Comment utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements ?

En choisissant d’utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements locatifs, vous bénéficiez de l’effet de levier. L’effet de levier immobilier est une technique d’autofinancement qu’il ne faut absolument pas perdre de vue pour ne pas risquer une perte de rentabilité.

Utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements : zoom sur la notion de levier bancaire

On parle d’effet de levier bancaire pour désigner l’utilisation de l’endettement dans le but d’augmenter votre capacité d’investissement via une hausse de capital.

Concrètement, vous souscrivez un emprunt auprès de votre banque, et vous vous servez de ce prêt dans le cadre d’un investissement locatif immobilier. Chaque mois, vous remboursez vos mensualités, tout en percevant le loyer de vos locataires. L’idée est de bénéficier d’un coût d’emprunt inférieur au rendement de votre investissement, c’est-à-dire lorsque le montant des loyers perçus est supérieur à celui des mensualités remboursées.

On l’aura donc compris : utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements, c’est faire jouer l’effet de levier immobilier en percevant plus que vous ne remboursez ! L’avantage premier d’utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements réside dans la possibilité d’étoffer votre patrimoine tout en réduisant votre effort d’épargne. Et ce, que votre effort d’épargne provienne de l’apport initial ou du reste des mensualités, loyers déduits. Il est d’ailleurs possible de bénéficier de ce crédit immobilier même sans apport dans certains cas.

Utiliser le crédit immobilier pour maximiser vos investissements est donc un engagement à long terme.

Comment se calcule le levier immobilier ?

Les éléments intervenant dans le calcul du levier immobilier

Plusieurs éléments interviennent dans le calcul de l’effet de levier immobilier, notamment :

·  La différence entre le coût du crédit et le rendement de l’investissement : il faut que le rendement de votre investissement soit supérieur au taux de votre emprunt.

·  Les charges : la taxe foncière, l’eau, l’électricité, le gaz, les éventuelles charges de copropriété, les primes d’assurance, les éventuels frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence).

·  La valeur de l’impôt : elle va être déduite des gains potentiels de votre investissement. A noter : les charges et les frais sont déductibles de vos impôts.

La valorisation de votre bien immobilier entre également en ligne de compte dans l’estimation de votre levier bancaire immobilier. Il est en effet logique de compter sur le dégagement d’une plus-value à la revente : l’avantage de l’immobilier est de demeurer un poste d’investissement refuge.

Une formule simple de calcul pourrait donc être la suivante :

Valeur du bien immobilier + Montant des loyers – Impôt – Charges – mensualités de remboursements - frais d’emprunt - apport personnel

Rentabilité économique et financière

Cependant, même si votre investissement semble rentable à vue d’œil, il faut aussi prendre conscience des notions de rentabilité économique et de rentabilité financière :

·   La rentabilité économique, c’est le rapport entre d’une part les loyers, les charges et les impôts, et d’autre part le montant emprunté et votre apport personnel. En d’autres termes, la formule suivante :

(loyer - charges - impôts) / (somme empruntée + apport personnel)

·   La rentabilité financière se calcule quant à elle de la sorte :

Rentabilité économique + (rentabilité économique – coût de l’emprunt) x Somme empruntée / Apport personnel

Cas pratiques d’effet de levier immobilier

Prenons le cas d’un investisseur locatif faisant l’acquisition d’un logement d’une valeur de 150 000 euros en fonds propres. Avec une rentabilité économique de 2% et un taux d’intérêt à 1,5%, la rentabilité financière de cet investisseur est la suivante :

2% + (2% - 1,5%) x 0 / 150 000 = 2%

En parallèle, un autre investisseur décide de faire une acquisition similaire, mais en ne mettant que 30 000 euros d’apport personnel et en réalisant un emprunt de 120 000 euros. Dans les mêmes circonstances, la rentabilité financière de cet investisseur est la suivante :

2% + (2%-1,5%) x 120 000 / 30 000 = 4%

Vous l’aurez compris, utiliser le crédit immobilier pour maximiser votre investissement vous permet réellement d’améliorer la rentabilité de ce dernier ! D’autant plus que vous aurez la possibilité de renégocier votre prêt immobilier pendant votre investissement en fonction des taux !

Les risques à considérer en utilisant le crédit immobilier pour maximiser votre investissement

Utiliser ainsi le crédit immobilier pour maximiser votre investissement n’est pas sans risque : si vous avez le potentiel de démultiplier votre rentabilité, vous avez aussi le potentiel d’en démultiplier les pertes.

Vous vous exposez notamment au risque de vacance locative et de loyers impayés, alors que vous comptez sur vos locataires pour rembourser vos mensualités. Pour vous, l’impact est immédiat : votre stabilité financière s’en retrouve menacée, puisque vous devez puiser dans vos propres ressources pour rembourser l’emprunt contracté.

Par ailleurs, il est tout à fait possible, notamment comme on l’a connu en 2008, que le marché de l’immobilier connaisse une baisse. Si cela se reproduit la valeur de votre bien immobilier diminuera, et vous devrez à votre banque davantage que ce que vaut réellement votre bien. 

Il est donc essentiel pour vous de mettre en place une véritable stratégie d’investissement afin de limiter votre exposition à ces risques et d’optimiser l’utilisation du crédit immobilier pour maximiser vos investissements.