e Président de la Ve République.

À l’aube de ce nouveau quinquennat, faisons un point sur les réformes qui toucheront les secteurs de l’immobilier et de l’investissement. À quelle fiscalité les français vont-ils être mangés sous Emmanuel Macron ?

Immobilier, les mesures prévues Emmanuel Macron

Les Français donnent à l’immobilier beaucoup d’importance que ce soit en termes d’investissements ou simplement en matière de politiques de logements. La plupart des sondages durant la campagne présidentielle avaient d’ailleurs relevé le mécontentement de ces derniers face à des programmes très silencieux en matière d’immobilier, toutes activités confondues. Un sondage de mars 2017, réalisé par l’Ifop pour Cafpi, mettait en avant les questions d’accession à la propriété et de plans de construction de nouveaux logements devaient être une priorité du futur gouvernement[1].

Qu’en est-il alors des dispositions prévues par Macron pour ce quinquennat à venir ?

L’exonération de la taxe d’habitation pour 80% des ménages

Nous l’avons vu durant les débats, la taxe d’habitation a été le fil rouge, le nerf de ces présidentielles 2017. De quoi s’agit-il ? La taxe d’habitation est une forme d’impôt, une contribution, du par toute personne habitant un logement. Le cadre législatif prévoit quelques exceptions pour des cas particuliers liés au niveau de revenu du ménage notamment. Les revenus issus de cette taxe alimentent les caisses des collectivités locales à hauteur de quelques milliards d’euros chaque année (21,7 milliards en 2015).

E. Macron a annoncé l’entrée en vigueur dès 2018 d’une mesure radicale visant in fine à exonérer 80% des ménages de cette taxe d’habitation. Celle-ci sera généralisée et complètement appliquée en 2020. Cela pourrait conduire à une baisse d’environ 36% des ressources des communes, perte qui sera compensée intégralement par l’Etat. La question du comment reste encore à discuter.

Une politique de construction ciblée

Une étude du Commissariat général au développement durable met en lumière la hausse du taux de délivrance des permis de construire en France d’avril 2016 à mars 2017. 465 100 permis ont ainsi été obtenus, soit une augmentation d’environ 14,5% sur l’année précédente[2]. L’activité du bâtiment et de l’immobilier neuf est donc en pleine forme. Elle est évidemment en corrélation avec une demande pour ce type de logements qui ne décroît pas. Bien sûr, les taux incroyablement bas ainsi que les mesures de soutien au logement neuf (prêt à taux zéro, dispositifs Pinel et autres…) ont favorisé ce dynamisme. Macron a bien compris qu’il serait malvenu de contrer cette lancée au risque de se mettre les professionnels de l’immobilier sur le dos, ces derniers étant déjà mécontents par rapport à d’autres mesures notamment la révision de l’ISF en sorte d’impôt sur la fortune immobilière. Des zones de construction prioritaires seront donc définis rapidement sur les secteurs dits très tendus afin d’y concentrer l’offre (ce qui devrait permettre de contenir les prix de manière plus raisonnable)[3].

Secteur locatif et investissement

La Fédération de Promoteurs Immobiliers (FPI) avait affirmé une hausse de 23% sur l’année 2016 pour le nombre de logements neufs vendus pour de l’investissement locatif pur. D’après la FPI, l’incitation fiscale de la loi Pinel, entre autres, y serait pour beaucoup. Celle-ci s’arrêtant au 31 Décembre 2017, la décision du nouveau président est très attendue. N’ayant pas été très précis sur ce sujet, mise à part l’expression de sa volonté de mesurer l’efficacité réelle de ces mécanismes fiscaux, on suppose que la loi Pinel devrait être reconduite en son état, tout comme le PTZ[4]. La loi d’encadrement des loyers sera également réétudiée en vue d’un potentiel abandon dès 2018. Un bail mobilité professionnelle sera mis en place pour faciliter les démarches de certains profils à la manière des baux étudiants.

Les propriétaires ayant fini de rembourser leur prêt peuvent se rassurer, Macron ne les taxera pas !

ISF, plus-values et assurance-vie, quelles réformes fiscales ?

C’est en matière de fiscalité que le programme d’Emmanuel Macron perturbe le plus, notamment en ce qui concerne les réformes prévues pour la révision de l’ISF et de l’assurance-vie. En effet, l’application de celles-ci pourraient, sur le long terme, remettre en cause l’intérêt des français pour la rente immobilière et entraîner des changements de comportements en matière d’investissements, de placements et d’épargne.

Naissance de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière.

A l’heure actuelle, les ménages dont le patrimoine dépasse 1,3 millions d’euros sont soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Créé par le gouvernement Mauroy et instauré en 1982, l’ISF est régulièrement au cœur des programmes présidentiels avec l’éternelle question de sa suppression ou non. Un certain nombre de biens sont pris en compte dans la base de calcul de cette contribution qui rapporte à l’Etat environ 5 milliards d’euros chaque année. Sont compris aujourd’hui dans le calcul de l’ISF les valeurs dites mobilières (assurance-vie, actions, plus-values, …), les biens matériels comme les bijoux, les véhicules ou encore les meubles de valeur. Le patrimoine immobilier représente la plus grosse part de l’ISF, sachant qu’il existe tout de même un abattement de 30% sur la résidence principale.

L’élection de Macron devrait conduire à la révision de cet impôt. Il ne sera donc pas totalement supprimé mais réformé pour en faire un impôt sur la rente, notamment immobilière, d’où la nouvelle formulation Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’abattement des 30% sur la résidence principale sera conservé et le seuil de déclenchement à 1,3 millions devrait demeurer. Cependant, l’ensemble des biens pris en compte pour son calcul seront à priori réduits principalement à ceux qui touchent le patrimoine immobilier. Ainsi, même si les tranches et les taux de l’actuel ISF ne devraient pas être modifiés, les valeurs mobilières seront retirées (cela comprend les titres en action ou obligation, l’épargne…).

Cette mesure est évidemment celle qui gêne le plus et qui effraie les professionnels du secteur immobilier. Cette façon de dépeindre l’immobilier et la notion même de propriété immobilière comme une « rente » et non comme un investissement productif dans l’économie réelle ne plaît pas à tout le monde. La crainte étant de voir les investissements dans la pierre baisser dans les années à venir.

Taxe forfaitaire et assurance-vie

Emmanuel Macron l’avait annoncé dès le début de sa campagne, la fiscalité de l’assurance-vie sera alourdie pour les classes les plus aisées. En effet, le système de taxation unique, ou taxe forfaitaire envisagée, sera appliquée également à l’assurance-vie, l’option de placement épargne préférée d’une grande partie des français.

Ainsi, une taxe unique de 30% devrait être mise en place sur tous les revenus du capital mobilier, prélèvements sociaux inclus. Cela inclue tous types d’intérêts mobiliers, dividendes, plus-values sur actions ou obligations… Ce forfait unique pourrait notamment se révéler avantageux pour certaines tranches d’imposition (les plus élevées) qui se voyaient parfois imposées jusqu’à 60% sur certains investissements. Ce système sera donc appliqué, en théorie, à l’assurance-vie également. Actuellement, le taux est fixé à 23%, prélèvements sociaux inclus, après 8 ans de détention. Cette mesure ne plaît pas beaucoup, notamment dans le milieu bancaire. Cependant, cela permettra d’instaurer une certaine neutralité du système assurance-vie par rapport à d’autres formes de détention de valeurs mobilières et d’inciter les gens à diversifier leurs placements vers d’autres types d’investissements.

Pour le moment, le forfait à 30% s’appliquera seulement à une partie des détenteurs d’assurance-vie et seulement pour les versements à venir (pas de rétro-activité envisagée). En effet, Jean Pisani-Ferry, responsable du programme économique lors de la campagne présidentielle d’Emmanuel Macron, a précisé que le taux s’appliquerait aux personnes ayant placé plus de 150 000 euros en assurance-vie[5] (seuil calculé par personne et non par contrat, et à priori sur la part dépassant ce niveau).

Dans tout cela, quel avenir pour le crowdfunding ?

Nous l’avons vu la fiscalité du quinquennat à venir risque de subir quelques changements assez considérables. A seulement deux jours du résultat, il est encore difficile d’estimer quelles mesures seront réalisables sur le court terme et l’agenda politique et économique de Macron n’étant pas encore officiel, il est difficile d’anticiper l’avenir de certains secteurs. On peut cependant y voir certaines tendances favorables pour le crowdfunding.

Macron, favorable au développement du crowdfunding depuis le début

Alors qu’il était Ministre de l’Economie, Emmanuel Macron croyait déjà à cette révolution dans l’économie française. Lors des 3e Assises de la Finance Participative, en mars 2016, il prononce un discours dans lequel il affirme que le crowdfunding est loin d’être un simple épiphénomène dans l’épargne financière des Français. Il croit à sa croissance et annonce déjà certaines mesures pour assouplir sa réglementation et favoriser son développement. Ainsi, il relève le plafond pour les projets sur les plateformes de financement en capital, il fait rentrer les bons de caisse et créé les minibons (émissions obligataires) dans la finance participative, il autorise dès octobre 2016 le prêt de trésorerie entre entreprises via le crowdfunding[6]… Toutes ces mesures ont été une étape très importante dans l’essor de cette finance alternative. Depuis, d’autres mesures législatives sont venues compléter ces annonces afin de créer un cadre réglementaire pour que les acteurs du financement participatif puissent évoluer dans un environnement adapté.

Des mesures fiscales qui pourraient modifier les comportements d’investissement des Français en faveur du crowdfunding immobilier

Ces réformes potentielles pourraient avoir des conséquences directes, et plutôt positives, sur les perspectives de développement des plateformes spécialisées dans le crowdfunding et notamment immobilier comme Homunity. Pourquoi ?

Tout d’abord, le principe même de l’impôt forfaitaire permettrait d’élargir le nombre d’intéressés pour ces solutions de finance alternative. Investir via le crowdfunding immobilier se fait souvent par un emprunt obligataire en souscrivant à des obligations. C’est le cas chez Homunity comme sur la plupart des autres plateformes proposant de l’investissement participatif. Ainsi, les intérêts générés lors du remboursement sont des revenus dits mobiliers. A l’heure d’aujourd’hui, les investisseurs qui se situent dans la tranche marginale d’imposition la plus élevée sont plutôt réfractaires à investir avec le crowdfunding immobilier car ils n’y trouvent aucun avantage fiscal. Sans abattement de prévu, ils seront taxés jusqu’à 60% pour le maximum. L’établissement d’un taux forfaitaire plafonné à 30% permettra donc de toucher plus facilement ces personnes.

Enfin, c’est bien connu, l’immobilier est encore aujourd’hui le placement préféré des français. On le comprend aisément de par la sécurité qu’il apporte, un bien ne se dévaluant pas ou alors très rarement et subitement, et car cet investissement est souvent accompagné d’avantages fiscaux (loi Pinel pour le neuf). Le programme de Macron envisage justement de taxer plus lourdement les rentes immobilières et donc de détourner l’épargne des français vers des investissements plus créateurs de valeurs pour l’économie française.

Enfin, si les valeurs mobilières sortent du calcul de l’ISF (ou plutôt futur IFI) c’est également une bonne nouvelle pour les acteurs du crowdfunding.

Depuis Janvier 2016, la fiscalité évolue et permet au financement participatif de revêtir un visage intéressant en termes de diversification de son épargne et de ses investissements. La mesure permettant de déduire ses pertes en capital de ses gains issus des plateformes participatives de prêts en est un bon exemple. L’arrivée d’Emmanuel Macron à la présidence pourrait avoir un impact sur l’avancée et la continuité de ses avancées fiscales. Attendons maintenant de voir les législatives et le gouvernement que Macron proposera.

[1] http://www.pap.fr/actualites/presidentielle-2017-quels-programmes-pour-l-immobilier/a19388

[2] http://immobilier.lefigaro.fr/article/le-pen-ou-macron-quel-impact-sur-le-marche-immobilier-_c918960c-28d8-11e7-b91d-560b5f714086

[3] http://www.businessimmo.com/contents/81840/le-programme-immobilier-du-president-de-la-republique-elu

[4] http://www.pap.fr/actualites/presidentielle-2017-quels-programmes-pour-l-immobilier/a19388

[5] http://www.capital.fr/votre-argent/assurance-vie-la-reforme-de-macron-qui-va-faire-hurler-les-epargnants-1211306

[6] https://www.challenges.fr/finance-et-marche/comment-macron-veut-secouer-le-crowdfunding_31831