Acheter les murs d'une boutique, un bon plan ?

L’investissement dans les murs d'une boutique est souvent l’exclusivité des professionnels de l’immobilier, car celui-ci demande des capitaux importants ainsi qu’une connaissance particulière du secteur et bien souvent de ses acteurs. Et pourtant, il représente l’un des investissements les plus intéressants.

Investir dans le secteur commercial qu’est-ce que cela signifie ?

On entend par commerce, les bureaux, les locaux de logistique ainsi que les murs d'une boutique (à ne pas confondre avec l’achat du fonds de commerce et droit au bail, celui-ci étant réalisé par le commerçant et donc locataire du bien commercial).

Focus sur le secteur des murs de boutique :

Pourquoi ce focus ?

Le locataire d’un commerce de bureau a tendance à changer plus facilement de local car son implantation dans ce dernier varie en fonction des évolutions économiques et de son nombre de salariés. Un commerçant, lui, est dans un local pour son emplacement et lorsqu’il a trouvé le bon, il en change rarement car il y a sa clientèle (d’où l’importance de bien choisir l’emplacement de son local commercial) et préféra éventuellement ouvrir un second local plutôt que d’en changer.

Les avantages de l’investissement dans le commercial 

• Les rentabilités sont souvent plus importantes que celles des appartements (il n’est pas rare d’avoir une rentabilité nette atteignant les 7% ce qui est plus difficilement trouvable pour un logement).
• La valeur de murs de boutiques est moins volatile que le reste du secteur, car elle dépend du loyer que paie le locataire ainsi que son emplacement et sa zone de chalandise, il y a donc moins de risque que sa valeur chute si votre investissement est bien situé.
• Les charges sont principalement imputées au locataire; les charges de copropriété, d’entretien, les charges locatives ainsi que les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire. Seules les charges de gros travaux sont payées par le propriétaire. Cela à pour principal avantage d’avoir moins de différence entre le loyer brut et le loyer net, réellement perçu par l’investisseur.
• En matière de baux commerciaux, la loi est moins souple avec les mauvais payeurs, il est donc beaucoup plus simple de se faire payer en cas de retard ou bien d’expulser le locataire en cas d’impayés.
• En cas de changement de locataire, c’est en règle générale, le locataire sortant qui se charge de chercher un repreneur. En effet, celui-ci à pour but de revendre son fonds de commerce.

Exemple : un restaurateur voulant vendre son affaire et donc son fonds de commerce (son matériel, l’agencement, ses marchandises, sa clientèle, mais aussi son droit au bail !).

• Les baux commerciaux étant signés pour 9 ans (et plus avec les renouvellements des baux), l’investisseur va toucher ses loyers durant toute cette période sans grand risque de vacance. En effet, si le commerçant est installé depuis longtemps et que son commerce est prospère, il n’a aucun intérêt à changer de local, étant donné le coût et la difficulté de s’installer (surtout en terme d’installation, d’achat du matériel et d’acquisition d’une clientèle) d’où l’importance de bien analyser la santé financière de son locataire.

Quelques inconvénients tout de même dans les murs d'une boutique :

• Le bail est bien plus complexe, il est donc primordial de s’entourer d’experts pour sa rédaction, mais est aussi plus libre. En effet, il est possible, en le stipulant dans le bail, de mettre la taxe foncière à la charge du locataire. De plus, les charges liées aux travaux peuvent être librement reparties entre le locataire et le propriétaire.
• Les très bonnes opportunités sont rares et il faut savoir les saisir rapidement. Les meilleurs emplacements sont bien souvent vendus dans l’instant où ils sont déclarés à vendre.
• L’expulsion d'un mauvais payeur est beaucoup plus simple que pour un logement, en revanche expulser un commerçant en fin de bail est plus compliqué et il vous demandera des indemnités d’expulsion. Mais ca n'est pas un réel problème étant donné que si vous voulez le vendre c'est un atout. Dans le cas où vous souhaitez l'expulser pour augmenter les loyers, sachez qu'à l'issue des 9 ans, un nouveau bail sera rédigé et un nouveau loyer fixé...
• Si le local est mal situé, la vacance locative, c'est-à-dire l'absence de locataire peut être plus longue que dans le logement. D'où l'importance de bien choisir le local.

Les points de vigilance !

Comme nous l’avons évoqué, la valorisation du commerce étant corrélée à sa zone de chalandise et donc à son emplacement, il est primordial de bien le choisir. Il est d’ailleurs de coutume de dire qu’il y à trois règles dans un investissement commercial : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Si l’emplacement de vos murs de boutique est recherché par les commerçants, il vous sera bien plus facile de le relouer et de le vendre avec un potentiel plus important de plus-value à la revente. Le seul risque étant que le rendement soit moins intéressant étant donné que le risque l’est moins.

Les boutiques les plus recherchées sont celles ayant une largeur de vitrine proportionnellement grande par rapport à la profondeur et la largeur de la boutique et ayant le moins possible de poteaux au milieu ou murs séparant les espaces de vente. Une boutique offrant la possibilité d’y installer tous commerces (par sa typologie et par son règlement de copropriété)  est également mieux valorisée et plus recherchée.

Comme chacun sait : il est bien sûr plus qualitatif d’avoir comme locataire une grande enseigne de luxe qu’un restaurant rapide (mais pas toujours plus rentable). Il est bien sûr moins risqué d’investir dans un local occupé, car cela vous permet d’analyser les loyers payés par le locataire ainsi que sa santé financière. De plus, si le commerçant est en place et s’il génère un résultat confortable, cela confirme les qualités de l’emplacement, enfin le risque concernant le versement des loyers sera moins important.

Pour conclure :

Investir dans l’immobilier commercial est méconnu des épargnants or c’est un des placements les plus rémunérateurs et sécurisés, quand il est bien fait. Comme pour tout investissement, il est donc primordial de bien sélectionner son/ses investissement(s) et de s’entourer de professionnels. Pour pouvoir investir dans des murs de boutiques, il faut bien souvent connaître les acteurs du secteur pour avoir l'information dès les premiers instants et pouvoir se positionner rapidement. Le crowdfunding vous permet aujourd'hui de vous associer avec d'autres personnes et d'accéder à ce type de placement auparavant réservés aux investisseurs les plus qualifiés. Homunity vous présentera dans le courant du mois de septembre une première opportunité d'investissement dans les murs d'une boutique.