Réaliser un investissement locatif sans apport
Un investissement locatif sans apport pourrait sembler compliquer à obtenir, pourtant 60 % des prêts immobiliers sans apport sont accordés dans le cadre d’un investissement locatif. Acheter sans apport est donc possible, on vous explique comment cela fonctionne.
Qu’est-ce qu’un crédit sans apport ?
Lorsque vous demandez un crédit à votre banque, votre conseiller bancaire vous demandera le montant de votre apport. L'apport, c’est le montant que vous n’empruntez pas à votre banque et que vous amenez vous-même. Souvent on entend que sans un apport de 10 % du prix du bien pour payer les frais liés à l’achat (notaire, garantie, etc), il est impossible d’acheter - c’est pourtant faux !
Le crédit immobilier sans apport correspond à un financement où l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, honoraires de l’agence) sont empruntés. Ce type de crédit est également appelé « prêt à 110 % ». Toutefois il est possible d’emprunter 120 voire 130 % en fonction de votre projet (travaux…). Si ce type d’emprunt est accepté par les banques c’est parce que les loyers payés par votre locataire seront affectés – partiellement ou totalement – au remboursement de l’emprunt. La prise de risque est donc moindre pour les banques.
Préparer son dossier pour obtenir son prêt
Pour espérer réussir à obtenir ce type de crédit immobilier, suivez ces 3 étapes : construire un projet sérieux, choisir un logement avec potentiel, et négocier un taux intéressant.
L’importance du projet
Les banques sont moins frileuses à accorder un prêt immobilier sans apport dans le cadre d’un investissement locatif plutôt qu’un achat de sa résidence principale. En effet, dans le premier cas les loyers générés vont couvrir une bonne part, voire la totalité, des mensualités de remboursement du prêt.
Ensuite, acheter un logement neuf via le dispositif Pinel est un levier supplémentaire pour obtenir ce prêt grâce à ses avantages fiscaux que votre banque ajoutera dans votre « reste à vivre ».
Toutefois, si vous envisagez de vous tourner vers le dispositif Pinel il faut avoir conscience que c’est un engagement sur le long terme (minimum 6 ans) et qu’elle impose un plafond maximum de loyer.
Choisir un logement avec du potentiel
Le choix du logement n’est pas anodin ! En effet, votre banque va y prêter une attention toute particulière et analysera :
- sa situation géographique et son type pour le comparer au marché du secteur ; soit répondre à la question : où investir ?
- son potentiel rendement locatif, pour déterminer la part des mensualités de crédit ;
- la possibilité d’investir avec le dispositif Pinel.
Quel est l’intérêt de cette analyse ? Tout simplement de vérifier que votre bien puisse plaire à de potentiels locataires. Si le logement est située dans une ville dynamique (touristique, estudiantine, emploi) et dans un bon quartier, vous n’aurez que peu de difficultés à trouver preneur.
Négocier le taux
Afin d’optimiser au mieux votre investissement, il faudra bien négocier le taux d’intérêt et le coût de l’assurance de prêt proposés. Pour cela, nous vous recommandons de vous tourner vers un courtier qui saura trouver le prêt le plus intéressant pour vous. Certes cela a un coût mais qui pourrait vous être financièrement bénéfique.
Investissement sans apport, l'effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à s’endetter à court terme pour augmenter sa capacité d’investissement. En d’autres termes, c’est de l’auto-financement pour booster sa rentabilité.
Comment fonctionne l’effet de levier ?
Son fonctionnement est plutôt simple :
- Vous empruntez à votre banque. Vous investissez dans un bien que vous mettez à louer.
- Vous payez vos mensualités et récoltez le loyer.
- Et si vous avez investi intelligemment (c’est-à-dire que le coût d’emprunt est plus faible que le rendement), vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d'un patrimoine suite à un faible effort de financement.
Les dispositifs fiscaux, un avantage considérable
Le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux afin d'alléger la note de l'investissement locatif des contribuables.
Le dispositif Pinel
Reconduit jusqu’en 2023, la loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement en immobilier locatif dans le neuf en faisant bénéficier aux acquéreurs d’une importante réduction d’impôt. Celle-ci peut aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans lors de l’acquisition d’un logement.
Le dispositif Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 33 000 € et le remboursement de la TVA lorsque vous acquiescez un bien neuf dans une résidence avec services (ehpad, touriste, étudiant…) et que vous le mettez en location pendant 9 ans.
Il existe plusieurs obligations afin de profiter de cet avantage fiscal : zone géographique, loyer plafonné, plafond de ressources des locataires, etc.
Suite à la crise sanitaire, il est aujourd’hui très difficile de réaliser un investissement locatif sans apport. Toutefois, le Haut conseil de la stabilité financière vient d’annoncer un assouplissement des conditions d’octroi des crédits aux particuliers :
- Le taux d’endettement passe de 33 à 35 %.
- La durée d’emprunt passe de 25 à 27 ans.
