Rentabilité comparée des placements immobiliers
L’immobilier reste à ce jour le placement préféré des Français et représente, de loin, la plus grosse part de leur patrimoine. Mais bien peu d’épargnants connaissent la diversité des placements dans l’immobilier. Entre locatif, SCPI, SIIC et crowdfunding, quelles sont les stratégies les plus rentables ?
Immobilier locatif : une formule traditionnelle et contraignante
L’investissement locatif conserve ses adeptes, notamment parmi ceux qui souhaitent garder le maximum de contrôle sur la gestion de leur patrimoine. Vous devrez assumer seul l’emprunt lié à l’acquisition du bien immobilier, puis trouver un locataire dont le loyer servira à rembourser les mensualités.
La rentabilité attendue d’un investissement locatif dépend du rapport entre le coût de revient du logement (achat, intérêts d’emprunt, travaux…) et le montant du loyer net. Elle est donc extrêmement variable et dépend de la qualité du projet. Un taux de 2 à 4 % sera considéré comme un rendement médiocre. Si vous optimisez en revanche les moindres détails du projet (achat négocié, travaux réalisés vous-même, utilisation du mécanisme du déficit foncier…), le rendement peut grimper à 7 ou 8 %, voire 10 % dans des cas exceptionnels.
Conseil : Avant de vous lancer...
L’immobilier locatif exige un minimum d’engagement et de travail, et peut parfois s’apparenter à un véritable emploi à mi-temps ! Ne vous lancez dans ce domaine que si vous avez le temps et la volonté nécessaires pour dégager un bon rendement.
L’investissement en SCPI : aucune contrainte, mais des frais alourdis
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures qui investissent à votre place sur le marché immobilier (résidentiel, professionnel, commercial…) et vous reversent les bénéfices (loyers, plus-value de revente), le plus souvent tous les trimestres. L’achat de parts de SCPI vous permet donc de générer un revenu régulier, sans avoir à gérer un locataire ou les nombreuses vicissitudes liées à la gestion d’un bien en direct.
Les SCPI ont versé un rendement moyen de 4,6 % net en 2016, et les plus performantes peuvent atteindre jusqu’à 6 %. Attention toutefois, la souscription de parts est soumise au paiement de frais d’entrée parfois conséquents, qui vont entamer la rentabilité et vous contraindre à rester investi plus longtemps pour ne pas être perdant.
SIIC et REIT : des foncières cotées rentables mais risquées
Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), et leur équivalent anglo-saxon REIT (real estate investment trusts) sont des sociétés immobilières qui, à la différence des SCPI, sont cotées en Bourse et rémunèrent leurs actionnaires sous la forme de dividendes mensuels, trimestriels ou annuels. Les SIIC et REIT sont des placements volatils qui peuvent vous faire gagner beaucoup – en cas de hausse rapide du cours – mais ne vous mettent pas à l’abri d’une perte sèche en capital. Les dividendes servis varient de 4 à 10 % selon les SIIC/REIT, avant imposition.
Crowdfunding immobilier : une formule innovante et originale
Dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier, les particuliers mettent en commun leur épargne auprès d’une plateforme spécialisée pour faire aboutir un projet de promotion immobilière. Le montage retenu le plus souvent est celui d’une émission obligataire de la société mère du promoteur, avec un coupon qui peut facilement atteindre un rendement de 9 ou 10 %. Soit un niveau de rentabilité parmi les plus hauts du marché de l’immobilier, associé à différentes garanties pour limiter les risques de perte en capital.
Chaque type de placement immobilier présente ses propres forces et faiblesses. À ce jour, le crowdfunding immobilier s’impose cependant comme un des recours à privilégier pour bonifier le rendement d’une partie de votre patrimoine ! La fiscalité 2018, avec l'application du Prélèvement Forfaitaire Unique sur ce type de revenus, est venu renforcer l'attractivité de cette solution alternative, notamment auprès des gros investisseurs.
