Comment diversifier son portefeuille d’actifs dans l’immobilier ?

Malgré la flambée des prix, l’immobilier reste une valeur refuge pour la majorité des Français et une source de revenus idéale pour préparer son avenir. À condition de diversifier son patrimoine. Homunity vous donne quelques pistes pour comprendre comment diversifier son portefeuille d’investissements immobiliers afin de minimiser les risques au maximum.

Les actifs immobiliers : qu’est-ce que c’est ?

Les actifs immobiliers désignent l’ensemble des biens fonciers et immobiliers qu’une personne peut posséder. Il peut s’agir :

• D’une résidence principale ;
• D’une résidence secondaire ;
• De logements locatifs ;
• De bureaux ;
• De locaux commerciaux ;
• De bâtiments industriels ;
• Etc.

La diversification d’actifs : quels avantages ?

Diversifier ses actifs immobiliers permet à la fois de limiter les risques pris par l’investisseur, et d’engranger des revenus plus réguliers. En effet, investir sur un seul bien immobilier, voire deux, peut entraîner de lourdes pertes en cas de :

• Faillite d’une entreprise ;
• Une baisse importante du prix au m² ;
• Logement plus difficile à louer que prévu.

Pour minimiser cela, il est donc recommandé de diversifier au maximum ses sources de revenus fonciers. Investir de plus petites sommes sur plusieurs biens à la fois plutôt que de miser sur un même type de bien.

5 manières de diversifier ses actifs immobiliers

Le crowdfunding

Le financement participatif immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur via une plateforme en ligne. Cette forme de crowdfunding est un excellent moyen de minimiser les risques de l’investissement immobilier et de maximaliser ses intérêts. Cette pratique a d’ailleurs le vent en poupe : au premier semestre 2019, 129 millions d’euros ont été collectés (+108 % par rapport à 2018) pour financer 214 projets (+70 %). Les raisons qui expliquent ce succès :

• Les investisseurs profitent d’une expertise du marché immobilier et des rouages financiers ;
• Le faible investissement de départ : dès 1 000 € le ticket d’entrée ;
• La participation à l’économie réelle ;
• Des rendements de 7 à 10 % ;
• Une sélection drastique des promoteurs et des projets.

La location de parking

Pratique encore méconnue, louer un parking est pourtant ce que l’on pourrait appeler un bon plan immobilier :

• Les rendements potentiels avoisinent souvent les 6 à 7 % ;
• Les parkings ne sont pas soumis au plafonnement des loyers ;
• Les frais de rénovation ou de réparation sont quasi nuls ;
• Ils sont plébiscités, surtout dans les quartiers anciens des grandes villes ;
• Les propriétaires et locataires sont libres de résilier le bail à chaque échéance de celui-ci et sans motif ;
• En cas de défaut de paiement du loyer, le propriétaire peut résilier le contrat et empêcher l’accès au parking.

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Diversifier ses actifs immobiliers en investissant dans une SCPI (généralement des bureaux et des commerces) présente de nombreux avantages :

• Les rendements sont bien souvent très attractifs (entre 5 et 5,5 % en moyenne) ;
• La mise de départ est faible (quelques milliers d’euros), ce qui permet de diversifier un maximum son patrimoine ;
• Aucun souci de gestion : le choix du locataire, la signature du bail, les travaux, le recouvrement ainsi que le paiement des loyers sont assurés par la société. Elle reverse alors aux souscripteurs (appelés associés) leur quote-part respective de loyers ;
• Facilité pour revendre ses parts (attention aux frais de sortie).

Il est conseillé de diversifier ses actifs au sein même de la catégorie des SCPI en variant :

• Les secteurs (quartier d’affaires, zone industrielle, etc.) ;
• Les types de biens (bureaux, commerces, hôtellerie, etc.),
• Les zones géographiques ;
• Etc.

Investir seul dans l’immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise (biens à usage professionnel) représente aujourd’hui une alternative à privilégier pour tout investisseur désirant diversifier ses actifs. Outre le dynamisme du marché (25,9 milliards d’euros en 2017), ce secteur présente de nombreux avantages contribuant à son attractivité :

• L’importance des taux de rendement ;
• Les règles régissant le bail professionnel sont moins strictes que pour celui d’habitation : la taxe foncière ou les travaux d’aménagement peuvent être supportés par le locataire ;
• Au terme de la durée du bail (au moins 6 ans), le propriétaire peut y mettre fin sans raison et sans indemnités à verser.

Cependant, l’immobilier d’entreprise requiert une certaine expertise. De nombreux points sont à prendre en compte avant d’investir seul (situation géographique, évolution future des infrastructures logistiques disponibles, norme industrielle, etc.).

Investir dans les résidences de services

EHPAD, résidences senior, étudiante, de tourisme ou d’affaires… Les résidences dites de services constituent un bon moyen de s’assurer des revenus locatifs réguliers, tout en profitant d’avantages fiscaux liés à la location de meublés :

• Récupération de la TVA payée sur le prix d’achat (à condition de conserver le bien pendant 20 ans).
• Imposition des loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour diminuer les risques dans un contexte économique incertain, la diversification des actifs immobiliers est une alternative astucieuse. Les solutions sont nombreuses et à la portée de tout investisseur averti.