SCPI ou immobilier physique : que choisir ?

SCPI ou immobilier physique : que choisir ?

Investir dans l’immobilier reste l’une des stratégies favorites des Français pour se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires ou préparer leur retraite. Entre l’achat d’un bien en direct et l’investissement via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le choix peut s’avérer complexe. Chaque option présente des avantages et des inconvénients selon vos objectifs, votre profil d’investisseur et votre capacité d’implication.

Dans cet article, nous comparons en détail les SCPI et l’immobilier physique pour vous aider à faire un choix éclairé.

Immobilier physique : définition et fonctionnement

L’investissement en immobilier physique consiste à acheter directement un bien (appartement, maison, immeuble) dans le but de le louer ou de le revendre. L’investisseur est propriétaire du bien et assume la gestion locative, les charges, les travaux et la fiscalité.

SCPI : la pierre-papier pour investir autrement

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien en direct. L’investisseur acquiert des parts d’une société de gestion qui détient un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements). En contrepartie, il perçoit une quote-part des loyers, généralement versée trimestriellement.

Montant minimal et accessibilité

Immobilier physique

Acheter un bien immobilier nécessite souvent un apport conséquent et un crédit bancaire. L’investissement initial dépasse fréquemment les 100 000 €, ce qui peut être un frein.

SCPI

Les SCPI offrent un ticket d’entrée bien plus accessible. Il est possible d’investir dès 5 000 €, facilitant ainsi la diversification et l’accès à l’immobilier pour les petits épargnants.

Rendement brut annuel et performance

• Immobilier physique : le rendement locatif brut varie entre 3 % et 7 % par an, selon l’emplacement, le type de bien et la stratégie choisie (vide ou meublé, location longue durée ou saisonnière). À cela peuvent s’ajouter des plus-values à la revente, non garanties.
• SCPI : les SCPI de rendement offrent généralement un rendement brut annuel compris entre 4 % et 6 %, versé trimestriellement. 

Gestion : autonomie ou délégation ?

• Investissement locatif : implique une gestion active (recherche de locataires, entretien, gestion administrative et fiscale).
• SCPI : solution 100 % passive. La société de gestion s’occupe de tout, ce qui permet à l’investisseur de percevoir des revenus sans contrainte opérationnelle.

Diversification et mutualisation des risques

• Immobilier physique : le risque est concentré sur un seul actif. Une vacance locative ou des travaux imprévus peuvent impacter lourdement la rentabilité.
• SCPI : grâce à un portefeuille immobilier diversifié en termes de typologie d’actifs, de zones géographiques et de locataires, le risque est mieux mutualisé.

Liquidité et horizon d’investissement

• Immobilier physique : faible liquidité. La revente peut prendre plusieurs mois et entraîner des frais élevés (frais d’agence, notaire).
• SCPI : les parts sont revendables, mais la liquidité dépend de l’offre et la demande sur le marché secondaire. Certaines SCPI sont plus liquides que d'autres, notamment les SCPI à capital variable.

Fiscalité applicable

• Immobilier physique : les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de plus-value, l’imposition dépend de la durée de détention avec des abattements progressifs à partir de la 6e année.
• SCPI : les revenus sont généralement imposés comme des revenus fonciers. Les revenus issus de SCPI européennes peuvent être soumis à une fiscalité différente. Certaines SCPI fiscales permettent de bénéficier d’avantages spécifiques.

 Les revenus issus de SCPI peuvent également générer des revenus financiers (en cas de placement sur contrat d’assurance-vie, par exemple), soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %​.

Effet de levier et financement à crédit

• Immobilier physique : le recours au crédit permet de bénéficier de l’effet de levier. Les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui optimise la fiscalité.
• SCPI : l’achat à crédit est possible, mais moins courant. Certains établissements proposent néanmoins des crédits spécifiques pour les SCPI.

Contrôle, personnalisation et valorisation

• Immobilier physique : vous gardez la main sur l’ensemble des décisions (choix du bien, des locataires, travaux...). Vous pouvez valoriser le bien avec des rénovations ou choisir de le revendre au bon moment.
• SCPI : aucun pouvoir de décision sur la gestion. La valorisation est progressive et liée à la revalorisation du parc immobilier détenu par la SCPI.

Avantages fiscaux potentiels

• Immobilier physique : possibilité d’opter pour des dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Denormandie ou le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
• SCPI fiscales : certaines SCPI permettent de bénéficier des mêmes dispositifs de défiscalisation (SCPI Pinel, SCPI Malraux…), tout en conservant les avantages de gestion déléguée.

Conclusion 

Pour ceux qui recherchent simplicité, diversification et rendement régulier, les SCPI sont une solution pertinente. À l’inverse, l’immobilier physique convient mieux aux investisseurs désireux de garder la main sur leur placement et de valoriser eux-mêmes leur actif.

💡 Conseil : Une stratégie patrimoniale complète peut consister à combiner les deux approches : investir dans des SCPI pour la simplicité et la régularité, tout en détenant un ou plusieurs biens immobiliers pour diversifier davantage vos sources de revenus et optimiser votre fiscalité.