Investir dans l’immobilier d’entreprise : quelles possibilités pour un particulier ?

Déjà les chiffres 2017 étaient sans appel : avec 7,30 % de rentabilité pour les commerces, 8,40 % pour les bureaux, et même 11,80 % pour les entrepôts, l’immobilier d’entreprise a de quoi séduire tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier. Un segment parfois méconnu des particuliers qui y ont pourtant accès via différentes possibilités spécifiques.

Immobilier d’entreprise : une définition pour commencer             

L’immobilier dit d’entreprise regroupe tous les biens à usage professionnel. Les boutiques, les centres commerciaux, les ateliers, les usines, les entrepôts, et bien sûr les bureaux sont à classer dans cette catégorie. Comme tous les autres segments, le marché de l’immobilier d’entreprise concerne la transaction comme la location. En 2017, il a attiré pas moins de 25,9 milliards d’euros, dont 18,6 pour les seuls bureaux (72 %).            

Les avantages de l’immobilier d’entreprise en 2018            

Dans un contexte de coût de l’argent peu élevé et d’un dynamisme de secteur, l’immobilier d’entreprise constitue aujourd’hui une cible à privilégier pour tout investisseur averti. Au-delà des rendements importants actuellement observés, ce dernier présente en outre des avantages spécifiques qui renforcent d’autant plus son attractivité :          

- La vacance des immeubles de bureaux est estimée inférieure à 4,5 %.    
- Les solutions pierre-papier déchargent l’investisseur de toute gestion.   
- La fiscalité appliquée grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt demeure intéressante.

Encadré : Immobilier d’entreprise : quelles perspectives attendre pour 2019 ?        
Tous les observateurs de l’immobilier d’entreprise tablent pour une belle année 2019, en ligne avec les excellents résultats de 2018. L’Île-de-France devrait rester très dynamique. Le marché est par ailleurs marqué cette année par la multiplication des locations d’espace en coworking au profit de plusieurs locataires ! Une formule qui diminue plus encore le risque de carence.

Particuliers : comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?  
 

1. En solo         

Au même titre que vous pourriez envisager l’acquisition d’un immeuble d’appartements, vous pouvez tout à fait vous orienter vers l’équivalent en bureaux ou vers une surface de stockage. Un choix de placement qui nécessite néanmoins une certaine expertise.

Comme toujours lors d’un investissement immobilier, il s’agit de cibler juste, là où l’offre rencontre la demande ! En la matière, l’immobilier d’entreprise est un peu plus compliqué. De la géographie à l’évolution future des infrastructures logistiques disponibles en passant par la norme industrielle, tout compte.

2. Au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI)     

La constitution d’une SCI peut être une solution simple et judicieuse pour unir plusieurs investisseurs en immobilier d’entreprise, dans un cadre juridique clair et relativement souple. Les différentes formes de SCI (de gestion, d’attribution et construction-vente) permettent en outre de répondre à tous les types de projets.

              
3. Avec une Société Civile Professionnelle Immobilière (SCPI)       

La SCPI (société civile de placement immobilier) offre l’avantage de l’extrême souplesse. L’investisseur détient une fraction du patrimoine immobilier professionnel acquis par ce biais, mais délègue son achat ainsi que sa gestion à une société spécialisée. Cette dernière se charge de tout, de la définition de la stratégie patrimoniale au choix du locataire en passant par le recouvrement des loyers. Cette formule offre l’intérêt de mettre à la portée des petits investisseurs particuliers des projets importants à forte rentabilité. De fait, en SCPI, le ticket d’entrée est beaucoup plus faible qu’en investissement immobilier classique et peut se situer de quelques centaines à quelques milliers d’euros seulement.    

4. Avec un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)  

L’OPCI fonctionne un peu comme les placements de fonds de type SICAV ou FCP. Une société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et souvent rattachée à une banque, se charge de sa pérennité. Plus souple que la SCPI, il présente aussi un risque plus élevé, car lié aux marchés financiers : l’investissement idoit en effet être composé à minima de 60 % d’actifs immobiliers et de 5 % d’actifs liquides.

5. Via le crowdfunding immobilier

Depuis 2014, les plateformes de financement participatif se sont beaucoup développées et certaines se sont spécialisées dans le secteur immobilier, marché dynamique permettant diverses possibilités d’investissement. Ainsi, alors que pour 80% des projets financés via ces sociétés, restent des opérations de promotion assez classiques en résidentiel, les programmes d’immobilier d’entreprise font petit à petit leur apparition en crowdfunding. Ainsi, les particuliers ont désormais l’opportunité d’investir dans ces projets avec des rendements annuels prévisionnels compris entre 8 et 10% et sur des courtes durées. Homunity a par exemple financé, et remboursé depuis, des locaux d’entreprise à Alfortville en 2016 pour un rendement reversé de 9% sur seulement 12 mois. Avec un ticket d’entrée à 1 000€, ce type de placement attire de plus en plus d’investisseurs cherchant à dynamiser leur épargne tout en participant à l’économie réelle.

Investir dans l’immobilier d’entreprise reste peu connu des particuliers. Gageons néanmoins que la simplification de son accès via la pierre-papier va contribuer à le faire sortir des cercles initiés. Une petite révolution silencieuse pour la bonne santé du patrimoine immobilier des investisseurs français !