Immobilier vs Bourse : analyse comparative des rendements sur 10 et 20 ans

L'investissement est un pilier essentiel de la construction patrimoniale, mais le choix entre l'immobilier et la bourse soulève souvent des débats. Pour éclairer ce choix, examinons en détail les rendements historiques de ces deux classes d'actifs sur les périodes de 10 et 20 ans.

Performance de l'immobilier : une valeur refuge qui rapporte

L'immobilier est souvent perçu comme un investissement sûr et tangible. Analysons ses performances sur les dernières décennies.

Évolution des prix de l'immobilier sur 20 ans

Sur les 20 dernières années, le marché immobilier français a connu une croissance significative. Selon les données de l'INSEE, les prix de l'immobilier en France ont augmenté en moyenne de 3,5%* par an sur cette période 1.

Cette progression n'a cependant pas été linéaire :

• De 2000 à 2008 : forte hausse des prix, particulièrement dans les grandes métropoles
• 2008-2009 : légère baisse suite à la crise financière
• 2010-2020 : reprise de la hausse, mais à un rythme plus modéré
• 2020-2024 : ralentissement de la croissance des prix, avec des disparités régionales marquées

Rendement locatif : un complément essentiel

Le rendement locatif brut moyen en France se situe entre 2% et 6% selon les régions 1. En ajoutant cette composante à l'appréciation du capital, la performance globale de l'immobilier sur 20 ans se situe généralement entre 5,5%* et 9,5%* par an.

Focus sur les 10 dernières années

Sur la période 2014-2024, la performance de l'immobilier a été plus contrastée :

• Hausse continue des prix dans les grandes villes jusqu'en 2020
• Ralentissement depuis la crise sanitaire, avec une stabilisation voire une légère baisse dans certaines zones

Le rendement global (plus-value + loyers) sur cette période est estimé entre 4%* et 7%* par an en moyenne nationale 3.

La bourse : des performances volatiles mais potentiellement élevées

Les marchés financiers offrent des opportunités de rendements élevés, mais avec une volatilité plus importante.

Performance du CAC 40 sur 20 ans

Sur les 20 dernières années (2004-2024), le CAC 40, principal indice boursier français, a connu des fluctuations importantes :

• 2004-2007 : forte hausse
• 2008-2009 : chute brutale due à la crise financière
• 2009-2020 : reprise progressive avec des périodes de volatilité
• 2020 : chute liée à la pandémie, suivie d'un rebond rapide
• 2021-2024 : performances contrastées face aux défis économiques mondiaux

En incluant les dividendes réinvestis, le rendement annuel moyen du CAC 40 sur cette période est d'environ 7%* 2.

Zoom sur la dernière décennie boursière

Entre 2014 et 2024, les marchés boursiers ont connu une période globalement favorable, malgré des épisodes de volatilité :

• Croissance soutenue de 2014 à 2019
• Choc de la pandémie en 2020, suivi d'un rebond spectaculaire
• Performances mitigées de 2022 à 2024 face à l'inflation et aux tensions géopolitiques

Sur cette période de 10 ans, le rendement annualisé du CAC 40 (dividendes réinvestis) est estimé à environ 8,5%* 2.

Comparaison avec les indices mondiaux

Il est important de noter que les performances du marché français ne reflètent pas nécessairement celles des marchés mondiaux. Sur 20 ans, des indices comme le S&P 500 américain ont généralement surperformé le CAC 40, avec des rendements annuels moyens proches de 9% (dividendes réinvestis) 4.

Investir sur les marchés boursiers exige une bonne compréhension de ses principes de base. Pour en apprendre davantage, consultez notre article sur les fondamentaux de l'investissement en bourse.

Analyse comparative : immobilier vs bourse

Rendements ajustés du risque

Bien que les rendements bruts puissent sembler comparables, il est crucial de considérer le risque associé à chaque investissement :

• L'immobilier offre généralement une volatilité plus faible, avec des revenus locatifs relativement stables
• La bourse présente une volatilité plus élevée, mais offre une liquidité supérieure et des opportunités de diversification plus importantes

Impact de l'inflation

Sur les 20 dernières années, l'inflation moyenne en France a été d'environ 1,4% par an 1.

En termes réels (après inflation) :

• L'immobilier a offert un rendement réel moyen entre 4,1%* et 8,1%* par an
• La bourse (CAC 40) a délivré un rendement réel moyen d'environ 5,6%* par an

Fiscalité et coûts de gestion

Les rendements bruts doivent être ajustés pour tenir compte de la fiscalité et des coûts de gestion :

• Immobilier : taxes foncières, charges de copropriété, entretien, fiscalité sur les revenus locatifs
• Bourse : frais de courtage, droits de garde, fiscalité sur les plus-values et dividendes

Ces éléments peuvent réduire significativement les rendements nets, particulièrement pour l'immobilier.

Perspectives pour 2024 et au-delà

Immobilier : vers une normalisation du marché

Les experts anticipent pour 2024 et les années suivantes :

• Une stabilisation des prix dans les grandes villes
• Un potentiel de croissance dans les villes moyennes et les zones périurbaines
• Un impact croissant des normes environnementales sur la valorisation des biens

Bourse : entre opportunités et défis

Pour les marchés financiers, les perspectives incluent :

• Une volatilité persistante liée aux incertitudes géopolitiques et économiques
• Des opportunités dans les secteurs de la transition énergétique et de l'innovation technologique
• Un possible retour à des politiques monétaires plus accommodantes à moyen terme

Conclusion : diversification et horizon d'investissement

L'analyse des rendements historiques sur 10 et 20 ans montre que l'immobilier et la bourse ont tous deux offert des performances attractives, avec des profils de risque différents. La clé d'une stratégie d'investissement réussie réside dans :

1. La diversification : combiner immobilier et bourse permet de réduire le risque global du portefeuille
2. L'horizon d'investissement : l'immobilier est plus adapté aux investissements à long terme (10 ans ou plus), tandis que la bourse peut convenir à des horizons plus variés
3. La connaissance de son profil d'investisseur : tolérance au risque, objectifs financiers et capacité à gérer activement ses investissements

En 2024, dans un contexte économique incertain, une approche équilibrée combinant immobilier et investissements boursiers semble particulièrement pertinente pour optimiser le couple rendement/risque sur le long terme.

* Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Sources :

1 INSEE - Indices des prix des logements anciens

2 Euronext Paris - Données historiques du CAC 40

3 FNAIM - Observatoire des loyers

4 S&P Dow Jones Indices - S&P 500 Total Return Index