Expatriés : comment obtenir un prêt immobilier ?
Vous êtes expatriés et souhaitez acheter un bien immobilier en France dans le but de réaliser de l’investissement locatif ? C’est tout à fait possible néanmoins les conditions pour obtenir un prêt sont légèrement différentes par rapport à un emprunt réalisé par un français résident. Petit récapitulatif sur les points importants lorsque vous demandez un crédit immobilier pour investir depuis l’étranger.
Comprendre la notion de « résident » et « non-résident fiscal »
Les banques sont beaucoup plus réticentes à financer un non-résident français, c’est pour cette raison qu’il est important de comprendre les deux notions de « résident » et « non-résident » au sens fiscal. Selon le Code général des impôts, un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères :
- Séjourner plus de 6 mois au cours d’une année en France ;
- Exercer une activité professionnelle en France à moins que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;
- Être un agent de l'État exerçant ses fonctions ou chargé de mission dans un pays où il n'est pas soumis à un impôt personnel sur l'ensemble de ses revenus.
Monter un dossier d’emprunt immobilier pour expatrié
Que vous résidiez en France ou non, avant de vous accorder un prêt, votre banquier va scrupuleusement observer votre dossier de demande de crédit. Celui-ci devra comporter les pièces suivantes :
- Un justificatif d’identité et de domicile
- Les 3 derniers bulletins de salaire, votre certificat de travail et votre dernier avis d’imposition
- Les 3 derniers relevés de compte
- Des justificatifs patrimoniaux si vous possédez des biens
Des conditions spécifiques pour obtenir son prêt
Le pays
Les établissements bancaires ont exclu de manière temporaire les crédits immobiliers dans certains pays pour éviter tout blanchiment d’argent ou encore pour des raisons politiques. Ci-dessous la liste des pays considérés comme « à risque » :
- Afghanistan
- Biélorussie
- Birmanie / Myanmar
- Corée du Nord
- Erythrée
- Irak
- Iran
- Lybie
- Pakistan
- Somalie
- Soudan
- Soudan du Sud
- Syrie
- Ukraine
- Venezuela
- Yemen
À noter : cette liste est non-exhaustive et est amenée à évoluer en fonction du contexte politique.
La France et les Etats-Unis ont signé une loi, il y a près de 10 ans afin de faciliter l’échange d’informations bancaires et fiscales pour les citoyens américains et les Français y résidants. L’objectif premier de la Foreign Account Tax Compliance Acta (FACTA) est de limiter la fraude fiscale internationale.
À noter : depuis la signature de cet accord en 2013, les banques acceptent rarement de prêter aux personnes considérées comme « US Person ».
Des taux de crédit différents
Les banques considèrent que financer un expatrié est plus risqué, alors pour y pallier elle appliquera une surcote entre 0,2 et 0,4 % sur les taux d’intérêts.
Cette hausse est à relativiser puisqu’à l’heure actuelle, les taux appliqués en France sont extrêmement bas. Néanmoins, cela peut impacter des plus petits budgets.
Le taux indiqué au-dessus est donné qu’à titre indicatif, certaines banques vous proposeront des taux plus avantageux et d’autres beaucoup moins. Nous vous conseillons de faire marcher la concurrence afin d’obtenir le meilleur taux du marché. C’est un travail qui demande beaucoup de temps, nous vous recommandons de faire appel à un courtier qui saura certainement obtenir le taux le plus bas et à de meilleures conditions. Toutefois, passer par un courtier à forcément un coût mais qui peut être amorti grâce au taux qu’il aura réussi à vous obtenir.
Un apport personnel plus conséquent
En plus d’une hausse des intérêts, les banques exigent environ 25 à 30 % d’apport du montant total du logement. A contrario, pour un Français résidant en France il est de seulement 20 %.
Une solution de financement sans apport est donc difficilement envisageable.
De fortes garanties
Les banques demandent une « garantie réelle », c’est une garantie prise directement sur le bien. Il existe deux possibilités :
- L’inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) est une garantie qui permet à la banque de vendre votre bien aux enchères si vous êtes dans l’incapacité de rembourser votre crédit. Elle coûte entre 0,7 et 0,8 % du capital et est valable uniquement sur des biens anciens.
- Seconde option : l’hypothèque qui est valable sur les biens immobiliers neufs.
Trouver le bien immobilier à distance
La recherche d’un bien immobilier est une étape loin d’être facile et encore moins lorsqu’on se trouve à des milliers de kilomètres. Homunity Patrimoine vous propose une offre dite « clé en main » sans engagement et gratuite. Après un échange avec un conseiller, ce dernier vous proposera des biens en fonction de votre liste de critères (votre budget, zone géographique…) et vous accompagnera dans le financement et la location de ce dernier grâce à notre partenaires.
Homunity Patrimoine vous propose uniquement des biens immobiliers neufs, un atout inconsidérable lorsqu’on vit à l’étranger car nul besoin de penser à des travaux, le promoteur vous le livre en parfait état et avec de nombreuses garanties. Vous pouvez également le louer meublé afin de profiter du statut LMNP. Celui-ci vous offre la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien immobilier sur 20 ans, ainsi que vos meubles sur une période de 7 ans, y compris si vous êtes expatrié.
Il existe également d’autres produits financiers comme la SCPI si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans vous soucier de la gestion locative.
