Dans quelle ville investir en 2023 : comment choisir ?
L’année 2023 est marquée par des changements à prendre en compte concernant deux grandes mesures d’incitation dans l’immobilier, à savoir la loi Pinel et le dispositif LMNP (location meublée non professionnelle). Comprendre dans quelle ville investir en 2023, c’est aussi comprendre en quoi ces évolutions viennent altérer vos projets d’investissement.
- Angers : avec son cadre de vie agréable et son bon emplacement géographique, la ville d’Angers affiche l’une des plus fortes croissances sur le marché de l’immobilier en France. L’immobilier neuf y a la cote, notamment en raison de sa forte population étudiante qui réduit la vacance locative. En 5 ans, les prix y ont augmenté de 70%.
- Bordeaux : la ville se situe non loin de la mer côté Atlantique, rendant l’accès à la plage tout à fait envisageable pour les Bordelais. Par ailleurs, l’accessibilité aux trains grandes lignes et au TGV rapproche Bordeaux de Paris… à seulement 2 heures de trajet !
- Montpellier : l’agglomération montpelliéraine est très étudiante, et se trouve aussi être un vivier d’emplois. De plus en plus peuplée chaque année, elle bénéficie là aussi, d’une proximité avec la mer, plus précisément des plages du sud de la France.
- Marseille : les prix de l’immobilier sont toujours intéressants sur la cité phocéenne, dont l’évolution démographique est à la hausse et qui conserve elle aussi une vaste population étudiante. Son cadre en bord de mer participe également de son caractère attractif.
- Paris : la Ville-Lumière est aussi une ville-monde, où l’activité ne se tarit jamais réellement, d’où d’importantes opportunités d’investir à Paris. Avec le projet du Grand Paris, les constructions neuves ont le vent en poupe dans la Petite Couronne et au cœur de la banlieue francilienne (notamment Saint-Denis). Et ce, d’autant plus à l’approche des JO 2024 !
Quels critères prendre en compte pour savoir dans quelle ville investir en 2023 ?
Pour savoir dans quelle ville investir en 2023, vous devez avant tout considérer la rentabilité locative de l’agglomération dans laquelle vous envisagez de soutenir un projet de construction neuve ou d’investir dans l’ancien.
Dans ce cadre, étudier la vacance locative est un indispensable pour savoir dans quelle ville investir en 2023 : les villes étudiantes et dynamiques ont logiquement moins de vacance locative que les autres. Par ailleurs, pensez aussi à prendre en compte les différents frais cachés liés à votre placement, tels que les impôts locaux ou les éventuelles normes architecturales par exemple.
Enfin, les dispositifs de défiscalisation participent à la rentabilité de votre investissement locatif. Pour savoir dans quelle ville investir en 2023, vous devez donc comprendre les dernières évolutions des dispositifs Pinel et LMNP.
La loi Pinel Plus : bien la comprendre pour savoir dans quelle ville investir en 2023
Considération environnementale, surfaces minimales, fin progressive du dispositif Pinel… Divers éléments viennent altérer cette incitation fiscale et affecter votre prise de décision quant à savoir dans quelle ville investir en 2023.
Pinel Plus, surfaces minimales et critères de confort
La loi Pinel classique s’est terminé fin 2022, pour être remplacé par le dispositif Pinel Plus qui se poursuivra jusqu’en 2024. Ce dispositif Pinel Plus prévoit une condition de surface minimale pour le logement dans lequel vous décidez d’investir.
Concrètement, la construction d’un immeuble neuf devra respecter une surface minimum visant à rendre les logements plus agréables. Chaque logement doit ainsi disposer d’un espace extérieur privatif, qu’il s’agisse d’un jardin, d’une terrasse ou encore d’un balcon. La surface de cet espace privatif est fonction de la surface totale de l’appartement concerné.
Par ailleurs, votre investissement locatif, s’il s’agit d’un 3 pièces, devra profiter d’une double exposition à la lumière naturelle pour être éligible au Pinel Plus. Notez que le Pinel Plus prendra fin et sera progressivement remplacé par une nouvelle incitation fiscale à horizon 2025, le « Super Pinel ».
La RE 2020 et le dispositif Pinel
Un autre changement fondamental à prendre en compte en 2023 concernant le dispositif Pinel est la mise en application de la réglementation énergétique RE 2020. En effet, le gouvernement entend poursuivre ses objectifs de neutralité carbone à horizon 2030. A cette fin, la RE 2020 prévoit une diminution de l’ordre de 30% des besoins énergétiques des constructions neuves.
De fait, la loi Pinel se veut favoriser les projets de construction immobilière dont les performances énergétiques sont élevées. Cela signifie que ces logements seront moins énergivores, qu’ils émettront moins de gaz à effet de serre et que leur enveloppe thermique réduira leurs besoins en matière de climatisation durant les vagues de chaleur.
S’ajoute à cela la fin progressive des chaudières fioul et des chaudières à gaz. Ces équipements se voient remplacées par des systèmes de chauffage plus performants et plus respectueux de l’environnement, à l’image des pompes à chaleur.
Louer en LMNP en 2023
Avec la fin annoncée de la loi Pinel, les investisseurs immobiliers peuvent aussi se tourner vers le statut LMNP, dans le neuf comme dans l’ancien. Investir en LMNP présente en effet ses avantages. A condition que le logement soit loué meublé et que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros (ou la moitié de vos revenus dans leur globalité), vous pouvez déclarer vos revenus BIC (bénéfices industriels ou commerciaux) sous le régime réel simplifié ou sous le régime forfaitaire. Choisissez :
- Le régime réel simplifié pour déduire les amortissements de vos recettes fiscales ainsi que vos charges (taxes, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt…), et ainsi être moins imposé. Bien qu’il s’applique automatiquement au-delà de 70 000 euros de revenus locatifs, vous pouvez vous-même en faire la demande.
- Le régime forfaitaire si vos charges ne dépassent pas la moitié de vos recettes locatives. Notez que ce régime, aussi appelé « micro-BIC », s’applique automatiquement dès lors que vos revenus locatifs ne dépassent pas les 70 000 euros.
Globalement, louer en LMNP vous offre un réel avantage fiscal en vous permettant de défiscaliser vos rentes locatives. Seul bémol, en 2023, la fin de la loi Censi-Bouvard ne permet plus de cumuler la location en LMNP avec ce dispositif !
[SG1]Sources : https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/ou-investir/top-5-villes-ou-investir
