LMNP : tout savoir sur la location meublée non professionnel
Louer meublé ou vide ? Une question qui revient souvent dans la tête des investisseurs bailleurs. Mais que signifie loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Le statut est-il financièrement intéressant ? Des questions auxquelles nous tenterons de répondre dans cet article.
Qu’est-ce que le statut « loueur en meublé non professionnel » ?
Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs qui louent des biens immobiliers meublés (neuf ou ancien). Par meublé, cela sous-entend qu’il doit avoir tous les équipements adaptés à la vie courante (literie, table, cuisine équipée, etc.) afin de permettre au locataire de disposer du logement immédiatement.
Le LMNP est l’une des plus vieilles niches fiscales en France, d’ailleurs les gouvernements successifs n’y ont jamais touché.
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?
Il existe quelques conditions afin que la qualité de loueur meublé non professionnel soit reconnue :
- Acheter un logement et le meubler ;
- Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA ;
- Avoir un bail commercial (9 à 12 ans) avec un gestionnaire de résidence ;
- Ne pas toucher plus de 23 000 € de revenus locatifs ;
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).
Quels biens sont concernés par le LMNP ?
Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit acquérir un bien en résidences de services. Il en existe 4 types, découvrons-les :
- La résidence de tourisme : comme son nom l’indique, elles sont destinées à accueillir les touristes qui peuvent profiter d’un service de restaurant et ménager.
- La résidence d’affaires : elle accueille des hommes d’affaires pour leurs déplacements. À la différence d’un hôtel, ce n’est pas une chambre qui est mise à disposition mais un logement entier.
- La résidence étudiante : située à proximité des grandes écoles et toutes les commodités.
- La résidences senior (EHPAD ou non médicalisée) : accueille les personnes âgées qui ont besoin d’un accompagnement permanent et d’une assistance médicalisée. Ces résidences sont privilégiées par les investisseurs car en plus de bénéficier d’une fiscalité immobilière avantageuse, le propriétaire bailleur a aucun souci de gestion locative qui est déléguée à un professionnel via un bail commercial.
Les avantages du loueur meublé non professionnel
Récupération de la TVA
En achetant un bien neuf, l’investisseur récupère les 20 % de TVA. Toutefois, s’il s’agit d’un bien immobilier ancien, le montant d’acquisition sera exonéré de TVA et sera alors hors taxe.
Les frais d’acquisition
L’année où il acquiert le bien, le propriétaire bailleur pourra déduire les frais d’acquisition qui représentent :
- Les frais d’acte notarié ;
- Les frais de garantie ;
- Les émoluments du notaire
Aucun souci de gestion
Comme nous l’avons évoqué au-dessus, la gestion locative du bien immobilier meublé sera pris en charge par des professionnels agrémentés pour faire ce travail. Le propriétaire signera avec eux un bail commercial de 9 ou 12 ans. Ce dernier lui versera les loyers et il n’aurez pas à vous soucier de la gestion puisque ce sera son rôle.
Amortissement
Le statut offre la possibilité d’amortir la totalité de son investissement sur 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d'emprunts.
Et le dispositif Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est une option du dispositif LMNP. Il permet de réaliser un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée afin de réduire de ses impôts un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement. Tandis que le LMNP utilise le principe de l'amortissement pour générer des revenus défiscalisés.
Quel régime fiscal ?
Les revenus perçus peuvent être déclarés sous deux régimes au choix : micro-BIC ou réel.
Le régime micro-BIC
Ce régime va s’appliquer si vos revenus locatifs ne dépassent pas 32 100 € annuel. Si tel est le cas, le bailleur pourra bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus perçus.
Aussi, si le propriétaire loue régulièrement un logement meublé comme une chambre d’hôte ou gîte, il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime réel
Pour bénéficier de ce régime, il faut que les revenus locatifs dépassent 32 100 € par an. Il faut y déduire les charges, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt afin de réduire le montant de ses impôts.
