Comment se finance une opération de promotion immobilière ?

Quel est l’avantage du crowdfunding immobilier dans les stratégies de financement des opérations immobilières ? Qui sont les sociétés du secteur les plus réceptives à cette alternative et pourquoi ? Il faut dire que ces questions sont plus que légitimes. Entre le contexte de l’inflation, de la guerre en Ukraine et des taux bancaires qui ne cessent de baisser et de remonter, il peut-être difficile de s’y retrouver… Homunity revient sur les avantages de se lancer dans une opération de promotion immobilière, en détaillant les différentes solutions de financement possibles dans notre article dédié. 

Comment se finance une opération de promotion immobilière ?

Un projet immobilier, d’entreprise, résidentiel ou autre, ne s’improvise pas. Il en va de même pour une  opération de promotion immobilière ! 

Il s’agit d’une véritable opération dont le processus peut s’étaler sur plusieurs années selon l’envergure du programme. Elle doit être imaginée, conçue puis vendue pour permettre le début de la construction. Le financement est donc le nerf de la guerre pour la réalisation de toute opération de promotion immobilière et ce à chaque étape du projet. Il est donc impératif pour les promoteurs d’envisager le meilleur montage financier possible et ce pour chaque opération engagée. En effet, le but est de pouvoir lancer différents projets en même temps sans se retrouver en manque de moyens financiers.

On distingue trois sources de financement pour une opération de promotion immobilière (détaillées ci-après) : le promoteur lui-même, les fonds issus de la pré-commercialisation et le crédit octroyé par un établissement bancaire, se portant ainsi garant pour le projet.

Les fonds propres du promoteur

D’une manière assez logique, il incombe à l’initiateur du projet de supporter une partie de l’apport des fonds, dont le montant total aura été au préalable estimé en prenant en compte le coût d’acquisition du foncier, les dépenses opérationnelles, la marge prévisionnelle et autres données relatives à la réalisation présumée de toute opération de promotion immobilière. Chronologiquement, c’est d’ailleurs le promoteur qui engage les premiers frais pour faire naître le projet (études de faisabilité, frais d’architecte, maître d’œuvre, obtention du permis de construire et purge de celui-ci (frais supplémentaires en cas de recours) …).

Avant la crise financière, le montant en fonds propres exigé par les établissements bancaires était de 10% en moyenne. En 2007/2008, les accords de Bâle III ont entraîné une hausse de ce seuil. C’est désormais 15 à 20% du coût total de l’opération qui sont requis en fonds propres pour que le crédit bancaire puisse être accordé. Cette augmentation a d’énormes conséquences notamment sur les PME et TPE du secteur de la construction. En effet, ces fonds, exigés pour chaque opération, sont immobilisés car ils servent à sécuriser le montage financier pour que le chantier soit mené à terme même en cas de défaut de trésorerie. Il est donc plus difficile pour certains acteurs de multiplier les opérations car ils restent bloqués par un effet de levier restreint.

Une fois le permis de construire obtenu et purgé, la pré-commercialisation des lots peut alors commencer. Il s’agit de la deuxième source de financement qui représente en moyenne 40% du montage financier.

Se lancer avec des fonds propres pour son opération de promotion immobilière, c’est profiter de : 

✅ L’autonomie dans la gestion financière initiale du projet

✅ La capacité à lancer le projet sans dépendance immédiate aux institutions financières

✅ La possibilité de valoriser le projet auprès des investisseurs grâce à l'engagement personnel

Néanmoins, il faut prendre en compte :

❌ L’immobilisation importante de capital pouvant limiter la capacité à entreprendre d'autres projets

❌ Le risque financier accru en cas d'échec du projet

La pré-commercialisation des logements

Dans la profession, on parle généralement de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire de la vente sur plans des logements du projet qui doit être construit. La VEFA pour une opération de promotion immobilière est spécifique au marché français qui permet aux acquéreurs de régler le bien de manière échelonnée selon un planning bien particulier allant du dépôt de garantie à la livraison en passant par différents stades (fondations, hors d’air, hors d’eau et finitions). 

Les frais de notaire en VEFA sont généralement de 3% ce qui représente un avantage comparé à de la vente classique. Côté promoteur, ce flux monétaire régulier est réinjecté dans le financement de l’opération et va permettre de régler au fur et à mesure les prestataires. Lorsque la pré-commercialisation atteint au minimum les 40% en valeur de l’opération, le promoteur a alors toutes les conditions réunies pour l’obtention de son crédit bancaire, qui lui permettra d’acheter le terrain et de commencer les travaux.     

Se lancer dans la pré-commercialisation, c'est profiter de :

✅ Un flux de trésorerie anticipé permettant de financer les étapes successives du projet

✅ Une réduction des risques financiers grâce à la validation du marché avant le début des travaux

✅ Un accès facilité au crédit bancaire avec la preuve de l'intérêt des acheteurs

Néanmoins, il faut prendre en compte :

❌La dépendance à l'atteinte d'un seuil de pré-commercialisation pour sécuriser le financement

❌ Le risque lié à la fluctuation du marché immobilier pendant la phase de pré-commercialisation

Le crédit bancaire

Pour financer le reste de son besoin (40% en général), le promoteur doit faire appel à un établissement bancaire et contracter un crédit immobilier. C’est également une forme de garantie sur l’opération car une banque n'octroie pas ce genre d’emprunt si certaines conditions notamment financières ne sont pas remplies. Comme expliqué plus haut, la pré-commercialisation (qui témoigne de l’attrait du projet) et l’apport en fonds propres font parties de ces pré requis avant que le crédit ne soit accordé. Par ailleurs, le permis de construire doit être purgé de tout recours au moment de la demande du prêt.

Ce crédit promoteur permet d’apporter au promoteur une certaine flexibilité sous forme d’une avance de trésorerie sur du moyen terme en attendant que la totalité de la commercialisation, qui rendra l’opération de promotion immobilière rentable, soit atteinte. Cela permet également de cibler à d’éventuels imprévus de trésorerie ou d’aléas liés au chantier lui-même car, rappelons-le, le besoin en financement global d’une opération  de promotion immobilière est fondé sur des données prévisionnelles et sur un délai de plusieurs années.

Se lancer dans le financement par crédit bancaire, c'est profiter :

✅ La flexibilité financière avec une avance de trésorerie adaptée aux besoins du projet

✅ La possibilité de mener à bien le projet grâce au soutien financier en attente de la vente finale

✅ La sécurisation du projet par l'implication d'une institution financière qui évalue et approuve le plan financier

Néanmoins, il faut prendre en compte :

❌ La nécessité de répondre à des critères stricts pour l'obtention du crédit

❌ Le coût du crédit qui peut impacter la rentabilité globale du projet

A retenir sur les différentes opérations de promotion immobilière

Voici donc les trois sources de financement pour toute opération immobilière. Vous l’aurez compris, le nerf de la guerre, notamment pour les PME et TPE du secteur de la construction, est la question des fonds propres, c’est-à-dire la somme à engager et à immobiliser pour obtenir le crédit bancaire. En effet, un promoteur ayant généralement plusieurs opérations de promotion immobilière en parallèle, cela représente très vite des sommes colossales. Plusieurs solutions sont possibles, certaines plus innovantes et récentes que d’autres. Vous les découvrirez la semaine prochaine dans la deuxième partie consacrée aux solutions pour les besoins en fonds propres. 

L'innovation en matière de financement, comme le crowdfunding immobilier, offre de nouvelles perspectives, permettant une levée de fonds plus flexible et potentiellement plus rapide. Ces alternatives peuvent compléter les méthodes traditionnelles, offrant ainsi aux promoteurs une palette plus large d'options pour répondre aux défis financiers.

Il est essentiel pour les acteurs de l'immobilier d'adopter une approche stratégique et diversifiée du financement, en combinant judicieusement ces différents outils pour optimiser la structure financière de leurs projets. Cette stratégie permettra non seulement de minimiser les risques financiers mais aussi d'accroître la capacité à lancer et mener à bien plusieurs opérations de promotion immobilière simultanément.

Vous êtes un professionnel de l'immobilier ? Vous recherchez une solution de financement pour vos fonds propres ? Vous souhaitez vous lancer dans une opération de promotion immobilière ?  N'hésitez pas à nous contacter !