Conseiller en gestion de patrimoine et crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à financer en commun des projets immobiliers. C’est un type de placement relativement nouveau, à la croisée des chemins entre l’immobilier et les obligations. Cela explique qu’il reste encore assez méconnu par les épargnants mais aussi par les professionnels de l’investissement, en particulier les conseillers en gestion de patrimoine (CGP).
Pourtant, les avis sur le crowdfunding immobilier sont positifs, les professionnels et les épargnants ont donc tout intérêt à s’y intéresser. En effet, le crowdfunding immobilier comporte l’ensemble des caractéristiques attendues par les gestionnaires de patrimoine pour satisfaire leurs clients, c’est à dire pour diversifier l’allocation patrimoniale de leurs clients et tirer le rendement de leur patrimoine vers le haut.
Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine
Le rôle du CGP est de mettre en œuvre son expertise aux services des intérêts financiers de ses clients. Parmi ses différentes missions, le conseiller commence généralement par dresser le bilan patrimonial de son client. Les problématiques liées à la transmission du patrimoine ou l’optimisation fiscale font également partie des sujets pris en considération.
L’ensemble des informations recueillies permet d’apprécier la situation globale du client et d’évaluer ses attentes. À partir de ces données, le CGP va élaborer une stratégie d’investissement globale et personnalisée. Cette stratégie doit être élaborée en concertation avec le client. Le CGP doit notamment éclairer son client sur les risques et les caractéristiques des différents produits financiers proposés. L’immobilier est souvent la pierre angulaire du patrimoine des clients et les clients en sont généralement très demandeurs, ainsi le crowdfunding immobilier et ses atouts pourront séduire.
Le crowdfunding immobilier participe de la diversification du patrimoine
La diversification d’un portefeuille d’actifs (immobilier, actions, obligations, etc.) est la clé d’un patrimoine solidement préparé à résister aux soubresauts de l’économie. Quand une classe d’actifs présente de meilleures performances que d’autres, il peut être tentant de vouloir la sur-pondérer. Ce piège, les investisseurs expérimentés et les CGP savent l’éviter.
En effet, l’histoire montre que chaque classe d’actifs a périodiquement son heure de gloire et que les retournements de marché ne sont guère prévisibles. Si bien que la diversification du patrimoine apparaît comme la décision la plus sage pour profiter de la performance de l’ensemble des actifs. Autrement dit, investir à 100 % en immobilier ou à 100 % en actions peut être tentant, mais ne serait pas sage. Et au sein même d’un portefeuille immobilier ou actions, il est également recommandé de diversifier.
Avec un mode de souscription simple et très accessible, le crowdfunding immobilier se prête très bien à la diversification du patrimoine des clients d’un conseiller en gestion de patrimoine. Facile car les démarches de souscription sont très aisées à réaliser en ligne. Et accessible car le ticket d’entrée est de 1 000 € seulement par projet immobilier. Ainsi, le crowdfunding immobilier est un investissement que les conseillers en gestion de patrimoine peuvent facilement proposer à leurs clients, dont ceux avec des encours sous gestion modestes. Avec 20 000 € par exemple, il y a assez pour diversifier sur 10 ou 20 projets différents, allant de la rénovation d’un chalet à Megève à la construction d’un immeuble d’habitations en région Parisienne.
Un produit de rendement intéressant pour compléter l’offre de produits financiers proposés par les CGP
En raison d’une inflation faible et des politiques monétaires accommodantes menées par les banques centrales, on assiste depuis quelques années à un affaissement du rendement des produits d’épargne. Ainsi, les meilleurs fonds en euros n’ont pas dépassé les 3 % de rendement en 2018 et la moyenne est même de 1,50 %. Ne parlons pas du livret A à 0,75 %.
Du côté de l’immobilier, les prix continuent de s’envoler dans les grandes villes françaises, avec une progression de +4 % dans les 10 plus grandes villes de France et +6 % à Paris. Les prix (et les taxes foncières) progressent plus rapidement que les loyers, en conséquence, les rendements locatifs diminuent. Quant aux marchés actions, les ratios cours sur bénéfices (le fameux PER) sont également élevés en comparaison avec les moyennes historiques à long terme. Ce bref tour d’horizon des classes d’actifs les plus communes nous montrent qu’il devient difficile pour les conseillers en gestion de patrimoine de trouver des investissements rémunérateurs.
Avec des rendements compris entre 8 et 10 % bruts selon les projets, le crowdfunding immobilier constitue un placement très attractif dans ce contexte de faible rémunération des autres classes d’actifs. De plus, le couple rendement-risque est bon puisque les défauts de paiement constatés sont pour l’instant inférieurs à 1 % (et même 0 défaut sur plusieurs plateformes de crowdfunding).
Une fiscalité attractive
Tout bon conseiller en gestion de patrimoine sait que le rendement brut d’un investissement n’est qu’une partie de l’équation. Ce qui intéresse réellement les clients est le rendement net, c’est-à-dire après tout impôt. À cet égard, les investissements en crowdfunding immobilier sont plutôt bien lotis.
En effet, alors que l’essentiel des placements immobiliers, tels que l’immobilier locatif, souffre d’une fiscalité plus lourde que celles des autres revenus du capital, la fiscalité des gains perçus en crowdfunding est celle de la flat tax. Ainsi, les revenus du capital financier tout comme ceux du crowdfunding (considérés comme des obligations), sont désormais soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Le crowdfunding immobilier permet donc d’investir dans l’immobilier tout en ayant une fiscalité plus avantageuse que les investisseurs en immobilier.
En conclusion, le crowdfunding immobilier possède toutes les caractéristiques adéquates pour séduire les épargnants et rejoindre la collection de placements financiers proposés par les CGP à leurs clients.
