Investir avec un ETF immobilier
L'investissement peut parfois s'avérer être complexe, et pourtant, il existe des moyens simplifiés d'accéder à ce marché traditionnel. L'investissement dans l’immobilier via les ETFs (Exchange-Traded Funds) est un de ces moyens d’accès simplifié à l’immobilier.
L'ETF immobilier, par sa capacité à reproduire la performance de secteurs immobiliers variés, tels que les bureaux, les hôtels ou encore les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), offre une diversification intéressante dans un portefeuille d'investissement.
Cet instrument financier se distingue par sa liquidité et sa transparence, des atouts non négligeables dans le monde de l’investissement immobilier.
Au fil de cet article, nous explorerons les bases nécessaires à la compréhension des ETFs immobiliers, leurs avantages, ainsi que les risques associés à ce type d'investissement.
Nous aborderons également la façon dont vous pouvez structurer votre investissement dans les ETFs immobiliers, que ce soit via un PEA, un compte-titres ou une assurance-vie, afin de tirer le meilleur parti de la diversification, de la performance et de la distribution de dividendes qu'ils peuvent offrir.
Les bases des ETFs immobiliers
Qu'est-ce qu'un ETF?
Un ETF (Exchange-Traded Funds), ou Fonds Négocié en Bourse, vous offre la possibilité d'investir dans un ensemble d'entreprises regroupées au sein d'un seul indice boursier.
Cet indice boursier reproduit alors l’ensemble des performances des entreprises qu’il détient. Ce mécanisme simplifie grandement l'accès aux marchés financiers, en vous permettant de diversifier votre portefeuille sans nécessiter un effort considérable de sélection individuelle des actions.
Fonctionnement d'un ETF immobilier
L'ETF immobilier suit la même logique que les ETFs classiques, mais se concentre spécifiquement sur le secteur immobilier.
En investissant dans un ETF immobilier, vous acquérez des parts dans des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC ou REITs), principalement engagées dans l'immobilier d'entreprise tel que les bureaux, les hôtels, et autres biens générant des revenus locatifs et des plus-values .
Ces fonds sont gérés de manière passive, ce qui signifie que le gestionnaire du fonds ne cherche pas à outrepasser le marché mais à en répliquer fidèlement la performance, permettant ainsi de réduire les frais de gestion à moins de 0,5 % par an.
Les avantages des ETFs immobiliers
Au-delà des frais de gestion mentionnés précédemment, investir dans un ETF immobilier présente bien d’autres avantages.
Diversification
Investir dans les ETFs immobiliers vous permet de diversifier votre portefeuille d'investissement comparé à des actions et obligations traditionnelles. En détenant une combinaison d'actifs immobiliers, vous réduisez le risque global de votre portefeuille. Cela est dû à la faible corrélation de l'immobilier avec d'autres classes d'actifs traditionnelles, ce qui peut améliorer la diversification et stabiliser vos retours dans des périodes de volatilité du marché.
Accessibilité
Les ETFs immobiliers offrent une accessibilité sans précédent aux marchés immobiliers, qui étaient auparavant plus difficiles à accéder pour les investisseurs individuels.
Avec un seul investissement dans un ETF, vous obtenez une exposition à un large éventail de biens immobiliers et de marchés, sans avoir à gérer les complexités et les coûts élevés associés à l'achat de propriétés physiques.
De plus, les ETFs peuvent être achetés ou vendus à tout moment durant les heures de négociation des différentes bourses, fournissant une liquidité comparable à celle des actions.
Fiscalité
Investir dans un ETF immobilier offre aussi une fiscalité avantageuse. Comme pour le crowdfunding, les gains réalisés à travers les ETF sont soumis à la flat tax. Celle-ci est généralement plus favorable que les taxes appliquées aux investissements immobiliers directs.
De plus, en plaçant votre ETF dans un PEA ou une assurance-vie, vous bénéficiez de conditions fiscales encore plus avantageuses.
En effet, si vous investissez via un PEA, vous bénéficiez au bout de 5 ans, d’une exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values réalisées, tout en restant soumis aux prélèvements sociaux. Si vous investissez dans un ETF à travers ce type de compte, vous serez donc soumis uniquement aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Si vous investissez dans des ETFs immobiliers à travers une assurance vie, vous bénéficierez également d'une fiscalité réduite après 8 ans, grâce à des abattements annuels sur les retraits de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple.
Cela signifie que vous pouvez retirer une partie de vos gains chaque année en bénéficiant d'une imposition avantageuse, tout en laissant le reste de vos investissements continuer à croître.
De plus, comme vous ne détenez pas directement d’immobilier, vous n'êtes pas assujettis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) .
Liquidité
La liquidité est un autre atout majeur. Acheter ou vendre un ETF est aussi simple que d’acheter ou de vendre une action. En effet, les transactions peuvent être exécutées rapidement, offrant ainsi une flexibilité que les investissements immobiliers traditionnels ne peuvent pas égaler.
Économie des frais de notaire
Enfin, les coûts réduits associés à l'achat d'un ETF, comparativement aux frais notariés et aux coûts de gestion d'un bien immobilier, rendent cet investissement particulièrement attractif pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier avec efficacité et à moindre coût.
Les risques associés aux ETFs immobiliers
Comme tout autre investissement, les ETFs spécialisés dans la pierre présentent aussi des risques.
Risques de marché
Investir dans des ETFs immobiliers vous expose au risque de marché, qui est la possibilité de subir des pertes en raison des mouvements généraux des prix sur le marché de l’immobilier.
Ce risque est particulièrement accentué durant les périodes de volatilité où même les actifs normalement stables peuvent subir de grandes fluctuations.
Risque de change
Les ETFs immobiliers qui investissent dans des marchés internationaux vous exposent au risque de change. Ce risque découle des fluctuations des taux de change entre votre devise locale et celle des marchés dans lesquels les ETFs investissent.
Par exemple, si vous investissez dans un ETF immobilier américain et que le dollar se déprécie par rapport à votre devise, la valeur de votre investissement diminuera.
Investir dans des ETFs immobiliers peut donc offrir des avantages significatifs, mais il est important de comprendre et de gérer les risques associés, notamment les risques de marché, de liquidité et de change, pour optimiser votre stratégie d'investissement et protéger vos actifs.
Comment investir dans les ETFs immobiliers
Choisir le bon ETF
Lorsque vous décidez d'investir dans des ETFs immobiliers, il est important de choisir le bon fonds qui correspond à vos objectifs financiers et à votre tolérance au risque. Les ETFs peuvent être classés en deux grandes catégories : les ETFs capitalisants et les ETFs distribuants.
Les ETFs capitalisants réinvestissent automatiquement les dividendes, ce qui peut être bénéfique pour la croissance à long terme de votre investissement.
En revanche, les ETFs distribuants vous permettent de percevoir des dividendes réguliers, ce qui peut être intéressant si vous cherchez à générer un revenu .
Il est également important de prendre en compte l'indice que l'ETF réplique, la société de gestion et l'encours.
Privilégiez les ETFs qui répliquent des indices larges pour une meilleure diversification et minimisent les frais, car même de petits écarts peuvent avoir un impact significatif sur le rendement à long terme.
Méthodes d'investissement (CTO, PEA, assurance-vie)
Une fois que vous avez choisi le bon ETF, la question de la méthode d'investissement se pose. Vous avez plusieurs options :
- le Compte Titres Ordinaire (CTO)
- le Plan d'Épargne en Actions (PEA)
- l'Assurance-vie
Chacune de ces enveloppes a ses propres avantages fiscaux et contraintes.
- CTO: Le CTO vous offre l'accès à la quasi-totalité des ETFs disponibles sur le marché. Cependant, contrairement au PEA et à l'assurance-vie, il n'offre pas d'avantages fiscaux sur les plus-values .
- PEA: Investir via un PEA vous permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les gains après cinq ans, à condition que l'ETF soit éligible. Cela inclut certains ETFs distribuants qui suivent des indices européens .
- Assurance-vie: L'assurance-vie offre des avantages successoraux et permet de défiscaliser la plus-value après huit ans. C'est également une bonne option si vous êtes contraint d'investir une certaine proportion de votre portefeuille en unités de compte. Les ETFs peuvent être un choix judicieux pour répondre à cette exigence tout en restant investi sur les marchés actions .
Chaque méthode d'investissement a ses spécificités, et il est essentiel de les comprendre pour optimiser votre stratégie d'investissement en ETFs immobiliers.
Conclusion
Tout au long de cet article, nous avons exploré les divers aspects et avantages de l'investissement dans l'immobilier à travers les ETFs. Cette stratégie offre donc une simplification notable d'accès aux marchés immobiliers tout en bénéficiant d'une diversification et d'une flexibilité.
Les avantages de ces véhicules d'investissement se distinguent notamment par leur capacité à réduire les coûts directs, à offrir une liquidité importante et à permettre une fiscalité avantageuse selon le véhicule d'investissement choisi.
Ces points renforcent l'argument en faveur des ETFs immobiliers comme option viable et lucrative pour diversifier un portefeuille d'investissement. Ce type d’investissement peut par exemple venir en complément de l'investissement en SCPI, ou de l’investissement en crowdfunding si vous appréciez les investissements immobiliers.
Cependant, comme tout investissement, les ETFs immobiliers comportent des risques spécifiques, dont notamment le risque de marché et de change. Il est donc important de sélectionner judicieusement son ETF immobilier.
*Investir comporte des risques.
