Investir dans l’immobilier sans gestion, quelles solutions ?
Vous redoutez les impayés de loyer en investissant dans un bien immobilier locatif ? Comment investir sans se soucier de toutes les démarches administratives liées à la location ? Diverses solutions permettent de s’affranchir des contraintes de la gestion locative. Découvrons lesquelles.
Investir en SCPI ou en SCI : est-ce la meilleure solution ?
Avec des taux de rendement attractifs allant de 5 à 5,5 % en moyenne, les SCI (société civile immobilière) et SCPI (société civile de placement immobilier), également appelées « pierre papier », sont des alternatives privilégiées pour investir dans l’immobilier sans avoir à en gérer tous les inconvénients.
Une SCPI : comment ça marche ?
Ces sociétés civiles collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans différents types d’actifs immobiliers (habitation, bureaux, commerces…). En investissant dans une SCPI, vous devenez associé et percevez un pourcentage des bénéfices de l’entreprise acquis via les loyers collectés et la valorisation du parc immobilier.
Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?
Investir dans une SCPI représente plusieurs avantages à prendre en compte si vous décidez de vous lancer dans l’achat d’un bien à louer. En voici quelques-uns :
- Une grande accessibilité : la mise de départ est faible ;
- Une diversification du portefeuille immobilier : possibilité d’investir dans une grande variété d’actifs (immobilier commercial, résidentiel, d’entreprise, etc.) situés dans différentes zones géographiques ;
- Aucun souci de gestion : le choix des biens, leur gestion locative ainsi que leur revente sont délégués à un professionnel ;
- Des rendements importants : entre 5 et 5,5 % en moyenne ;
- Une transmission de patrimoine facile ;
Un bémol tout de même : les frais de souscription élevés (environ 10 %). Pour pouvoir rentabiliser votre investissement, comptez une durée de détention minimale de 10 ans.
Le crowdfunding : une nouvelle façon d’investir dans un bien immobilier
Le crowdfunding, ou financement participatif, consiste à regrouper des investisseurs particuliers sur une plateforme en ligne pour prendre part au financement de projets immobiliers divers.
Cette forme de financement est un autre bon moyen d’investir dans l’immobilier sans gestion, et surtout sans les inconvénients des SCPI/SCI. En effet, elle nécessite un faible investissement de départ (à partir de 1 000 €) et propose des frais transparents et réduits, le tout avec des rendements équivalents à ceux offerts par les SCPI.
Autres avantages de cette nouvelle forme d’investissement immobilier :
- Souscription rapide depuis chez soi ;
- Libre choix du projet immobilier (nature du bien, situation géographique, etc.) ;
- Diversification du portefeuille d’actifs : possibilité d’investir dans plusieurs projets ;
- Pluralité des partenaires : diminution des risques ;
- Accès à une analyse financière réalisée par des professionnels ;
- Conservation du pouvoir de décision (choix des prestataires, intervenants proposés et volonté de cession du bien immobilier) ;
- Possibilité de réaliser une plus-value plus importante qu’en SCPI en raison des frais de gestion peu élevés.
Investisseur soumis à l’IFI : l’usufruit locatif social, une solution intéressante
L’usufruit locatif social consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété. La nue-propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction. L’usufruit (la jouissance) est détenu par un bailleur social qui assure la gestion du bien (loyers, entretien). Cette solution est particulièrement adaptée aux investisseurs soumis à l’IFI.
Avantages de cette solution :
- Pendant toute la durée de l’usufruit, vous ne percevez pas de loyers et n’augmentez donc pas votre base d’imposition ;
- La taxe foncière est payée par le bailleur social ;
- Un logement détenu en nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Pour les détenteurs de patrimoine locatif, les intérêts de l’emprunt qui finance l’opération en usufruit locatif sont déductibles de l’ensemble des revenus fonciers.
Les résidences services : un investissement à risque limité
On appelle résidences services des copropriétés composées de logements meublés et équipés, et proposant une gamme de prestations. Ici, la gestion locative (recherche du locataire, entretien, paiement et recouvrement des loyers, etc.) incombe uniquement à l’exploitant. Le risque locatif est donc fortement diminué.
Avantages des résidences locatives :
- Le versement du loyer est défini préalablement et indexé annuellement, qu’importe le taux d’occupation du ou des logements ;
- La TVA payée sur le prix d’achat d’une résidence neuve est récupérée ;
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de profiter d’avantages fiscaux non négligeables : faible fiscalisation des gains réalisés, revenus locatifs entrant dans la catégorie BIC (déduction de la totalité des charges comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc.).
Investir dans l’immobilier sans gestion ? Oui, c’est possible. Différentes solutions existent. Parmi elles, le crowdfunding représente la réponse idéale aux attentes de rendement et d’absence de contraintes des investisseurs.
